Grundstückgewinnsteuer: Ersatzbeschaffung im Anlagevermögen

SteuerPraxis

Der Schweizer Steuerkommentar für rechtssichere Massnahmen und laufende Steueroptimierungen.

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Art. 8 Abs. 4 StHG bzw. Art. 24 Abs. 4 StHG sehen einen Steueraufschub für die Ersatzbeschaffung von Gegenständen des betriebsnotwendigen Anlagevermögens vor. Dies gilt grundsätzlich auch bei der Ersatzbeschaffung von Grundstücken, die sich im betriebsnotwendigen Anlagevermögen befinden, und zwar sowohl in Kantonen mit dualistischem System als auch in Kantonen mit monistischem System.

Für einen Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

• Beim Veräusserer des Grundstücks und demjenigen, der das Ersatzobjekt erwirbt, muss es sich um das gleiche Steuersubjekt handeln;
• Sowohl beim Veräusserungsobjekt wie auch beim Ersatzobjekt muss es sich um betriebsnotwendiges Anlagevermögen handeln;
• Das Ersatzobjekt muss sich in der Schweiz befinden; und
• die Ersatzbeschaffung muss innert angemessener Frist erfolgen.

Subjektidentität

Beim Veräusserer des Grundstücks und demjenigen, der das Ersatzobjekt erwirbt, muss es sich um das gleiche Steuersubjekt handeln. Eine Ersatzbeschaffung über verschiedene Steuersubjekte hinweg, beispielsweise über verschiedene Gesellschaften der gleichen Gruppe, ist damit ausgeschlossen.

Betriebsnotwendiges Anlagevermögen

Eine Ersatzbeschaffung ist nur für betriebsnotwendiges Anlagevermögen vorgesehen. Als Anlagevermögen sind alle Aktiven zu bilanzieren, welche der Unternehmung längerfristig dienen. Dazu zählen insbesondere Finanzanlagen, Beteiligungen, Sachanlagen und immaterielle Werte.

Für die Ersatzbeschaffung muss es sich zudem um betriebsnotwendige Aktiven handeln. Betriebsnotwendig sind gemäss Rechtsprechung diejenigen Aktiven, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und die nicht veräussert werden können, ohne dass dabei der Leistungserstellungsprozess substanziell beeinträchtigt würde. Nicht betriebsnotwendig sind demgegenüber insbesondere Aktiven, die ausschliesslich der Kapitalanlage dienen. Die Betriebsnotwendigkeit ist aufgrund der konkreten Verhältnisse im Einzelfall zu beurteilen.

Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung verlangt die Veräusserung eines Aktivums des betriebsnotwendigen Anlagevermögens grundsätzlich eine zeitnahe Ersatzbeschaffung, damit der Leistungserstellungsprozess weiterhin gewährleistet bleibt, ansonsten es sich eben gerade nicht um ein betriebsnotwendiges Aktivum handle. Je länger somit mit der Ersatzbeschaffung zugewartet wird, desto eher ist gemäss Rechtsprechung auch die Betriebsnotwendigkeit des veräusserten Aktivums kritisch zu hinterfragen.