Privatvermögen: Das gilt es für den Kauf von Wohneigentum zu beachten
Rita Amrein
Rita Amrein arbeitet seit 2005 als Kundenberaterin für vermögende Privatkunden, zuerst bei einer Schweizer Grossbank, aktuell bei einer Schweizer Privatbank. Nebst ihrem Betriebsökonomieabschluss an der ZHAW ist sie ausgebildete Finanzplanerin (CAS Financial Planing ZHAW). Dies ermöglicht ihr, die finanziellen Bedürfnisse ihrer Kunden zu erkennen und sie umfassend und vernetzt zu beraten. Zusätzlich verfügt Rita Amrein über eine Weiterbildung im Bereich von nachhaltigen Finanzen von der Universität Zürich.
Miete oder Kauf?
Neben dem Finanziellen sollte bei einem Kauf von selbst bewohntem Wohneigentum auch abgewogen werden, ob die weiteren Folgen von Eigentum zum Leben des potenziellen Käufers passen.
Mit einem Kauf nimmt die geografische Flexibilität drastisch ab. Während eine Mietwohnung in der Regel spätestens innerhalb von sechs Monaten verlassen werden kann, ist das bei Wohneigentum nicht gleichermassen gegeben. Die mittelfristige persönliche, berufliche und familiäre Situation sollte einem Kauf nicht entgegenstehen. Eine instabile berufliche Situation, undefinierte Familienplanung, Krankheiten/Unfälle mit noch ungewissem Endzustand, Krisen im persönlichen Umfeld und Ähnliches sind Umstände, die einem Kauf entgegenstehen.
Übersichtsmässig kann man die Vor-/Nachteile von Kauf und Miete folgendermassen skizzieren:
Miete | Kauf | |
|---|---|---|
Vorteile | höhere (Lebens-)Flexibilität Kapital/finanzieller Handlungsspielraum bleibt erhalten geringer (Verwaltungs-)Aufwand planbare Wohnkosten | (Gestaltungs-)Freiheiten des Objekts, Anpassungsmöglichkeiten Sachwert in Form von Wohneigentum Altersvorsorge steuerliche Abzugsfähigkeit von Hypothek und Zinsen (in Diskussion) zurzeit tiefe Hypothekarzinsen |
Nachteile | Kosten (i.d.R.) höher Kündigungsmöglichkeit durch Vermieter keine Entscheidungen hinsichtlich Modernisierung, keine Anpassungsmöglichkeiten Risiko steigender Mieten | hoher Kapitaleinsatz Eigenheimrendite wird i.d.R. überschätzt zusätzliche Wohnkosten (Amortisation, Unterhalt, Nebenkosten) finanzielles Risiko bei Scheidung und Arbeitslosigkeit tiefere Mobilität Eigenmietwert (in Diskussion) Risiko steigender Hypothekarzinsen |
Da auch bei einer Fremdfinanzierung der Kapitaleinsatz des Käufers beträchtlich ist, sollte (wie vor jeder Investition) eine Markteinschätzung vorgenommen werden. Fragen, die sich ein Käufer dazu stellen könnte:
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Wie schätze ich die demografische Entwicklung ein, bleibt die Nachfrage durch Geburten/Einwanderung stabil, oder droht ein Kollaps und somit ein Angebotsüberhang am (lokalen) Immobilienmarkt?
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Wie beurteile ich die zukünftige Attraktivität der von mir evaluierten Objektart (Stockwerkeigentum, Reihenhaus, frei stehendes Einfamilienhaus, gemischtes Objekt Wohnen/Gewerbe etc.)? Wie schätze ich die Attraktivität des Standorts ein, und wie wird sich dieser in Zukunft verändern?
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Ist die angestrebte Immobilie zum aktuellen Kenntnisstand zukunftsfähig, oder ist ein grösserer Anpassungsbedarf bereits absehbar (Grösse, Layout, Energieeffizienz etc.)? Falls ein Anpassungsbedarf besteht, ist dieser technisch grundsätzlich machbar? Mit welchen finanziellen Folgen?
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Wie ist die Lage am Immobilienmarkt, ist er überhitzt? Gibt es Anzeichen für eine «Blase» mit entsprechender Preiskorrektur, wie schätzen Experten den Immobilienmarkt ein?
Wenn der Käufer unter Würdigung seiner individuellen Situation und Gewichtung der Argumente zum Schluss kommt, dass für ihn der Kauf die bessere Option ist, sollte er sich mit den grundlegenden Bedingungen und Gestaltungsmöglichkeiten einer Immobilienfinanzierung vertraut machen.
Die Immobilienfinanzierung in der Schweiz
Bedingung 1: Eigenkapital, maximaler Kaufpreis
Die Finanzierungsrichtlinien für selbst bewohntes Wohneigentum unterscheiden sich zwischen den Finanzinstituten nicht sehr stark. Verschiedene Richtlinien, z.B. von der Schweizerischen Nationalbank, beschränken die Geschäftsbanken in ihrer Gestaltungsfreiheit. Ziel der Regelungen ist die Wahrung von Interessen der Allgemeinheit wie einer Überhitzung des Immobilienmarkts und Bekämpfung der Überschuldungsgefahr von Wohneigentumskäufern.
Für selbst bewohntes Wohneigentum liegt die Belehnungsgrenze allgemein bei 80 %. Das heisst, Finanzinstitute gewähren Kredit in Form einer Hypothek bis zu 80 % des Werts einer Immobilie. Den Wert einer Immobilie validieren die Finanzinstitute beim Kreditantrag, bezahlt ein Käufer einen «Liebhaberpreis», wird die Belehnung tiefer als 80 % angesetzt. «Selbst bewohnt» bedeutet hier zudem Hauptwohnsitz, keine Ferienwohnung oder Ferienhaus.1)
Ebenfalls tiefer belehnt werden Luxusobjekte, die nicht einheitlich definiert sind. Manche Finanzinstitute definieren Luxusobjekte als Immobilien, deren Quadratmeterpreise im Vergleich zu Referenzobjekten der gleichen Gegend um mindestens 30 % höher liegen, andere klassifizieren pauschal Objekte mit einem Kaufpreis von mehr als CHF 2 Mio. mit diesem Status.
Ausserhalb dieser Spezialfälle muss ein Käufer also grundsätzlich 20 % Eigenkapital einbringen. Als Eigenkapital gelten Vermögenswerte auf Konti, Wertschriftendepots, Schenkungen/Erbvorbezüge. Für selbst bewohntes Wohneigentum können weiter Vorsorgegelder der 2. Säule (berufliche Vorsorge) und 3. Säule (Selbstvorsorge) eingesetzt werden.
Wird Kapital der 2. Säule eingesetzt, muss beachtet werden, dass als weitere Bedingung mindestens 10 % des Kaufpreises aus anderen Eigenkapital-«Komponenten» stammen. Eine Finanzierung 80 % Hypothekarkredit – 20 % Pensionskassenbezug ist also ausgeschlossen.
Eine Belehnung des Kaufobjekts bis zu 90 % ist möglich, wenn dem Finanzinstitut Pensionskassengelder verpfändet werden als Sicherheit. Zu den Überlegungen betreffend Verpfändung versus Kapitalbezug siehe Kapitel «Erwägungen Pensionskassenkapital in der Immobilienfinanzierung».
Die «Bedingung 1» könnte man somit folgendermassen skizzieren:
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