Steuern bei Immobilien: Steuerarten bei Immobilien
Steuern bei Immobilien
Im nationalen und internationalen Steuerrecht gilt der Grundsatz, dass Immobilien am Ort der gelegenen Sache der Steuerpflicht unterliegen. Dies ist einer der wenigen Grundsätze, welche national und international gelten.
Nicht zu vergessen sind die Sozialabgaben. Werden Immobilien im Geschäftsvermögen gehalten oder wird der Eigentümer von Immobilien als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert, unterliegt das Einkommen zusätzlich den Sozialabgaben.
Das Halten von Immobilien kann auf verschiedene Steuerarten relevante Auswirkungen haben, weshalb die Immobilienbesteuerung eine äusserst komplexe Materie darstellt. Aufgrund der Besteuerung am Belegenheitsort sind zudem unterschiedliche kantonale Steuergesetze und unterschiedliche kantonale Steuersysteme mitzuberücksichtigen, was die Sache nicht einfacher macht. Wer sich mit Steuern bei Immobilien auseinandersetzt, sollte daher auch kantonale Unterschiede sorgfältig prüfen.
Ort der Besteuerung
Der Ort der Besteuerung ist bei Liegenschaften national und international relativ einfach geregelt. Als Grundsatz gilt, dass Liegenschaften an demjenigen Ort ein Spezialsteuerdomizil begründen, wo sie liegen (sog. Belegenheitsort resp. Belegenheitskanton). Immobilienbesitz in einem anderen Kanton bedeutet auch immer eine Steuerpflicht in diesem anderen Kanton.
Hat man seinen Hauptwohnsitz beispielsweise im Kanton Zürich, unterliegt Person A im Kanton Zürich der Steuerpflicht aufgrund persönlicher Zugehörigkeit. Besitzt Person A zusätzlich noch ein Ferienhaus in Zermatt, so wird Person A aufgrund des Besitzes von der Immobilie im Kanton Wallis steuerpflichtig (Immobilie begründet ein Spezialsteuerdomizil in Zermatt).
Ähnlich sieht es im internationalen Verhältnis aus, wo das Prinzip des Belegenheitsortes in aller Regel ebenso angewendet wird. Gemäss Art. 6 Abs. 1 OECD-MA unterliegen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen der Besteuerung an demjenigen Ort, wo das unbewegliche Vermögen liegt. Besitzt also Person A zusätzlich noch ein Ferienhaus in Marbella, wird Person A aufgrund des Liegenschaftsbesitzes in Spanien steuerpflichtig.
Liegenschaften begründen dort eine Steuerpflicht, wo sie liegen. Vom Grundsatz her betrachtet relativ einfach. Wenn es aber zur Steuerausscheidung gelangt (interkantonale oder internationale Steuerausscheidung), sind Probleme vorprogrammiert. In aller Regel geht es dann um die Zuweisung der steuerbaren Erträge und der steuerbaren Abzüge sowie um die Vermeidung von Doppelbesteuerungen.
Einkommenssteuer
Mit der Einkommenssteuer werden die Einnahmen von Liegenschaften im Privatbesitz oder im Besitz von Personengesellschaften besteuert. Ebenfalls unterliegen Gewinne aus der selbständigen Erwerbstätigkeit resp. beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler der Einkommenssteuer. Die Einkommenssteuer wird auf Ebene Bund, Kanton und Gemeinden erhoben.
Als Einnahmen unterliegen insbesondere die Mieterträge der Einkommenssteuer. Besitzt man die Liegenschaft im Privatvermögen und wird die Immobilie privat genutzt, so ist der sog. Eigenmietwert (Mietwert in einzelnen Kantonen) als Einkommen in der Steuererklärung zu deklarieren. Der Eigenmietwert wird kantonal unterschiedlich berechnet, weshalb hier innerhalb der Schweiz sehr grosse Unterschiede feststellbar sind.
Wo es Einnahmen gibt, gibt es in aller Regel auch Abzüge, welche die Immobilienbesitzer steuerrechtlich in Abzug bringen können. Sämtliche Unterhaltskosten können in Abzug gebracht werden. Fallen die Abzüge in einer Steuerperiode höher aus als die Einnahmen, so können diese mit dem übrigen Einkommen verrechnet werden. Einen Verlustvortrag können nur Personengesellschaft en oder gewerbsmässige Liegenschaftenhändler geltend machen (selbständige Erwerbstätigkeit vorausgesetzt). Nicht abzugsfähig sind hingegen wertvermehrende Aufwendungen. Diese Aufwendungen kann der Immobilienbesitzer im Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie auf Ebene der Grundstückgewinnsteuer in Abzug bringen.
