Immobiliengesellschaft: Steuerrechtliche Folgen beim Immobilienverkauf
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte
Fabian Petrus, lic.oec. HSG et lic.iur. HSG, dipl. Steuerexperte, Partner, OBT AG, studierte Betriebswissenschaft und Rechtswissenschaft an der Universität St. Gallen und erwarb im Jahr 2002 das Diplom zum dipl. Steuerexperten. Nach dem Studium spezialisierte er sich in den Bereichen der nationalen und internationalen Steuerberatung sowie mit der Besteuerung von Immobilien.
Fabian Petrus ist Fachbereichsleiter Steuern und Recht und Mitglied der Geschäftsleitung bei der OBT AG in Zürich. Er ist Koautor des Buches «Das KM Unternehmen – Rechtliche Aspekte von der Gründung bis zur Nachfolge» und ist regelmässig als Referent bei verschiedenen Weiterbildungsinstitutionen tätig, so unterrichtet er an der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich sowie am Unternehmer Forum Schweiz und bei weiteren Veranstaltungen.
Steuerliche Problematik bei Immobiliengesellschaften
Bei der Immobiliengesellschaft halten und verwalten juristische Personen ein eigenes Immobilienportfolio.
Eine der grössten steuerrechtlichen Problematiken bei Betriebsgesellschaften mit Liegenschaften stellt sich im Zeitpunkt der Nachfolge – insbesondere beim Verkauf –, da die Gesellschaften aufgrund der Immobilien ziemlich «schwer» sind. Die Immobilie (häufig nicht nur die Betriebsliegenschaft ) hat über die Jahre hinweg einen Wertzuwachs generiert und führt dazu, dass die Gesellschaft relativ «schwer» wird.
Bis zu diesem Zeitpunkt störte es grundsätzlich nicht, dass die Immobilie in der Kapitalgesellschaft war. Es konnten sogar jährlich Abschreibungen vorgenommen werden und dadurch der steuerbare Gewinn reduziert werden. Immobilien werden resp. wurden häufig für die Steuerplanung genutzt.
Beim Verkauf von Immobilien können zwei Konstellationen auftreten. Zum einen kann die Immobilie direkt aus der Kapitalgesellschaft verkauft werden, zum anderen wird die Kapitalgesellschaft als Ganzes veräussert. Die Steuerfolgen diesbezüglich fallen unterschiedlich an.
Verkauf aus der Kapitalgesellschaft
Werden Immobilien direkt aus der Kapitalgesellschaft veräussert, liegt ein Realisationstatbestand vor. Die Besteuerung fällt wiederum unterschiedlich an und hängt davon ab, ob das monistische oder das dualistische System hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer Anwendung findet.
- Ebene Bund und im dualistischen System: Beim Verkauf von Immobilien aus einer Kapitalgesellschaft unterliegt der Gewinn der Gewinnsteuer. Besteuert wird der Wertzuwachsgewinn wie aber auch die wiedereingebrachten Abschreibungen, die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Buchwert der Immobilie wird realisiert.
- Monistisches System: Im monistischen System unterliegt der Wertzuwachsgewinn der Immobilie der Grundstückgewinnsteuer, währenddem die wieder eingebrachten Abschreibungen mit der Gewinnsteuer erfasst werden. Die Differenz zwischen dem Veräusserungserlös und den Anlagekosten unterliegen somit der kantonalen Grundstückgewinnsteuer, währenddem die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Buchwert der Gewinnsteuer unterliegt.
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Verkauf der Aktien inkl. Betrieb
In dieser Konstellation wird die Kapitalgesellschaft als Ganzes veräussert. Die Kapitalgesellschaft wird jedoch nicht als Immobiliengesellschaft im steuerrechtlichen Sinne qualifiziert, sondern als Betriebsgesellschaft . Neben der Immobilie findet sich auch noch ein Betriebsteil, welcher nach dem Verkauf weiterhin fortgeführt wird.
Der Aktionär veräussert seine Aktien an der Kapitalgesellschaft und realisiert im Sinne von Art. 16 Abs. 3 DBG grundsätzlich einen steuerfreien Kapitalgewinn (vorausgesetzt, es handelt sich nicht um eine Immobiliengesellschaft im steuerrechtlichen Sinne).
Falls der Erwerber der Aktien die Aktien im Geschäftsvermögen hält oder aber der Erwerber eine juristische Person ist, gilt für den Veräusserer der Tatbestand der indirekten Teilliquidation zu beachten.
