Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft: Kantonale Steuerabzüge
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Abzugsfähige Unterhaltskosten Liegenschaft: Sachverhalt
Folgender Sachverhalt soll in diesem Beitrag als Gedankenstütze dienen:
X erwirbt Ende 2017 eine unter Denkmalschutz stehende Liegenschaft (Bauernhaus) in der Gemeinde Y (BL). Sein Hauptsteuerdomizil befindet sich in der gleichen Gemeinde, wobei er aber noch weitere Liegenschaften in anderen Kantonen (AG, BE) besitzt. Sogleich nach dem Erwerb der Liegenschaft beginnen die Sanierungsarbeiten. Diese gestalten sich insofern schwierig, als strenge denkmalpflegerische Auflagen eingehalten werden müssen. Zudem wurde die letzte Sanierung vor 40 Jahren nicht fachmännisch durchgeführt, sodass jetzt ein Mehraufwand entsteht.
Gesetzliche Grundlagen von Unterhaltskosten - Liegenschaften
Für den vorliegenden Sachverhalt sind auf Bundesebene unter anderem Art. 9 Abs. 3 StHG,Art. 32 Abs.2 DBG, § 29 Abs. 2 StG BL und §39 Abs.2 StG AG relevant. Auf Kantonsebene sind die jeweiligen kantonalen Steuergesetze und entsprechenden Verordnungen und Steuerdekrete sowie Merkblätter der Steuerbehörden zu beachten.
Praxis BL:
Gemäss §29 Abs.1 lit.e StG BL sind bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten und gemäss § 6 des Steuerdekrets die Reparatur- und Erneuerungskosten als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig. Dabei wird zwischen den folgenden Arten von Unterhaltskosten unterschieden
Instandhaltungs- und Instandstellungskosten
Gemäss Ziff. 1 MB zu Liegenschaftsunterhalt, Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege (nachfolgend MB) werden als abziehbarer Liegenschaftsunterhalt Kosten akzeptiert, welche der Instandhaltung und Instandstellung dienen. Die vorliegend zu beurteilende Liegenschaft ist ca. 200 Jahre alt und wurde in den 1960er-Jahren teilsaniert. Der überwiegende Teil der Liegenschaft entspricht aber bei Weitem nicht mehr dem heutigen Baustandard (Dämmung, Isolierung etc.), der gesetzlich gefordert ist. Die angefallenen Aufwendungen dienen daher der Erhaltung und Instandstellung der Liegenschaft.
Gemäss Ziff. 3.1.1 MB qualifizieren als werterhaltende Massnahmen im Kanton Basel-Landschaft solche, die «von Zeit zu Zeit und in grösseren Abständen» für die Renovation der Liegenschaft erforderlich sind. Aufgrund des Alters der Liegenschaft waren die Materialien und die Isolationen gar nicht mehr zeitgemäss und müssen ersetzt werden.
Anschaffungsnahe Aufwendungen
Gemäss Ziff. 3.3. des MB wird für die Zeit unmittelbar nach dem Kauf einer Liegenschaft überwiegend nach technischen Kriterien entschieden, ob die entsprechenden Kosten werterhaltenden oder -vermehrenden Charakter haben. Der Begriff "unmittelbar” wird dabei nicht definiert, aber sinngemäss ist davon auszugehen, dass im Falle eines Bezugs der Liegenschaft nicht mehr von unmittelbaren, anschaffungsnahen Aufwendungen gesprochen werden kann. Gemeint sind Kosten für die Modernisierung einer Anlage (z.B. des Badezimmers), Energiesparmassnahmen, Umwelt- und Lärmschutzmassnahmen, Denkmalpflege, soweit sie werterhaltend (und nicht wertvermehrend) sind, als sie nicht zu einer Erhöhung des Neuwerts der ersetzten Anlage führen, sondern dadurch lediglich ein Zustand beseitigt wird, der den Mindestanforderungen der heutigen Zeit offensichtlich nicht mehr entspricht. Mit anderen Worten geht es um Investitionen, die den bisherigen Gebrauch der Liegenschaft erhalten oder wieder zugänglich machen. Dem Unterhaltskostenabzug nicht zugänglich sind selbstredend luxuriöse Anschaffungen oder bauliche Massnahmen, die nachweislich der Komfortsteigerung dienen, bzw. es ist ein angemessener Anteil der Kosten als wertvermehrend zu berücksichtigen.
Die Liegenschaft wurde 2017 erworben und gar nicht bezogen, sondern als nächster Schritt mit den Renovationsarbeiten begonnen. Die vorgenommenen Arbeiten dienen dazu, den Mindestanforderungen der heutigen Zeit gerecht zu werden, und könnten daher als anschaffungsnahe Aufwendungen im Sinne von Ziff. 3.3 MB qualifizieren.
Denkmalpflegerische Arbeiten sowie Ortsbildschutz
Das gilt in diesem Fall für Abzugsfähige Unterhaltskosten einer Liegenschaft. Gemäss Ziff. 5 MB sind Kosten, die aufgrund denkmalpflegerischer Anordnungen vorgenommen werden müssen und nicht durch Subventionen gedeckt sind, steuerlich als Unterhaltskosten abzugsfähig. Wenn also die Höhe der Unterhaltskosten aufgrund solcher öffentlich-rechtlicher Anordnungen zusätzlich steigt, weil z.B. die Verwendung bestimmter Materialien, der Bestandsschutz gewisser Teile vorgeschrieben wird oder zugunsten des Erhalts von Gebäudeteilen aufwendige und teure Reparaturen vorzunehmen erforderlich sind, muss dieser Umstand bei der Beurteilung der Unterhaltskosten unbedingt berücksichtigt werden.
Praxis AG:
Gemäss §39 Abs.2 StG AG sind bei Liegenschaften im Privatvermögen die Unterhaltskosten, die Kosten der Instandstellung von neu erworbenen Liegenschaften abziehbar. X. hat die Liegenschaft in der Steuerperiode 2017 neu erworben mit dem Ziel, daraus seinen Familienwohnsitz zu machen. Die Liegenschaft ist sanierungsbedürftig und die in den Steuerperioden 2017 und 2018 vorgenommenen Aufwendungen stehen im Zusammenhang mit dem Neuerwerb.
Als werterhaltende Aufwendungen im Zusammenhang mit einem Neuerwerb gelten gemäss Ziff. 3.2 MB Liegenschaftsunterhalt (LUK) grundsätzlich die sogenannten Instandstellungskosten. Darunter fallen Unterhaltsarbeiten, «die nur in einem grösseren zeitlichen Abstand anfallen. Dies sind insbesondere Aufwendungen für die von Zeit zu Zeit erforderlichen Renovationen sowie für den zeitgemässen, gleichwertigen und gleichen Komfort bietenden Ersatz von unbrauchbar gewordenen, mit dem Gebäude verbundenen Einrichtungen.» Ziel von X. ist, aus der mittlerweile in die Jahre gekommenen Liegenschaft wieder eine bewohnbare Wohnstätte für seinen Familienwohnsitz zu machen.
Abziehbar sind gestützt auf § 39 Abs. 4 StG AG ferner die «Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, welche die steuerpflichtige Person auf Grund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat, soweit diese Arbeiten nicht subventioniert sind».
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