Die Hypothekarzinsen und übrige Zinsen können ebenfalls in Abzug gebracht werden. Bei den Zinsaufwendungen gibt es – im Vergleich zu den Unterhaltskosten – eine Obergrenze mitzuberücksichtigen. Zinsaufwendungen bei unselbständig Erwerbenden sind im Umfang der Erträge aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen plus CHF 50 000.– abzugsfähig.
Sämtliche Einnahmen aus Immobilien und sämtliche diesbezüglichen Aufwendungen sind in der jährlich auszufüllenden Steuererklärung zu deklarieren.
Vermögenssteuer
Mit der Vermögenssteuer wird das weltweite Vermögen der steuerpflichtigen Person erfasst. Liegenschaften im Privatbesitz oder im Geschäftsvermögen stellen Bestandteile des steuerbaren Vermögens dar. Die Vermögenssteuer wird auf Ebene der Kantone und Gemeinden erhoben. Der Bund selber erhebt keine Vermögenssteuer.
Die Bewertung der Liegenschaften für die Bemessung der Besteuerung als Vermögen fällt kantonal unterschiedlich aus. Die Kantone bewerten resp. legen die Bewertungsgrundsätze fest für die Bestimmung des steuerbaren Werts der Liegenschaften.
Schulden, welche auf den Immobilien lasten, können wiederum in Abzug gebracht werden. Im Vergleich zu den Schuldzinsen gibt es im Zusammenhang mit der Höhe der Schulden keine Obergrenze aus steuerrechtlicher Sicht.
Ähnlich wie bei der Einkommenssteuer haben die Steuerpflichtigen ihr Vermögen jährlich mit der Steuererklärung zu deklarieren und einzureichen. Hierbei ist der kantonale Steuerwert (auch Katasterwert) zu deklarieren.
Gewinnsteuer
Mit der Gewinnsteuer werden die Gewinne von juristischen Personen besteuert, analog wie die Einkommenssteuer bei den natürlichen Personen und Personengesellschaften. Die Gewinnsteuer wird auf Ebene Bund, Kantone und Gemeinden erhoben. Die Steuerbelastung variiert in der Schweiz aufgrund des föderalistischen Systems mit 26 unterschiedlichen kantonalen Steuergesetzen sehr. Auf Bundesebene beträgt die Steuerbelastung 8,5 % vom steuerbaren Gewinn. Auf kantonaler Ebene variiert diese Belastung von rund 6 %–23 %.
Einnahmen aus Liegenschaften unterliegen auch bei juristischen Personen der Besteuerung, und zwar durch die Gewinnsteuer. Die juristischen Personen haben jährlich die Steuererklärung einzureichen.
Ähnlich wie bei den natürlichen Personen können die Unterhaltskosten und die Schuldzinsen in Abzug gebracht werden. Bei den Schuldzinsen gibt es keine Obergrenze wie bei der Einkommenssteuer zu beachten.
Zudem können auf Ebene der juristischen Personen Abschreibungen auf den Liegenschaften vorgenommen werden. Die Abschreibungssätze können auch hier von Kanton zu Kanton variieren. Wer sich professionell mit Steuern bei Immobilien auseinandersetzt, sollte diese Unterschiede unbedingt berücksichtigen. Gemäss Merkblatt A 1995 der Eidgenössischen Steuerverwaltung können die folgenden Abschreibungssätze vom Buchwert auf Ebene Bund in Abzug gebracht werden:2)
Wohnhäuser von Immobiliengesellschaften und Personalwohnhäuser
- auf Gebäuden allein 2 %
- auf Gebäude und Land zusammen 1,5 %
Geschäftshäuser, Büro- und Bankgebäude, Warenhäuser, Kinogebäude
- auf Gebäuden allein 4 %
- auf Gebäude und Land zusammen 3 %
Gebäude des Gastwirtschaftsgewerbes und der Hotellerie
- auf Gebäuden allein 6 %
- auf Gebäude und Land zusammen 4 %
Fabrikgebäude, Lagergebäude und gewerbliche Bauten (speziell Werkstatt- und Silogebäude)
- auf Gebäuden allein 8 %
- auf Gebäude und Land zusammen 7 %
Wird ein Gebäude für verschiedene geschäftliche Zwecke benötigt, so sind die einzelnen Sätze angemessen zu berücksichtigen.
Erfolgen die Abschreibungen auf dem Anschaffungswert, so sind die obgenannten Abschreibungssätze zu halbieren.
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