Liegt der Tatbestand der indirekten Teilliquidation vor, realisiert der Veräusserer unter Umständen keinen steuerfreien Kapitalgewinn, sondern einen steuerbaren Vermögensertrag (resp. einen Teil davon). Nach Art. 20 Abs. 2 Bst. a DBG resp. Art. 7a Abs. 1 Bst. a StHG fällt aus dem Verkauf von Beteiligungsrechten steuerbarer Ertrag aus beweglichen Vermögen an, soweit die folgenden gesetzlich normierten Tatbestandselemente kumulativ erfüllt sind:
- Verkauf: Übertragung erfolgt durch Verkauf;
- Qualifizierende Beteiligung: Mindestens 20% am Verkaufsobjekt werden veräussert;
- Systemwechsel: Die Beteiligungsrechte werden aus dem Privat- in das Geschäftsvermögen einer anderen natürlichen Person oder juristischen Person veräussert;
- Ausschüttungsfrist: Innerhalb von fünf Jahren nach dem Verkauf erfolgen Ausschüttungen;
- Handelsrechtlich ausschüttungsfähige Reserven/nicht betriebsnotwendige Substanz: Im Zeitpunkt des Verkaufs war die ausschüttungsfähige Substanz bereits vorhanden, handelsrechtlich ausschüttungsfähig und nicht betriebsnotwendig;
- Mitwirkung: Der Verkäufer weiss oder muss wissen, dass der Käufer zwecks Finanzierung die Mittel aus dem Kaufobjekt entnehmen wird.
Sind diese Voraussetzungen kumulativ erfüllt, liegt der Tatbestand der indirekten Teilliquidation vor und der Verkäufer realisiert keinen resp. nur einen Teil als steuerfreien Kapitalgewinn.
Bei Verkaufsverhandlungen wie aber auch im Kaufvertrag ist der mögliche Tatbestand der indirekten Teilliquidation mit zu berücksichtigen. Vertraglich sollte dies geregelt werden und bei Verletzung seitens der Käuferin sollten die allfälligen Steuerfolgen von der Käuferin zu tragen sein.
Verkauf der Aktien einer Immobiliengesellschaft
Wird die Mehrheit der Beteiligungsrechte an einer Immobiliengesellschaft veräussert, so realisiert der Verkäufer auf Ebene Bund einen steuerfreien Kapitalgewinn im Sinne von Art. 16 Abs. 3 DBG (vorbehalten bleibt der Tatbestand der indirekten Teilliquidation und die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler).
Auf kantonaler Ebene unterliegt der Verkauf einer Immobiliengesellschaft in den meisten Fällen der Grundstückgewinnsteuer. Es liegt im Sinne vo Art. 12 Abs. 2 Bst. d StHG eine wirtschaftliche Handänderung vor, welche einer Veräusserung eines Grundstückes hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer gleichgestellt ist.
Optimierungsmöglichkeit: Quasifusion anstelle Verkauf einer Immobiliengesellschaft
Bei einer Quasifusion erfolgt rechtlich keine Verschmelzung zweier oder mehrerer Gesellschaften, sondern lediglich eine enge wirtschaftliche und beteiligungsrechtliche Verflechtung der zusammengeschlossenen Gesellschaften.
Steuerrechtlich liegt eine Quasifusion vor, wenn die übernehmende Gesellschaft nach der Übernahme mindestens 50% der Stimmrechte an der übernommenen Gesellschaft hält. Zusätzlich werden den Gesellschaftern der übernommenen Gesellschaft höchstens 50% des effektiven Wertes der übernommenen Beteiligungsrechte ausbezahlt. Dies führt letztendlich dazu, dass bei einer Quasifusion bei der übernommenen Gesellschaft eine Kapitalerhöhung durchzuführen ist, unter Ausschluss der Bezugsrechte. Der Aktionär der übernommenen Gesellschaft erhält somit im Umfang von 50% Beteiligungsrechte an der übernehmenden Gesellschaft, der Rest kann als Kaufpreis bezahlt werden..
Bei einem Verkauf einer Immobiliengesellschaft ist aufgrund einer wirtschaftlichen Handänderung die Grundstückgewinnsteuer geschuldet.
Mit einer Quasifusion liegt ein Umstrukturierungstatbestand im Sinne von Art. 24 Abs. 3 StHG vor, welcher einen Steueraufschubtatbestand hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuer aufgrund von Art. 12 Abs. 4 Bst. a StHG begründet.
Damit diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf die übernehmende Kapitalgesellschaft maximal 50% des eff ektiven Wertes bezahlen, der Rest muss mittels Kapitalerhöhung bei der übernehmenden Gesellschaft entrichtet werden. Der Verkäufer kann somit maximal 50% des Wertes sofort als Kaufpreis erhalten. Der Rest stellt wiederum eine Beteiligung an einer anderen Gesellschaft dar, welche der Veräusserer in einem späteren Zeitpunkt verkaufen kann. Wichtig ist zudem, dass der Verkäufer weniger als 50% an der übernehmenden Gesellschaft hält, ansonsten der Tatbestand der Transponierung vorliegt.
Damit die Quasifusion umgesetzt werden kann, muss es sich bei der übernehmenden Gesellschaft um etwas «Grösseres» handeln und dies wird in der Praxis wohl häufig an der fehlenden Grösse des Übernehmenden scheitern.
