Steuer Kanton: Unterschiede bei der Grundstückgewinnsteuer
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.
Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.
Aufgrund der Tatsache, dass in der Schweiz jeder Kanton ein separates Steuergesetz hat, ist es ratsam und empfehlenswert, bei einem allfälligen Verkauf einer Liegenschaft das diesbezügliche kantonale Gesetz zu konsultieren. Hierunter finden Sie eine Übersicht aller Kantone.
Die Grundsätze hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer sind basierend auf dem Steuerharmonisierungsgesetz in den meisten Kantonen zumindest ähnlich. Feinheiten, Ausnahmen, kantonale Praxis können aber unterschiedlich behandelt werden. Die Übersicht betreffend die Grundstückgewinnsteuer in den einzelnen Kantonen soll als erster Überblick dienen. Bei einem Verkauf genügen diese Angaben wohl nicht und es ist in jedem Fall die mit Rechtskraft versehene zuständige Gesetzessammlung zu konsultieren.
Steuer Kanton Aargau
Gesetzliche Grundlage: §§ 95–111 StG AG, §§ 43–48 StV AG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Degressiv nach Besitzesjahren, von 40% im 1. Jahr bis 5% ab dem vollendeten 25. Jahr. Reduktion um je 2% pro Jahr bis zum 11. Besitzesjahr, danach Reduktion um 1% pro Jahr.
Sonderregelung Erwerbspreis: Anlagekosten können pauschaliert (65%–80% des Verkaufserlöses, je nach Besitzesdauer) geltend gemacht werden, sofern die Besitzesdauer mindestens 10 Jahre beträgt.
Steuer Kanton Appenzell A.Rh.
Gesetzliche Grundlage: Art. 122–134 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Gewinne unter CHF 3000.– werden nicht besteuert. Einheitlicher Tarif von 30% der übrigen Gewinne.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuer Kanton Appenzell I.Rh.
Gesetzliche Grundlage: Art. 103–115 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Gewinne unter CHF 4000.– werden nicht besteuert. Progressiver Tarif, von 10% auf den ersten CHF 4000.– bis 40% für Gewinnanteile über CHF 100 000.–.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuer Kanton Basel-Land
Gesetzliche Grundlage: §§ 71–80, 120 und 121 StG
Anwendbares System: monistisches System
Steuersätze: Progressiver Tarif, von 3% auf den ersten CHF 100.– bis auf 25% für Gewinnanteile ab CHF 120 000.–.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuer Kanton Basel-Stadt
Gesetzliche Grundlage: §§ 102–110 StG
Anwendbares System: monistisches System
Steuersätze: 60% in den ersten 3 Jahren, danach Reduktion um 0,5% pro Monat. Ab dem 9. Besitzesjahr beträgt der Steuersatz 30%. Einheitlicher Steuersatz von 30% bei ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaften, unabhängig der Besitzesdauer.
Sonderregelung Erwerbspreis: Erfolgte der Erwerb vor dem 1. Januar 1977, kann anstelle des Erwerbspreises der Realwert per 1. Januar 1977 eingesetzt werden.
Steuer Kanton Bern
Gesetzliche Grundlage: Art. 126–148 StG
Anwendbares System: monistisches System
Steuersätze: Gewinne unter CHF 5200.– werden nicht besteuert. Progressiver Tarif, von 1,44% auf den ersten CHF 2700.– bis 8,1% für Gewinnanteile über CHF 195 300.–. Der Steuersatz wird mit einem Vielfachen multipliziert.
Sonderregelung Erwerbspreis: Als Erwerbspreis bei der Weiterveräusserung gilt nach erfolgtem Steueraufschub gemäss Artikel 131 der amtliche Wert zum Zeitpunkt der Schenkung, des Erbgangs oder des Erbvorbezugs ohne Rücksicht auf den Ausgleichungswert oder auf Ausgleichszahlungen. Die steuerpflichtige Person kann anstelle des amtlichen Werts die Anlagekosten ihrer Rechtsvorgängerin oder ihres Rechtsvorgängers in Anrechnung bringen.
Steuer Kanton Freiburg
Gesetzliche Grundlage: Art. 41–51 DStG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Gewinne unter CHF 6000.– werden nicht besteuert. Steuersatz: von 35,2% bei einer Besitzesdauer bis zu 2 Jahren bis 16% ab einer Besitzesdauer von 15 Jahren. Darin enthalten ist der Anteil Gemeinde von 60% des kantonalen Steuersatzes.
Sonderregelung Erwerbspreis: Bei einer Besitzesdauer von mindestens 15 Jahren kann anstelle der Anlagekosten der Steuerwert eingesetzt werden, den das Grundstück wenigstens vier Jahre vor seiner Veräusserung aufwies.
