Vorkaufsrecht: Und andere Rechtskonstellationen beim Grundstückgeschäft
Kaufvertrag
Durch den (öffentlich beurkundeten) Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, dem Käufer am vereinbarten Datum durch Anmeldung beim Grundbuchamt das Eigentum an der Kaufsliegenschaft zu verschaffen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer zur Tilgung des Kaufpreises am vereinbarten Termin.
Der öffentlich beurkundete Kaufvertrag kann auch unter Bedingungen abgeschlossen werden, zum Beispiel indem er nur gültig sein soll, wenn eine bestimmte Baubewilligung erteilt wird. Sind alle Bedingungen erfüllt, so kann jede Partei die andere zwingen, den Vertrag zu erfüllen: der Verkäufer kann den Kaufpreis durch Betreibung eintreiben; der Käufer kann notfalls durch den Richter die Eigentumsübertragung verfügen lassen.
Vorvertrag
Begriff VorvertragDurch den (öffentlich beurkundeten) Vorvertrag (OR 22 i,V,m, OR 216) verpflichten sich die Parteien zu einem bestimmten Zeitpunkt, innert einer bestimmten Zeit oder auch nach Eintritt gewisser Voraussetzungen einen Kaufvertrag abzuschliessen.
Ist der Vorvertrag unwiderruflich, so kann jede Partei später auf dem Abschluss des vorgesehenen Kaufvertrages beharren. Weigert sich die Gegenpartei, so wird er durch den Richter festgesetzt. Solche ‹Vorverträge› werden von den Gerichten immer häufiger bereits als eigentliche «Kaufverträge» betrachtet.
Widerruf
Ist der Vorvertrag von einer oder gar von beiden Parteien widerrufbar, so wird im Allgemeinen ein ‹Reugeld› verabredet: diejenige Partei, welche widerruft, also sich weigert, den endgültigen Kaufvertrag abzuschliessen, schuldet der anderen ein Reugeld, dessen Höhe oft der vom Käufer geleisteten Anzahlung entspricht. Auch die Vereinbarung eines Reugelds bedarf nach herrschender Ansicht im Falle eines Grundstückkaufvertrags der öffentlichen Beurkundung, ansonsten die Abrede als formnichtig zu betrachten ist.
Ohne Widerrufsklausel sind (formgültige) Vorverträge zu erfüllen (durch Abschluss eines formgültigen Kaufvertrags) und sie sind nicht widerrufbar.
Kaufrechtvertrag
Begriff des Kaufrechtsvertrages: Mit dem (öffentlich beurkundeten) Kaufrechtsvertrag (OR 216) räumt ein Grundeigentümer dem Berechtigten das Recht ein, durch einseitige Erklärung das Grundstück zu kaufen.
Dieses Recht kann mit beliebigen Bedingungen verknüpft werden.
Zeitliche Begrenzung
Das Kaufrecht kann zeitlich eingegrenzt werden, sodass es nur zwischen zwei bestimmten Daten oder nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt ausgeübt werden kann. Es darf aber auf höchstens 10 Jahre verabredet werden.
Hinweis
Zur Abtretung und Vererbung von Kaufrechten vgl. den Abschnitt Abtreten und Vererben von Kauf- Rückkaufs- und Vorkaufsrecht.
Preis
Da der Kaufrechtsvertrag durch einseitige Erklärung zu einem Kaufvertrag gemacht werden kann, muss der Preis eines Grundstücks im Voraus bestimmt sein oder sich doch eindeutig bestimmen lassen. Möglich ist immerhin auch die Abrede, dass der Preis durch eine neutrale Stelle (zum Beispiel Hauseigentümerverband, Kantonalbank etc., zertifizierte Schätzer) festgelegt werden solle.
Grundbucheintrag
Das Kaufsrecht muss nicht, kann aber im Grundbuch vorgemerkt werden, sodass es sich auch auf einen Dritterwerber auswirkt. Die maximal zulässige Dauer der Vormerkung des Kaufrechts beträgt 10 Jahre.
Anmerkung: Ein Kaufrechtsvertrag ist übrigens auch in der umgekehrten Richtung, also als Verkaufsrecht möglich: Dann hat der Grundeigentümer das Recht, durch einseitige Erklärung das Grundstück einem bestimmten Käufer zu verkaufen.
