Berechnung Grundstückgewinnsteuer: Beachten Sie die massgebenden Faktoren
Thomas Würsten
Thomas Würsten, Rechtsanwalt, dipl. Steuerexperte, ist als Steuerberater bei der Probst Partner AG in Winterthur/Zürich tätig und unterstützt national und international tätige Unternehmen, Unternehmer und Privatpersonen in sämtlichen steuerlichen Angelegenheiten. Aufgrund seiner mehrjährigen Tätigkeit bei einer führenden Wirtschaftskanzlei in Zürich verfügt er über weitreichende praktische Erfahrungen und fundierte Fachkenntnisse insbesondere im Bereich des Unternehmenssteuerrechts, bei Nachfolgeregelungen für Unternehmen und Private sowie im Bereich von Immobilientransaktionen.
Höhe des Grundstücksgewinns
In der Mehrheit der Kantone ist der Tarif der Grundstückgewinnsteuer progressiv ausgestaltet, der je nach Höhe des realisierten Grundstückgewinns variiert. Ein höherer Gewinn wird entsprechend auch prozentual höher besteuert.
Im Kanton Zürich beträgt die Grundstückgewinnsteuer beispielsweise zwischen 10% und 35% für die ersten CHF 100'000 Grundstückgewinn. Für Gewinnanteile über CHF 100'000 findet sodann ein einheitlicher Steuersatz von 40% Anwendung.
Einzelne Kantone kennen für die Grundstückgewinnsteuer einen proportionalen Steuertarif, d.h. sämtliche Gewinne werden unabhängig von der Höhe des erzielten Gewinns zum gleichen Steuersatz besteuert.
Im Kanton Appenzell Ausserrhoden beispielsweise beträgt die Grundstückgewinnsteuer unabhängig der Höhe des Grundstückgewinns proportional 30%.
Besitzesdauer
Praktisch alle Kantone sehen bei Grundstückgewinnen, die nach längerer Besitzesdauer erzielt werden, eine Ermässigung der Grundstückgewinnsteuer vor. Diese Ermässigung wird in der Regel durch eine prozentuale Reduktion der geschuldeten Grundstückgewinnsteuer gewährt.
Die maximale Ermässigung der Grundstückgewinnsteuer ist je nach Kanton in der Regel nach 20 - 35 Jahren erreicht, wobei die Grundstückgewinnsteuer dann um 50% - 70%, teilweise sogar um bis zu 90% (im Kanton Genf um bis zu 100%) reduziert wird.
Für die Berechnung der Besitzesdauer die jeweils die letzte steuerbegründende Handänderung massgebend. Wurde die Grundstückgewinnsteuer anlässlich einer vormaligen Handänderung aufgeschoben, beispielsweise im Zusammenhang mit einem Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung, bleibt die entsprechende Handänderung somit für die Berechnung der Besitzesdauer unberücksichtigt. Im Rahmen eines Steueraufschubs übernehmen die neuen Eigentümer des Grundstücks somit zwar die latente Steuerlast der Voreigentümer, können sich gleichzeitig aber auch deren Besitzesdauer anrechnen lassen.
Da für die Bemessung der Besitzesdauer grundsätzlich jeweils volle Jahre relevant sind, kann es sich im Einzelfall gegebenenfalls anbieten, mit dem Verkauf um einige Wochen oder Monate zuzuwarten, um von einem tieferen Steuersatz profitieren zu können.
Art. 12 Abs. 5 StHG verpflichtet die Kantone, kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker zu besteuern. Mit wenigen Ausnahmen sehen daher alle Kantone eine Erhöhung des anwendbaren Steuersatzes durch die Erhebung von Zuschlägen vor, wenn die Besitzesdauer lediglich kurz (i.d.R. zwischen 1 - 5 Jahren, je nach Kanton) ausfällt. Ziel dieser Regelung ist die Eindämmung von Immobilienspekulationen.
Die Zuschläge für kurzfristig realisierte Grundstückgewinne können im Einzelfall erhebliche Steuerbelastungen von bis zu 60% oder mehr nach sich ziehen. Je nach Kanton sind allerdings Ausnahmeregelungen für Grundstückgewinne vorgesehen, welche aus ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum erzielt werden. Zudem ist jeweils zu prüfen, ob im konkreten Einzelfall nicht ein Steueraufschub geltend gemacht werden kann, beispielsweise im Rahmen einer Ersatzbeschaffung. Ansonsten wäre mit Blick auf die Steuerfolgen anstatt der Realisierung eines kurzfristigen Grundstückgewinns gegebenenfalls eine zeitweise Vermietung des Objekts zu prüfen, um die anrechenbare Besitzesdauer auszuweiten und damit die latente Steuerbelastung zu reduzieren.
