Ersatzbeschaffung Grundstückgewinnsteuer: Steuern optimieren beim Grundstückverkauf
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Beim Verkauf einer Geschäftsimmobilie kann die Ersatzbeschaffung Grundstückgewinnsteuer dazu beitragen, die Steuerlast erheblich zu reduzieren. Durch eine gezielte Reinvestition in ein neues Anlageobjekt lassen sich die steuerlichen Folgen einer Veräusserung optimieren und die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Anhand eines Praxisbeispiels der X AG wird veranschaulicht, wie Unternehmen von dieser steuerlichen Regelung profitieren können.
Sachverhalt
Die X AG mit Sitz in Solothurn verfügt über eine Liegenschaft zu Produktionszwecken im Kanton Zürich, die zum Preis von CHF 10 Mio. veräussert wird. Der Buchwert der Liegenschaft beträgt zum Zeitpunkt des Verkaufs CHF 3 Mio., und die Anlagekosten beliefen sich im Erwerbsjahr 1995 auf CHF 6 Mio. Vor dem Verkauf in Zürich beginnt die X AG im Kanton Basellandschaft mit dem Neubau einer Liegenschaft, in welcher die Produktionsanlagen weiter in Betrieb gehalten werden sollen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf CHF 15 Mio.
Grundstückgewinnsteuer
Die Veräusserung der Liegenschaft im Kanton Zürich unterliegt der Grundstückgewinnsteuer. Der Kanton Zürich wendet das monistische System an und erfasst deshalb die Differenz zwischen Anlagekosten und Veräusserungspreis mit der separaten Grundstückgewinnsteuer, wobei auch die Ersatzbeschaffung Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt wird.
Die Haltedauer von 21 Jahren wirkt sich steuermindernd aus, indem die nach § 225 Abs. 1 StG ZH berechnete Grundstückgewinnsteuer um 50 % reduziert wird (§ 225 Abs. 3 StG ZH). Es sei darauf hingewiesen, dass beim Besitzdauerabzug im Kanton Zürich nur die vollen Jahre berücksichtigt werden. Zudem steht der steuerpflichtigen Person in casu das Wahlrecht zwischen der Anwendung der effektiven Anlagekosten oder dem Verkehrswert vor 20 Jahren zu. Die steuerpflichtige Person kann den Verkehrswert vor 20 Jahren beantragen, und dieser kommt nur zur Anwendung, wenn er zu einer geringeren Grundstückgewinnsteuer führt
Ersatzbeschaffung
Im vorliegenden Fall investiert die steuerpflichtige Person in einem anderen Kanton in ein Ersatzobjekt. Es sind somit die Voraussetzungen der Ersatzbeschaffung zu prüfen:
Vorliegen einer interkantonalen Ersatzbeschaffung
Gemäss §216 III i.V.m. § 226a StG ZH wird bei Verkauf eines Grundstücks im Kanton ZH mit Zukauf eines Ersatzobjekts in einem anderen Kanton die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 226a N 2).
Der Verkauf des Objekts in Zürich steht in kausalem Zusammenhang mit den Investitionen zur Erstellung der neuen Liegenschaft im Kanton Basellandschaft, da am alten Produktionsstandort der Betrieb eingestellt worden ist und am neuen Standort weitergeführt wird.
betriebsnotwendiges Anlagevermögen
Erforderlich ist die Funktionsgleichheit zwischen veräussertem und neu erworbenem bzw. erstelltem Objekt (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 264 und 269). Dabei müssen die Objekte lediglich mit Blick auf ihre Funktion identisch sein, Grösse, technische Eigenheiten, Lage, Fläche und Kubatur des neuen Objekts und auch der Produktionsanlagen müssen nicht zwangsläufig übereinstimmen. Schliesslich muss die steuerpflichtige Person in innovative, neue Technik investieren können, ohne dadurch einen steuerlichen Nachteil zu erleiden.
Erlösverwendung
Für einen vollständigen Anspruch auf Ersatzbeschaffung muss die steuerpflichtige Person den Verkaufserlös gesamthaft in das neue Objekt fliessen lassen (vollständige Reinvestition i.S.v. § 216 Abs. 3 StG ZH; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 216 N 10). Wird der Verkaufserlös lediglich zum Teil reinvestiert, wird die Ersatzbeschaffung verhältnismässig reduziert.
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