Begriff des Rückkaufsrechtes
Das Rückkaufsrecht (OR 216) ist ein ganz normales Kaufsrecht. Als Rückkaufsrecht wird ein solches dann bezeichnet, wenn der Berechtigte selber Eigentümer des Grundstückes war und sich das Kaufsrecht anlässlich des Grundstückverkaufes einräumen lässt. Das Rückkaufsrecht kann für 25 Jahre vorgemerkt und im Grundbuch eingetragen werden.
Ein solches Rückkaufsrecht ist für den belasteten Käufer hart, kann ihm doch der Verkäufer (eventuell unter gewissen verabredeten Bedingungen) das Objekt auch gegen seinen Willen wieder entziehen.
Rückkaufsrecht als Kaufpreissicherung
Tatsächlich wird ein solches Rückkaufsrecht denn auch nur selten vereinbart, vor allem dann, wenn der Käufer den Kaufpreis erst später bezahlen muss: Bezahlt er nicht, so kann der Verkäufer, statt ihn zu betreiben, sein ‹Rückkaufsrecht› geltend machen und den Kaufpreis verrechnen.
Achtung: ‹Falscher› Rückkaufsvertrag: Häufiger allerdings wird verabredet, dass der Verkäufer das Objekt nur dann wieder an sich ziehen könne, wenn der Käufer dieses ohnehin weiterverkaufen will. Diese oft fälschlich als Rückkaufsklausel bezeichnete Vereinbarung stellt indessen ein normales Vorkaufsrecht, nicht ein Rückkaufsrecht dar.
Vorkaufsrecht
Beim Vorkaufsrecht muss zwischen dem «limitierten» sowie dem «unlimitierten» Vorkaufsrecht unterschieden werden. Das «limitierte» Vorkaufsrecht fixiert den Kaufpreis des Grundstücks zum Voraus, das «unlimitierte» nicht. Das unlimitierte Vorkaufsrecht ist gem. OR 216 III auch schriftlich gültig, also ohne öffentliche Beurkundung.
Begriff: Das Vorkaufsrecht gem. OR 216 und 216a ff. gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, ein Grundstück durch einseitige Erklärung (also ohne den Willen des Eigentümers) zu erwerben, wenn der Eigentümer dieses an einen Dritten verkaufen will (Vorkaufsfall).
Zeitliche Begrenzung und Grundbucheintrag
Das Vorkaufsrecht kann bis maximal 25 Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden (so OR 216a).
Achtung: Ohne diesen Grundbuch-Eintrag gilt das Vorkaufsrecht zwar wohl gegenüber dem Belasteten, nicht aber gegenüber gutgläubigen Dritten.
Zur Beurkundungspflicht der Vereinbarung eines Vorkaufsrechts
Wichtig ist die Beantwortung der Frage, ob zur Gültigkeit eines Vorkaufsrechtes die öffentliche Beurkundung (qualifizierte Schriftlichkeit) vorgesehen ist. Dabei gilt im Allgemeinen Folgendes:
Erwerb des Grundstückes zum selben Preis wie er für den Interessenten gälte.
Im Normalfall kann der Vorkaufsberechtigte, wenn der Eigentümer das Grundstück einem Dritten verkaufen will, dieses zum selben Preis erwerben, den der Dritte bietet. In diesem Falle ist der Eigentümer in seinen Rechten nicht wesentlich eingeschränkt: Er kann auf jeden Fall zu dem mit dem Dritten ausgehandelten Preis verkaufen; nur hat er keine Wahl, ob nun der Dritte oder der Vorkaufsberechtigte das Grundstück erwirbt.
Wichtig: Deshalb ist für ein solches Vorkaufsrecht keine öffentliche Beurkundung vorgeschrieben. Eine schriftliche Vereinbarung genügt.
Erwerb des Grundstückes zu einem limitierten oder vorbestimmten Preis
Ist dagegen der Preis, zu dem der Vorkaufsberechtigte das Grundstück im Vorkaufsfall erwerben kann, bereits festgelegt oder doch nach oben limitiert, so muss der Vorkaufsvertrag öffentlich beurkundet werden. Tatsächlich kann ja in diesem Falle der Eigentümer beim Verkauf der Liegenschaft gegenüber dem aktuellen Marktwert eine beträchtliche Einbusse erleiden!
