Immobilienübertragung: Verschiedene Methoden und ihre Konsequenzen

Mehrwertsteuer und Immobilien

Praxis-Tipps zur Umsetzung und Renditesteigerung

Praxis-Seminar, 1 Tag, ZWB, Zürich

Nächster Termin: 12. Juni 2025

Käufer:

Durch den Wegfall der MWST geniesst der Käufer unter Umständen einen Liquiditätsvorteil, soweit der Verkäufer nicht eine allfällig durch die Vorsteuerkorrektur begründete Steuerbelastung im Verkaufspreis berücksichtigt. Zu beachten gilt, dass in einem solchen Fall der Käufer die im Verkaufspreis berücksichtigte Steuerbelastung endgültig übernimmt, ohne dass er im entsprechenden Umfang einen Vorsteuerabzug geltend machen kann. Eine spätere Einlageentsteuerung auf den Erwerbskosten der Immobilie bleibt ihm damit inskünftig verwehrt. Dafür führt eine zukünftige Nutzungsänderung beim Käufer auch nicht zu einer Vorsteuerkorrektur aufgrund Eigenverbrauchs.

Verkauf mit Option für das ganze Gebäude

Der Verkäufer hat die Möglichkeit, die Immobilie mit Option i.S.v. Art. 22 Abs. 1 MWSTG zu verkaufen und damit die Leistung freiwillig der MWST zu unterstellen. Eine Option für die Übertragung einer Immobilie setzt voraus, dass diese beim Käufer nicht ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird oder genutzt werden soll. Dabei gilt zu beachten, dass der Wert des Bodens nicht der MWST unterliegt.

Verkäufer:

Wenn für den Verkauf der Immobilie optiert wird, hat der Verkäufer den Verkaufspreis (ohne Wert des Bodens) zum Normalsatz zu versteuern. Diese Möglichkeit besteht auch dann, wenn die Immobilie vom steuerpflichtigen Verkäufer in der Vergangenheit nicht oder nur zum Teil für steuerbare Leistungen genutzt worden ist und der Käufer nicht der MWST-Pflicht untersteht. Damit ergeben sich zwei Vorteile: Zum einen entfällt damit für den Verkäufer das Risiko der Eigenverbrauchsbesteuerung auf dem Zeitwert seiner Investitionskosten. Zum anderen kann der Verkäufer unter Umständen eine Einlageentsteuerung auf dem Zeitwert seiner Investitionskosten geltend machen, soweit die Immobilie bisher nicht zu 100% für steuerbare Leistungen genutzt worden ist.

Käufer:

Die vollständige Option bei der Immobilienübertragung kann beim Käufer unter Umständen zu einem Liquiditätsnachteil führen, da der Verkäufer auf dem Wert der Immobilie die MWST zum Normalsatz überwälzen wird. Insbesondere bei einem Käufer, der selbst nicht mehrwertsteuerpflichtig ist, wird die offene Überwälzung der MWST zur definitiven Steuerbelastung. Nutzt hingegen der steuerpflichtige Käufer die Immobilie ganz oder teilweise für steuerbare Leistungen, so kann er im entsprechenden Umfang einen Vorsteuerabzug geltend machen. Zu beachten gilt, dass bei einer späteren Nutzungsänderung der Käufer eine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch oder Einlageentsteuerung) vorzunehmen hat.