MWST Immobilien: Steuerfolgen bei Nutzungsänderung
Wenn ein Gegenstand oder eine Dienstleistung bisher ausserhalb der unternehmerischen Tätigkeit oder für eine nicht zum Vorsteuerabzug berechtigende unternehmerische Tätigkeit (z.B. für die Erbringung von steuerausgenommenen Leistungen) verwendet wurde und neu im Rahmen einer zum Vorsteuerabzug berechtigenden unternehmerischen Tätigkeit eingesetzt wird, oder im umgekehrten Fall, liegt eine mehrwertsteuerliche Nutzungsänderung vor. Eine Nutzungsänderung kann sich auf das Vorsteuerabzugsrecht des betroffenen Unternehmens auswirken. Die Nutzungsänderungstatbestände bei Immobilien werden in MWST-Info 10 zu den Nutzungsänderungen sowie in MWST-Branchen-Info 17 zur Liegenschaftsverwaltung/Vermietung und Verkauf von Immobilien unter Ziff.5.4 detailliert dargelegt.
Man unterscheidet aus Sicht der Schweizer Mehrwertsteuer (MWST) bei Nutzungsänderungen von Immobilien zwischen zwei verschiedenen Fällen: der Vorsteuerkorrektur infolge von Eigenverbrauch gemäss Art. 31 MWSTG und der Vorsteuerkorrektur infolge von Einlageentsteuerung gemäss Art. 32 MWSTG. Wenn eine Immobilie neu in geringerem Ausmass oder nicht mehr im Rahmen der zum Vorsteuerabzug berechtigenden unternehmerischen Tätigkeit verwendet wird, führt die Nutzungsänderung zu einer vollen oder teilweisen nachträglichen Korrektur der bereits geltend gemachten Vorsteuern zum Zeitwert.
Wird eine Immobilie hingegen in grösserem Ausmass oder neu im Rahmen der zum Vorsteuerabzug berechtigenden unternehmerischen Tätigkeit verwendet, so können Vorsteuern zum Zeitwert nachträglich zu Teilen oder vollumfänglich zurückgefordert werden (vgl. Art. 32 Abs. 2 MWSTG).
Die nachfolgenden Beispiele dienen der Veranschaulichung der Unterscheidung sowie der korrekten Berechnung der Vorsteuern.
Fallbeispiel: Vermietung und Nutzungsänderung bei Immobilien
Eigentümerin des Bürokomplexes in Zürich ist die Auto AG, welche MWST-pflichtig ist und nach der effektiven Methode abrechnet. Die Auto AG generiert nur steuerbare Umsätze aus Verkauf, Vermietung und Reparatur von Fahrzeugen.
Die Verwaltung der Auto AG befindet sich im Parterre. Das 1. Stockwerk wurde an das Gesundheitszentrum ohne Option, das 2. Stockwerk an die Treuhandunternehmung mit Option vermietet.
Eine Grossrenovation, umfassend die Dach- und Fassadensanierung, erfolgte im Jahr 2008 und betrug CHF 500 000.– inkl. 7,6% MWST.
Weiter erfolgte im Februar 2010 im 1. Stockwerk der Ersteinbau einer Klimaanlage; die diesbezüglichen Kosten beliefen sich auf CHF 70 000.– inkl. 7,6% MWST.
Im November 2011 stieg die Heizung des Bürokomplexes aus und musste ersetzt werden. Die entsprechenden Kosten beliefen sich auf CHF 10 800.– inkl. 8% MWST.
Per 1. Mai 2012 kommt es im 1. Stockwerk zu einem Mieterwechsel; neue Mieterin ist die Treuhandunternehmung (auch mit Option).
Was konnte die Auto AG, zusätzlich zur laufenden MWST-Entlastung, in den Jahren 2008, 2010 und 2011 als Vorsteuer geltend machen? Welche MWST-Folgen zieht der Mieterwechsel nach sich?
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