Wohnrecht: Das müssen Sie wissen
Einleitung
Wohnrecht bedeutet, dass der oder die Berechtigten Räumlichkeiten oder ein ganzes Haus, auf dem Land häufig das Stöckli, bewohnen. Es gelten die Spezialbestimmungen Art. 776 bis 778 ZGB. Weiter gelten die Regelungen über die Nutzniessung an Liegenschaften, Art. 745 ff. ZGB. Auch das Wohnrecht muss öffentlich beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden. Das Wohnrecht ist unübertragbar und unvererblich. Selbst die Ausübung des Wohnrechts (bspw. durch Vermietung durch den Wohnberechtigten) kann nicht übertragen werden. Mit dem Tod des Berechtigten endet das Wohnrecht.
Ein Wohnrecht kann auch durch letztwillige Verfügung oder Erbvertrag[1] oder bei einem Erbvorbezug zugunsten der Erblasser begründet werden. Nach Art. 219 Abs. 1 ZGB kann der überlebende Ehepartner die Nutzniessung oder das Wohnrecht auf Anrechnung an einem Haus oder einer Wohnung verlangen, sofern die Ehegatten darin gelebt haben und die Liegenschaft dem verstorbenen Ehegatten gehört hat.
Gemäss Art. 11 Abs. 3 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) hat der überlebende Ehepartner das Recht auf angemessenes Wohnrecht, wenn das landwirtschaftliche Gewerbe einem anderen Erben zugewiesen wird. Die Ehegatten können diesen Anspruch durch einen öffentlich beurkundeten Vertrag ändern oder ausschliessen. Man kann unter Umständen auch eine Auflösung des Wohnrechts im Vertrag vorsehen.
Arten des Wohnrechts
Es gibt verschiedene Formen:
- Beim ausschliesslichen Wohnrecht darf der Berechtigte eine ganze Wohnung bzw. ein Haus oder einzelne genau definierte Räume für sich nutzen
- Beim Mitbenützungsrecht werden die Räumlichkeiten gemeinsam mit den Eigentümern benutzt, und der Wohnberechtigte hat kein Recht auf Räume zur ausschliesslichen Benützung.
- Am häufigsten ist wohl eine Verbindung von ausschliesslichem Wohnrecht und Mitbenützungsrecht. Dabei können die Berechtigten bestimmte Räume ausschliesslich bewohnen, haben aber das Recht, weitere Einrichtungen zu nutzen wie Waschküche, Garten, Parkplatz usw.
Im Vertrag legt man mit Vorteil klar fest, für welche Räume das Wohnrecht und die Mitbenutzung gelten. Werden Möbel und sonstige Gegenstände übernommen, ist ein schriftliches Inventar und auf jeden Fall eine Liste der bereits bestehenden Mängel zu empfehlen. Beides sollten alle Beteiligten unterschreiben.
Kein Recht auf Pflege bei Krankheiten
Beim Wohnrecht haben die Eigentümer keine Verpflichtung, Pflege oder sonstige Dienstleistungen für die Wohnberechtigten zu erbringen. Damit unterscheidet sich das dingliche Wohnrecht von der obligatorischen Verpfründung. Natürlich ist es aber zulässig, solche Verpflichtungen vertraglich zu vereinbaren. Diese Verpflichtungen wirken dann aber nur obligatorisch.
Wer bezahlt was?
Nach Art. 778 ZGB hat beim ausschliesslichen Wohnrecht der oder die Berechtigten die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts (insbesondere regelmässige Reinigung und Reparaturen) zu tragen. Beim Mitbenutzungsrecht fallen die Unterhaltskosten hingegen dem Eigentümer zu. Versicherungsprämien, Zinsen der bestehenden Hypothekarschulden, Abgaben und Steuern hat der Grundeigentümer zu bezahlen. Man kann natürlich im Vertrag andere Regelungen treffen.
Nebenkosten wie Strom, Wasser und Heizung werden entweder nach effektivem Verbrauch berechnet oder, wenn das nicht möglich ist, nach Durchschnittszahlen bzw. Richtwerten.
Schäden oder Verbesserungen
Im Prinzip haften die Wohnberechtigten wie Nutzniesser für den Untergang und den Minderwert der Räumlichkeiten, wenn sie nicht nachweisen, dass dieser Schaden ohne ihr Verschulden eingetreten ist. Eine Haftung der Berechtigten besteht dagegen nicht für einen Minderwert der Räumlichkeiten, welcher durch ordnungsgemässen Gebrauch entstanden ist.
