Immobilienverkauf: Kriterien für gewerbsmässige Liegenschaftenhändler
Dr. iur. Reto Sutter, LL.M., Rechtsanwalt, dipl. Steuerexperte
Dr. iur. Reto Sutter, LL.M., Rechtsanwalt und dipl. Steuerexperte sowie Partner der Anwaltskanzlei Voillat Facincani Sutter + Partner. Er berät Unternehmen und Private vorwiegend in wirtschafts- und steuerrechtlichen Angelegenheiten.
Der gewerbsmässige Liegenschaftenhändler
Ein Privater oder gar eine Erbengemeinschaft, aber auch eine juristische Person kann vom Fiskus als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft werden, sofern gewisse Indizien für die Gewerbsmässigkeit im Umgang mit Liegenschafteninvestitionen vorliegen. Die Folgen dieser Qualifikation können für eine natürliche Person verheerend sein. Liegenschaftengewinne und -erträge werden zusätzlich zur kantonalen Grundstückgewinnsteuer bei der direkten Bundessteuer als Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit besteuert. Zudem müssen auf dem entsprechenden Einkommen die Sozialversicherungsabgaben abgerechnet werden.
Der Aufbau, die Verwaltung und der Erhaltung eines privaten Immobilienportfolios sind an und für sich vor dem Hintergrund der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler unproblematisch. Kritisch ist nur der Verkauf von Immobilien.
Kriterien für die Qualifikation
Der Begriff des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels ist gesetzlich nicht definiert, sondern er wird inhaltlich durch die Rechtsprechung des Bundesgerichts und die daraus abgeleitete Praxis der Kontrollsteuerbehörden gefüllt.
Folgende Kriterien und Indizien sind zur Prüfung, ob gegebenenfalls ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vorliegt, massgebend:
- Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel liegt immer dann vor, wenn ein Steuerpflichtiger systematisch Liegenschaften kauft und verkauft, in der Absicht, nicht bloss eine sich zufällig bietende Gelegenheit für ein Geschäft auszunützen, sondern systematisch Gewinne zu erzielen.
- Die Tätigkeit muss über die blosse Verwaltung des eigenen Vermögens hinausgehen. Es muss eine nach aussen erkennbare unternehmerische Tätigkeit vorliegen, auch wenn diese Tätigkeit nicht in einem eigentlichen Unternehmen abgewickelt wird.
- Je häufiger Liegenschaften gehandelt werden, desto eher wird eine gewerbsmässige Tätigkeit angenommen. Allerdings kann auch schon eine einzige Transaktion genügen.
- Bei Architekten, aber auch anderen Angehörigen der Bauhaupt- und -nebenberufe wird in der Regel angenommen, dass jeder Kauf und Verkauf von Liegenschaften gewerbsmässig ist.
- Eine hohe Fremdfinanzierung schürt den Verdacht auf Gewerbsmässigkeit. Als solche kann eine Fremdfinanzierung von mehr als 80% des Investitionsvolumens gelten. Allerdings kann auch bei (fast) vollständiger Eigenfinanzierung auf Gewerbsmässigkeit geschlossen werden, wenn andere Kriterien der Gewerbsmässigkeit zutreffen.
- Je kürzer die Zeit zwischen Kauf und Verkauf ist, desto eher wird auf Gewerbsmässigkeit geschlossen (als kurz gilt wohl eine Besitzesdauer von weniger als drei Jahren).
- Planmässigkeit des Vorgehens lässt auf Gewerbsmässigkeit schliessen.
- Reinvestitionen und aneinandergereihte Geschäfte lassen auf Gewerbsmässigkeit schliessen.
- Die Beteiligung an einem Baukonsortium oder an einer Personengesellschaft, die Liegenschaftengeschäfte tätigt, gilt immer als gewerbsmässig.
- Besondere Regeln gelten für Erbengemeinschaften.
Bei Einschätzung, ob ein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vorliegt, wird immer eine Einzelfallbetrachtung anhand obiger Kriterien vorgenommen. Je mehr dieser Kriterien im konkreten Fall vorliegen, umso eher wird auf Gewerbsmässigkeit geschlossen. Allerdings kann im Einzelfall schon das Vorliegen eines einzigen dieser Kriterien zur Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler genügen.
