Liegenschaften im Privatvermögen: Welche Steuerfolgen gilt es zu beachten?
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.
Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.
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Der vorliegende Beitrag befasst sich mit dem Verkauf und dem Kauf von Liegenschaften des Privatvermögens. Im Wesentlichen wird jedoch auf die Nutzung der Liegenschaften im Privatvermögen eingegangen. Zum einen geht es um den Eigenmietwert resp. Einnahmen aus den Liegenschaften und zum anderen um die werterhaltenden Aufwendungen, welche abzugsfähig sind.
Verkauf von Grundstücken
Der Verkauf von Grundstücken des Privatvermögens führt im Sinne von Art. 16 Abs. 3 DBG zu einem privaten, steuerfreien Kapitalgewinn auf Ebene der direkten Bundessteuer.
Im Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen die Gewinne, die bei der Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens erzielt werden, der kantonalen Grundstückgewinnsteuer.
Kauf von Grundstücken
Eigentümer eines Grundstückes des Privatvermögens wird man in der Regel durch Kauf, Tausch, Schenkung, Erbgang oder Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht.
Der Kauf selber führt zu keinen direkten Steuerfolgen beim Erwerber. Wichtig ist sicherzustellen, dass der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer abliefert. In den meisten Kantonen hat die Steuerverwaltung ein Pfandrecht auf dem Objekt, falls der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht abliefert. Es ist ratsam, dass ein Teil des Kaufpreises direkt an das Steueramt fliesst, sodass das Risiko minimiert werden kann. In aller Regel kann vor der öffentlichen Beurkundung beim zuständigen Steueramt eine provisorische Berechnung der mutmasslich geschuldeten Grundstückgewinnsteuer beantragt werden, damit dieser Betrag separat überwiesen werden kann.
Beim Tausch gilt das Oberwähnte im Zusammenhang mit dem Kauf sinngemäss.
Wird das Grundstück mittels Schenkung, Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis) oder Erbvorbezug übertragen, so wird die Besteuerung im Sinne von Art. 12 Abs. 3 Bst. a StHG hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Für den Empfänger ist es wichtig, die latenten Steuern mitzuberücksichtigen, insbesondere in Fällen, wo bspw. die Miterben andere Werte erhalten oder der Empfänger Ausgleichsleistungen zu erbringen hat. Der Zeitpunkt wird nämlich kommen, wo der Empfänger die Liegenschaft veräussert und die latenten Steuern zu bezahlen hat.
Nebst der Grundstückgewinnsteuer sind die kantonalen Regeln betreffend die Erbschafts- und Schenkungssteuern zu prüfen. Auch in dieser Situation gilt die Regelung, dass der Belegenheitskanton des Grundstückes allenfalls das Recht hat, Erbschafts- oder Schenkungssteuern zu erheben.
Beim Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht ist es wichtig, dass beide Ehegatten die Zustimmung erteilen, dass die Besteuerung hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben wird. Ist dies nicht der Fall, ist abzurechnen und der Verkäufer sollte sicherstellen, dass die Grundstückgewinnsteuer bezahlt wird.
Unabhängig von der Art des Erwerbs ist es von Vorteil, vom früheren Eigentümer die Steuerschätzung zu verlangen, damit man den in Zukunft zu besteuernden Eigenmietwert und Steuerwert der Liegenschaft kennt.
Im Zusammenhang mit der Finanzierung gilt, dass die auf dem Grundstück lastende Hypothek beim steuerbaren Vermögen in Abzug gebracht werden kann. Weiter können die Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Bei den Schuldzinsen gibt es eine Höchstgrenze mitzuberücksichtigen. Von den Einkünften können die privaten Schuldzinsen maximal im Umfang der Erträge aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen zuzüglich weiteren CHF 50 000.– abgezogen werden. Schuldzinsen, die darüber hinaus anfallen, sind in der jeweiligen Steuerperiode nicht abzugsfähig.
Bau von Liegenschaften
Neubau
Beim Bau von Liegenschaften stellen die Kosten grundsätzlich Anlagekosten dar und können erst im Zeitpunkt des Verkaufs geltend gemacht werden. Während des Baus ist der Eigenmietwert noch nicht zu versteuern, erst ab dem Zeitpunkt, wo die Liegenschaft einzugsbereit ist. Ab diesem Zeitpunkt besteht die Möglichkeit, das Objekt zu nutzen.
Werden Eigenleistungen erbracht, so können diese auch zu Steuerfolgen führen. Eigenleistungen sind Arbeiten, die der Steuerpflichtige selber am Objekt erbringt. Relevante Eigenleistungen sind insbesondere solche Leistungen, welche zu einer erheblichen Wertvermehrung führen.
Das Erbringen solcher Eigenleistungen kann zu Steuerfolgen führen, folgende Steuerarten sind zu berücksichtigen:
- Einkommenssteuer;
- Grundstückgewinnsteuer;
- Sozialversicherung;
- Mehrwertsteuer.