Der Wohnberechtigte hat Anspruch darauf, dass der Eigentümer für die Instandhaltung sorgt und, wenn nötig, (grössere) Reparaturen durchführt. Wenn der Eigentümer sich weigert, kann der Berechtigte selbst auf Kosten des Eigentümers die nötigen Massnahmen treffen. Der Wohnberechtigte muss den Eigentümer darüber informieren, wenn Beschädigungen bestehen und Reparaturen notwendig werden.
Die Wohnberechtigten können auch wertvermehrende Verbesserungen vornehmen. Dann können sie bzw. ihre Erben bei der Rückleistung nach den Bestimmungen über Geschäftsführung ohne Auftrag Ersatz verlangen. Neue Vorrichtungen dürfen entfernt werden. Wenn der Eigentümer sie nicht bezahlen will, dann muss der vorhergehende Zustand wieder hergestellt werden.
Die Ersatzansprüche beider Parteien verjähren ein Jahr nach der Rückleistung der Sache.
Bei riskantem oder störendem Verhalten des Wohnberechtigten hat der Eigentümer dieselben Sicherungsrechte wie bei der Nutzniessung (siehe unter Nutzniessung).
Entschädigung für ein Wohnrecht
Das Wohnrecht kann man unentgeltlich einräumen oder eine Entschädigung vereinbaren. Der Wert des Wohnrechts ist auch wichtig, wenn ein überlebender Ehepartner im Haus wohnt und ein anderer Erbe den Betrieb übernommen hat. Für landwirtschaftliche Betriebe wird das Wohnrecht nach Ertragswert berechnet. So ist es normalerweise günstiger als die Miete oder der Kauf einer entsprechenden Wohnung auf dem freien Markt. Es ist zu empfehlen, bei der Berechnung des Wohnrechtswertes eine Festsetzung des Entschädigungsmodus zu regeln sowie bei der Abfassung des Vertrages Fachleute und einen Steuerberater beizuziehen. Es gibt hauptsächlich folgende Möglichkeiten, den Eigentümer zu entschädigen:
- Bei der einmaligen Abgeltung wird der jährliche Mietwert kapitalisiert und an den Eigentümer überwiesen. Allerdings ist es in solchen Fällen schwierig, den Restwert des Wohnrechts zu bestimmen, falls die Wohnberechtigten vorzeitig aus den Räumlichkeiten ausziehen.
- Die Wohnberechtigten können dem Eigentümer ein Darlehen zur Verfügung stellen. Dabei wird der Wohnrechtszins mit dem Darlehenszins verrechnet. Der Darlehenszins entspricht normalerweise dem Mietwert. Es ist ein zusätzlicher Darlehensvertrag zu empfehlen.
- Bei der periodischen Abgeltung wird dem Eigentümer der jährliche Mietwert bezahlt. Bei landwirtschaftlichen Verhältnissen wird der Mietwert aufgrund des Ertragswertes berechnet oder bei Hofabtretung gutgeschrieben. Die Abgeltung kann man veränderten Verhältnissen anpassen.
Dürfen Dritte einziehen?
Nach Art. 776 ZGB ist das Wohnrecht weder übertragbar noch vererblich. Hingegen darf der Berechtigte seine Familienangehörigen und sogar die Angestellten in die betreffenden Räumlichkeiten einziehen lassen. Auch Lebenspartner dürfen aufgenommen werden. Personen, welche gestützt auf Art. 777 Abs. 2 ZGB aufgenommen wurden, verfügen aber über kein Wohnrecht. Ihre rechtliche Stellung bestimmt sich nach derjenigen des Wohnberechtigten.
Auflösung des Wohnrechts
Das Wohnrecht endet mit dem Tode des Berechtigten[1]. Nachher erhält der Eigentümer wieder die Verfügung über die betreffenden Räumlichkeiten. Man kann natürlich das Nutzungsrecht durch Vereinbarung auch vor dem Tod der Berechtigten aufheben, z.B. wenn die Eltern ins Altersheim ziehen. Dies wird mit Vorteil schon im Wohnrechtsvertrag geregelt.
Es wird empfohlen, bei Auflösung den Restwert des Wohnrechts durch eine neutrale Stelle berechnen zu lassen. Man kann auch die Berechnungsmethoden oder einen festen Betrag im Vertrag festlegen.
