Liegenschaftsübertragung: Worauf ist zu achten wenn diese zu Lebzeiten übertragen werden?

Wert der Liegenschaft ermitteln

Dieser Artikel erläutert die Liegenschaftsübertragung an die direkten Nachkommen. Eine Verkehrswertschatzung durch eine Fachperson bildet die beste Basis für eine faire Ermittlung des Verkaufspreises und ist empfehlenswert.

Wohnrecht

Häufig möchten die ehemaligen Eigentümer die Liegenschaft nach der Übertragung noch selber bewohnen. Sind sich sämtliche Parteien einig, dass ein Nachkomme die Liegenschaft übernimmt, kann für die Eltern, welche die Liegenschaft weiterhin ganz oder teilweise bewohnen, das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen werden. Für die Wohnrechtswertermittlung kann der Mietwert der benutzten Räume aufgrund der Lebenserwartung kapitalisiert und beim Kaufpreis in Abzug gebracht werden. In diesem Fall ist für das Wohnrecht keine weitere Entschädigung geschuldet. Als Variante lässt sich das Wohnrecht mit einer monatlichen Entschädigung abgelten. Durch den Eintrag des Wohnrechtes im Grundbuch sind die Eltern bei einem allfälligen Verkauf der Liegenschaft geschützt. Das Wohnrecht darf nur mit Zustimmung der Berechtigten (Eltern) aus dem Grundbuch gelöscht werden. Es empfiehlt sich deshalb, im Kaufvertrag die Voraussetzungen (z. B. Auszug der Eltern in ein Alters- oder Pflegeheim) festzuhalten, unter welchen sich die wohnberechtigten Eltern zur Löschung des Wohnrechts verpflichten.

Grundstückgewinnsteuer

Bei einer Veräusserung der Liegenschaft im Kanton Luzern fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Der Gewinn, welcher separat besteuert wird, berechnet sich in der Differenz zwischen dem Anlagewert (Baukosten sowie wertvermehrende Investitionen an der Liegenschaft) und dem Verkaufspreis (beurkundeter Preis). Das Gesetz besagt aber, dass bei einem Erbvorbezug oder einer Schenkung die Grundstückgewinnsteuer unter gewissen Bestimmungen aufgeschoben wird. Dabei wird für die Beurteilung der Grundstück Gewinnsteuerfolgen grundsätzlich der Katasterwert als massgebender Veräusserungswert herangezogen. Wenn es sich nicht um ein Gefälligkeitsgutachten handelt, kann stattdessen auch eine höhere aktuelle Verkehrswertschatzung eingesetzt werden. Betragen die kumulierten Gegenleistungen (Zahlung an Eltern, Geschwister, Einräumung von Darlehen, Wohnrecht, Übernahme von Hypotheken) des Beschenkten nicht mehr als 75 Prozent des Kataster- bzw. Verkehrswerts, liegt ein steueraufschiebender Erbvorbezug vor – andernfalls müssen die veräussernden Eltern den erzielten Grundstückgewinn versteuern.

Ergänzungsleistungen

Das Hauptmotiv für die Übertragung eines Eigenheims gegen Nutzniessung oder Wohnrecht liegt in der Pflegeheimfrage: Die Schenkung soll verhindern, dass hohe Pflegeheimkosten das Vermögen verzehren. Allerdings löst eine Schenkung das Problem in den wenigsten Fällen. Kann der Pflegebedürftige seine Heimkosten nicht mehr begleichen, sind Ergänzungsleistungen zu beantragen. Die Schenkung bzw. der Erbvorbezug wird dabei zeitlich unbeschränkt berücksichtigt, jedoch reduziert sich der Wert um CHF 10 000 pro Jahr. Die verbleibenden Ausgabenlücken (z. B. wegen fehlender Ergänzungsleistungen) werden vom Sozialamt gedeckt. Das Sozialamt kann jedoch unter Umständen auf die Nachkommen des Pflegebedürftigen zurückgreifen (Verwandtenunterstützung).

Fazit

Bei einer Liegenschaftsübertragung an die Nachkommen zu Lebzeiten spielen nebst den geschilderten rechtlichen Hürden oft auch Emotionen eine wesentliche Rolle. Es lohnt sich, eine Liegenschaftsübertragung für die rechtlichen, finanziellen und persönlichen Anliegen zusammen mit einem erfahrenen Spezialisten zu erarbeiten.

Quelle: Dieser Beitrag stammt aus dem MEMO Newsletter Januar 2018, mit freundlicher Genehmigung der Gewerbe-Treuhand-Gruppe.