In einem ersten Schritt ist zu prüfen, ob die Eigenleistungen als unselbständig oder als selbständig Erwerbender erbracht werden. Für den Fall, dass der Steuerpflichtige Eigenleistungen als unselbständig Erwerbender erbringt, kann er seine Aufwendungen nicht geltend machen. Der Steuerpflichtige kann nur die Materialkosten anrechnen lassen. Handelt es sich um wertvermehrende Aufwendungen, so kreiert der unselbständig Erwerbende mit Eigenleistungen eine latente Steuerlast. Im Zeitpunkt des Verkaufs des Objektes sind die Anlagekosten tiefer, da er seine eigenen Leistungen nicht geltend machen kann. Hätte der Steuerpflichtige die gleichen Leistungen an eine Unternehmung übergeben, so hätte der Steuerpflichtige diese Kosten als Anlagekosten im Zeitpunkt des Verkaufs abziehen können.
Handelt es sich hingegen beim Steuerpflichtigen um einen selbständigerwerbenden (baunahe Tätigkeit) und der Steuerpflichtige erbringt Eigenleistungen an seinem Objekt, sehen die Steuerfolgen resp. die «Steuergefahr» anders aus.
Erbringt der selbständig Erwerbende massgebende Arbeiten als Eigenleistungen an seinem Objekt, stellt dies beim Steuerpflichtigen Erwerbseinkommen dar, welches der Steuerpflichtige zu versteuern hat. Dieses Einkommen unterliegt der Einkommenssteuer und den Sozialabgaben. Ist der selbständig Erwerbende zudem mehrwertsteuerpflichtig, ist auf den Eigenleistungen die Mehrwertsteuer geschuldet. Der Vorteil in dieser Konstellation zeigt sich im Zeitpunkt des Verkaufs, da die Anlagekosten im Umfang der Eigenleistungen höher ausfallen und in diesem Umfang der zu versteuernde Grundstückgewinn reduziert wird. Dies natürlich nur in den Fällen, wo der selbständig Erwerbende seine Eigenleistungen korrekt als Einkommen versteuert hat.
«Hobbymässige» Eigenleistungen hingegen führen zu keinen Steuerfolgen, unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige unselbständig- oder selbständigerwerbend ist. Mäht der Steuerpflichtige jeweils an Samstagen den Rasen, so kann er diese Kosten nicht als Unterhalt in Abzug bringen. Er erbringt eine unwesentliche Eigenleistung.
Umbau
Beim Umbau wird das Objekt in seinen Grundzügen verändert, weshalb die Aufwendungen zur Hauptsache als wertvermehrende Aufwendungen zu qualifizieren sind. Wertvermehrende Aufwendungen stellen Anlagekosten des Objektes dar und können erst im Zeitpunkt des Verkaufs geltend gemacht werden. Da die Anlagekosten steigen, reduziert sich der zu versteuernde Grundstückgewinn.
Werden beim Umbau Eigenleistungen erbracht, gilt wiederum das Oberwähnte.
Renovation
Wird eine Immobilie renoviert, wird es aus der Optik der Einkommens- und Grundstückgewinnsteuern bereits komplizierter. Vorweg möchte ich Ihnen als Tipp Folgendes mit auf den Weg geben: Bevor Sie ihre Liegenschaft renovieren, ist es empfehlenswert, den alten Zustand fotografisch festzuhalten. Wird beispielsweise die Sauna nach 25 Jahren ersetzt, ist es empfehlenswert, vor der Renovation die Sauna zu fotografieren. Es handelt sich hierbei um werterhaltende Aufwendungen, welche der Steuerpflichtige vom steuerbaren Einkommen abziehen kann.
Seitens der Steuerbehörde kann in solchen Fällen die Frage auftauchen, ob bereits vor der Renovation eine Sauna im Objekt war oder nicht. Der Grund liegt darin, dass ein Einbau einer neuen Sauna als wertvermehrend qualifiziert wird und somit nicht bei der Einkommenssteuer abzugsfähig ist, währenddem der Ersatz einer bestehenden Sauna als werterhaltende Aufwendungen in Abzug zu bringen ist. Steuermindernde Tatsachen sind durch den Steuerpflichtigen zu beweisen und wir stellen in der Praxis oft mals fest, dass die Steuerbehörden den Nachweis verlangen, dass es sich bei der Sauna tatsächlich um einen Ersatz handelte. Kann der Nachweis nicht erbracht werden, können die Kosten bei der Einkommenssteuer nicht in Abzug gebracht werden. Im Nachhinein ist es nicht mehr möglich – oder nur noch schwer – den Beweis zu erbringen, wie der Zustand vor der Renovation. Deshalb ist es wichtig, vor der Renovation den Istzustand fotografisch festzuhalten.
Im Zusammenhang mit der Renovation können sämtliche werterhaltenden Aufwendungen beim Einkommen in Abzug gebracht werden, währenddem sämtliche wertvermehrenden Aufwendungen Anlagekosten darstellen. Werterhaltend ist beispielsweise der Ersatz von Fenstern, wertvermehrend hingegen sämtliche Neueinbauten und Grundrissveränderungen. Im Detail wird im nächsten Abschnitt (Nutzung von Immobilien) auf die wertvermehrenden und werterhaltenden Aufwendungen näher eingegangen.
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