Gerade beim fälschlich als Rückkaufsrecht bezeichneten Vorkaufsrecht des ursprünglichen Verkäufers kommt dies häufig vor, indem der Vorkaufspreis mit dem ursprünglichen Kaufspreis gekoppelt wird.
Wann liegt ein Vorkaufsfall vor?
Grundsatz: Der Berechtigte kann sein Vorkaufsrecht grundsätzlich immer dann ausüben, wenn der Eigentümer das Grundstück an einen Dritten verkaufen will.
Keine Vorkaufsfälle
Nicht als Vorkaufsfälle gelten dagegen insbesondere:
- Blosse Verkaufsverhandlungen
Anmerkung Nach der (umstrittenen) Praxis berechtigen auch der Abschluss von einem Vorvertrag und die Einräumung eines Kaufrechtes nicht zur Ausübung von einem Vorkaufsrecht.
- Der Übergang der Liegenschaft durch Erbgang und Erbteilung berechtigt ebenfalls nicht zur Ausübung des Vorkaufsrechtes.
- Wird das Grundstück verschenkt oder in eine Stiftung eingebracht, so kann ebenfalls das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, sofern nicht eine eigentliche Umgehung des Vorkaufsrechtes vorliegt.
- Das Bundesgericht hat auch entschieden, es liege kein Vorkaufsfall vor, wenn der Grundeigentümer eine Aktiengesellschaft war, diese aber aufgelöst wird und das fragliche Grundstück an den einzigen Aktionär der liquidierten AG übertragen wird: das entspreche weder rechtlich noch wirtschaftlich einem Verkauf.
- Die Errichtung eines Baurechtes oder einer Nutzniessung auf dem belasteten Grundstück können vom Vorkaufsberechtigten ebenfalls nicht verhindert werden; es sei denn, es handle sich um ein ‹Umgehungsgeschäft›.
- Soll der ‹Verkauf› des Grundstückes nicht gegen Barzahlung, sondern im Tausch gegen eine andere Liegenschaft oder im Rahmen eines Verpfründungsvertrages[2] erfolgen, so ist die Ausübung des Vorkaufsrechtes nicht möglich, weil der Berechtigte den mit dem Käufer vereinbarten ‹Kaufpreis› (nämlich die bestimmte Tauschliegenschaft oder die Pfrund) überhaupt nicht beibringen kann[3]. Anders mutmasslich bei einem «limitierten» Vorkaufsrecht.
- Ausgeschlossen ist ein vertragliches Vorkaufsrecht auch, wenn das Grundstück enteignet wird oder wegen Betreibung oder Konkurs ‹unter den Hammer kommt›; ‹gesetzliche› Vorkaufsrechte sind aber im letzteren Falle weiterhin geschützt.
Anmerkung
Gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen insbesondere unter Miteigentümern, beim selbständigen Baurecht und im landwirtschaftlichen Bodenrecht.
Ausübungsfrist
Grundsatz: Das Vorkaufsrecht ist grundsätzlich innert dreier Monate nach Kenntnis des Vorkaufsfalles auszuüben; nachher ist das Vorkaufsrecht verwirkt.
Auch wenn der Vorkaufsberechtigte erst viel später Kenntnis vom Vorkaufsfall, also von der Veräusserung des Grundstückes erhält, hat er noch drei Monate Zeit, um sein Vorkaufsrecht geltend zu machen, aber mit folgenden Einschränkungen:
- Im Allgemeinen (praktisch: für vertragliche Vorkaufsrechte) ist sein Anspruch zehn Jahre nach Eintragung des neuen Eigentümers verjährt.
- Für gesetzliche Vorkaufsrechte besteht eine gesetzliche, absolute Verwirkungsfrist von zwei Jahren nach Eintrag des neuen Grundeigentümers.
Anmerkung: Gesetzliche Vorkaufsrechte bestehen insbesondere unter Miteigentümern, beim selbständigen Baurecht und im landwirtschaftlichen Bodenrecht.
Achtung: Nur wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, kann der Anspruch auch gegen den neuen Eigentümer geltend gemacht werden. Andernfalls besteht nur ein Anspruch gegen den ursprünglichen Vertragspartner und folglich praktisch nur auf Schadenersatz.