Steuer Kanton Genf
Gesetzliche Grundlage: Art. 80–87 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Von 50% bei einer Besitzesdauer von weniger als 2 Jahren bis 10% bei einer Besitzesdauer von bis zu 25 Jahren. Ab einer Besitzesdauer von über 25 Jahren beträgt der Steuersatz 0%.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 10 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises für Eigenheime und Wohnungen auch der um 30% erhöhte Steuerwert, den das Grundstück 10 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden. Bei Miethäusern gilt als Grundlage der Steuerwert 5 Jahre vor der Veräusserung.
Steuer Kanton Glarus
Gesetzliche Grundlage: Art. 105–115 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 5000.–. Progressiver Tarif, von 10% auf den ersten CHF 5000.– bis auf 30% für Gewinnanteile ab CHF 20 000.–.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 30 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert, den das Grundstück 30 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuer Kanton Graubünden
Gesetzliche Grundlage: Art. 41–53 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 4200.–. Progressiver Tarif, von 5% auf den ersten CHF 9100.–, stufenweise Anstieg um 1% je CHF 9100.– bis auf CHF 191 100.– (25%). Ab CHF 191 100.– beträgt der Satz 15%.
Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, gilt als Ersatzwert der Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung.
Steuer Kanton Jura
Gesetzliche Grundlage: Art. 87–106 StG
Anwendbares System: monistisches System
Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 4000.–. Progressiver Tarif, von 3,5% bei einem Gewinn bis zu CHF 50 000.–, Gewinne von CHF 50 100.– bis CHF 100 000.– werden mit 4,5% besteuert; Gewinne von CHF 100 100.– bis CHF 200 000.– werden mit 5,5% besteuert, Gewinnanteile über CHF 200 100.– unterliegen mit 6% der Besteuerung. Bei diesen Sätzen handelt es sich um die einfache Steuer, welche mit dem Steuerfuss der Gemeinden multipliziert wird.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 30 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises der offizielle Wert, den das Grundstück 30 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuer Kanton Luzern
Gesetzliche Grundlage: Grundstückgewinnsteuergesetz vom Kanton Luzern
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn bis CHF 13 000.–. Progressiver Tarif und die Grundstückgewinnsteuer wird nach dem Einkommenssteuertarif berechnet. Dies ergibt die einfache Steuer, welche mit dem Steuerfuss multipliziert wird (zurzeit 4.2 Einheiten).
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 30 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises der um 25% erhöhte Katasterwert, den das Grundstück 30 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuern Kanton Neuenburg
Gesetzliche Grundlage: Art. 56–74 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Progressiver Tarif, von 10% auf den ersten CHF 5000.– bis auf 30% für Gewinnanteile ab CHF 135 000.–.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 25 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Katasterwert, den das Grundstück 25 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuern Kanton Nidwalden
Gesetzliche Grundlage: Art. 141–152 kFHG (kantonales Finanzhaushaltsgesetz)
Anwendbares System: monistisches System
Steuersätze: 36% bei einer Besitzesdauer von 1 Jahr bis 12% bei einer Besitzesdauer von mehr als 30 Jahren. Jährliche Reduktion um 2% in den ersten 4 Jahren, jährliche Reduktion um 1% ab dem 4. bis 11 Jahr, danach jährliche Reduktion um 0,5%.
Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, werden 150% der im Zeitpunkt des Erwerbs geltenden Güterschätzung angerechnet.
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Steuern Kanton Obwalden
Gesetzliche Grundlage: Art. 144–156 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Gewinne unter CHF 5000.– sind steuerbefreit. Die einfache Steuer beträgt 1,8%, multipliziert mit jährlichem Steuerfuss.
Sonderregelung Erwerbspreis: Anlagekosten können pauschaliert geltend gemacht werden, sofern Besitzesdauer mindestens 10 Jahre. Prozentsatz bemisst sich nach Anzahl der Besitzesjahre.
Steuern Kanton St. Gallen
Gesetzliche Grundlage: Art. 130–141 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 2200.–. Danach entspricht die einfache Steuer dem Einkommenssteuertarif multipliziert mit dem aktuell gültigen Staatssteuerfuss. Für Gewinne von CHF 248 000.– bis CHF 456 000.– beträgt die einfache Steuer zusätzlich 11%. Für Gewinne über CHF 456 000.– bis CHF 600 000.– beträgt die einfache Steuer zusätzlich 10,5% und über CHF 600 000.– zusätzlich 10%.
Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, gilt der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs.
Steuern Kanton Schaffhausen
Gesetzliche Grundlage: Art. 110–121 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 5000.–. Progressiver Tarif von 2% für die ersten CHF 2000.– bis 15% für Gewinn ab CHF 100 000.–. Einfache Steuer ist mit dem Steuerfuss des Kantons und der Gemeinde zu multiplizieren.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 10 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Steuerwert, den das Grundstück 10 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuern Kanton Schwyz
Gesetzliche Grundlage: §§ 104–121 StG
Anwendbares System: monistisches System
Steuersätze: Progressiver Tarif, von 8% für die ersten CHF 3000.– bis 30% bei Gewinnen über CHF 40 000.–. Der progressive Tarif erhöht sich bei einer anrechenbaren Besitzdauer von weniger als 6 Monate - 5 Jahren um 50% - 5%. Der Tarif wird jedoch bei einer anrechenbaren Besitzdauer von vollen 6 Jahren - 17 Jahren um 5% - 60% gesenkt.
Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, kann anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs eingesetzt werden. Ist der Zeitpunkt des Erwerbs auch nicht mehr feststellbar, kann der Verkehrswert von 25 Jahren vor der Veräusserung eingesetzt werden.
Steuern Kanton Solothurn
Gesetzliche Grundlage: §§ 48–58 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Steuerfrei ist der Gewinn unter CHF 10 000.–. Danach entspricht die einfache Steuer dem Einkommenssteuertarif multipliziert mit dem aktuell gültigen Gesamtsteuerfuss.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 30 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert, den das Grundstück 30 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuern Kanton Tessin
Gesetzliche Grundlage: Art. 123–140 StG
Anwendbares System: monistisches System
Steuersätze: von 4% bei einer Besitzesdauer von über 30 Jahren bis 31% bei einer Besitzesdauer unter einem Jahr.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Schätzwert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies (zuzüglich 50%), eingesetzt werden.
Steuern Kanton Thurgau
Gesetzliche Grundlage: §§ 126–136 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: 40% vom steuerbaren Gewinn.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden. Diese Regelung gilt jedoch nur für Grundstücke gehalten von natürlichen Personen.
Steuern Kanton Uri
Gesetzliche Grundlage: Gesetz über die direkten Steuern im Kanton Uri
Anwendbares System: monistisches System
Steuersätze: Gewinne unter CHF 7000.– sind steuerfrei. Progressiver Steuersatz von 4% für die ersten CHF 4000.– bis 35% für Gewinne über CHF 390 000.–.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 25 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkaufswert (zuzüglich 50%), den das Grundstück 25 Jahre vor dem Erwerb aufwies, eingesetzt werden.
Steuern Kanton Waadt
Gesetzliche Grundlage: Art. 61–75 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: von 30% bei einer Besitzesdauer von bis zu einem Jahr bis zu 7% bei einer Besitzesdauer über 24 Jahren.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 10 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Steuerwert, den das Grundstück 10 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuern Kanton Wallis
Gesetzliche Grundlage: Art. 44–52 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: 12% bei Gewinnen bis zu CHF 50 000.–; 18% bei Gewinnen von CHF 50 001.– bis CHF 100 000.–, 24% auf den Gewinnen CHF 100 001.– übersteigend.
Sonderregelung Erwerbspreis: Kann der Erwerbspreis nicht mehr festgestellt werden, kann anstelle des Erwerbspreises der Katasterwert vom 1.1.1977 eingesetzt werden.
Besonderheiten:
- Steuerermässigung: Ab dem 6. Besitzesjahr 4% für jedes weitere Jahr.
- Steuersätze bei kurzer Besitzesdauer:
| Gewinn (CHF) | 1. Jahr | 2. Jahr | 3. Jahr | 4. Jahr | 5. Jahr |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 – 50'000 | 19,2% | 18% | 15,6% | 14,4% | 13,2% |
| 50'001 – 100'000 | 28,8% | 27% | 23,4% | 21,6% | 19,8% |
| > 100'001 | 38,4% | 36% | 31,2% | 28,8% | 26,4% |
Steuern Kanton Zug
Gesetzliche Grundlage: §§ 187–202 StG
Anwendbares System: dualistisches System
Steuersätze: Gewinne unter CHF 5000.– sind steuerfrei. Die Berechnung des Steuersatzes erfolgt mittels Renditeberechnung. Die berechnete Rendite stellt den massgebenden Steuersatz dar, jedoch beträgt der Mindeststeuersatz 10% und der maximale Satz 60%.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 25 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 25 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
Steuern Kanton Zürich
Gesetzliche Grundlage: §§ 216–226 StG
Anwendbares System: monistisches System
Steuersätze: Gewinne unter CHF 5000.– sind steuerfrei. Progressiver Tarif, von 10% für die ersten CHF 4000.– bis 40% vom Gewinn, der CHF 100 000.– übersteigt. Der Steuersatz wird bei einer anrechenbaren Besitzdauer von vollen 5 Jahren - 20 Jahren um 5% - 50% ermässigt.
Sonderregelung Erwerbspreis: Befindet sich das Grundstück länger als 20 Jahre im Besitz, kann anstelle des Erwerbspreises auch der Verkehrswert, den das Grundstück 20 Jahre vor der Veräusserung aufwies, eingesetzt werden.
15.11.2022, überarbeitet von Dr. Peter Burkhalter
