Parkplatzvermietung: Mit oder ohne MWST?
Martina Schneider
Martina Schneider, LL.M. in Mehrwertsteuer/VAT, ist Geschäftsführerin und Inhaberin M&M Tax GmbH, berät Kunden aus unterschiedlichen Branchen im Bereich der Schweizer MWST.
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Definition des Parkplatzes und Fahrzeugs
Seitens der ESTV sind unter «Parkplätze » jegliche markierten und unmarkierten Plätze für das Abstellen von Fahrzeugen zu verstehen (Autounterstände, Einzelgaragen, offene oder abschliessbare Garagenboxen, Einstellhallenplätze). Darunter fallen auch Boots- und Trockenplätze z.B. auf Wiesen, Kies- und Sandplätzen. Als «Fahrzeuge» gelten hauptsächlich Automobile, Motorräder, Motorfahrräder, Fahrräder, Anhänger, Bau- und landwirtschaftliche Maschinen sowie auch Boote und Flugzeuge.
Bei der Frage, ob eine Parkplatzvermietung der MWST unterliegt oder nicht, ist zuerst zwischen folgenden zwei Arten von Parkplätzen zu unterscheiden:
- im Gemeingebrauch stehender Parkplatz oder
- nicht im Gemeingebrauch stehender Parkplatz.
Im Gemeingebrauch stehende Parkplätze
Die Vermietung von im Gemeingebrauch stehenden Parkplätzen ist von der MWST ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 Bst. c MWSTG). Als im Gemeingebrauch sind Parkplätze zu verstehen, die sich im Eigentum der öffentlichen Hand befinden (oder im Baurecht übernommen wurden), ohne Zugangssperre öffentlich zugänglich sind und die nicht zu bestimmten Gebäuden/Einrichtungen gehören (z. B. am Strassenrand).
Nicht im Gemeingebrauch stehende Parkplätze
Zu den nicht im Gemeingebrauch stehenden Parkplätzen zählen unter anderem Parkplätze in Parkhäusern, Park+Ride-Anlagen, Parkplätze an öffentlichen Plätzen, die durch eine Zugangssperre abgegrenzt sind, sowie Parkplätze, die zu bestimmten Gebäuden oder Einrichtungen gehören.
Wenn ein solcher Parkplatz nicht vermietet wird, sondern unentgeltlich an das Personal und/oder Besucher zur Verfügung gestellt wird, unterliegt dieser gemäss Art. 47 Abs. 3 MWSTV nicht der MWST. Wird jedoch ein nicht im Gemeingebrauch stehender Parkplatz vermietet, so ist die Vermietung grundsätzlich zum derzeitigen Normalsatz von 8,1% steuerbar. Die tatsächliche Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter sowie die Mietdauer sind dabei nicht relevant.
Die grundsätzlich der MWST unterliegende Parkplatzvermietung des nicht im Gemeingebrauch stehenden Parkplatzes kann jedoch unter gewissen Voraussetzungen von der MWST ausgenommen sein.
Nebenleistung zur ausgenommenen Immobilienvermietung
Mehrwertsteuer ist nur dann nicht geschuldet, wenn die Vermietung von Parkplätzen als eine unselbstständige Nebenleistung zu einer von der Steuer ausgenommenen Immobilienvermietung qualifiziert. Eine ausgenommene Immobilienvermietung liegt gemäss Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG dann vor, wenn ein Grundstück oder Teile davon vermietet werden und nicht nach Art. 22 MWSTG für die Versteuerung optiert und somit freiwillig versteuert werden.
Da eine freiwillige Versteuerung beispielsweise bei einer Immobilienvermietung, die zu Wohnzwecken dient, nicht möglich ist, liegt in solchen Fällen eine von der MWST ausgenommene Immobilienvermietung vor. Auch die Vermietung eines Gewerberaums ist von der MWST ausgenommen, wenn für diese nicht optiert wird.
Folglich würde ein zusätzlich zur Wohnung bzw. zum nicht optierten Gewerberaum gemieteter Parkplatz als Nebenleistung qualifizieren und wie die Hauptleistung (Wohnungs-, nicht optierte Gewerberaumvermietung) nicht der MWST unterliegen, sofern folgende Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:
- Bei dem Vermieter und bei der Mieterpartei muss es sich bei beiden Objekten jeweils um die gleichen Rechtspersonen handeln.
- Die Parkplätze müssen der Mietpartei während der ganzen im Mietvertrag vereinbarten Zeitdauer zur Verfügung stehen.
- Die Nebenleistung muss im Vergleich zur Hauptleistung nebensächlich sein.
- Die Nebenleistung muss die Hauptleistung wirtschaftlich ergänzen, verbessern oder abrunden und dadurch mit ihr zusammenhängen.
- Die Nebenleistung kommt üblicherweise mit der Hauptleistung vor.
- Ein örtlicher beziehungsweise räumlicher Zusammenhang mit dem Grundstück resp. dem Gebäude und den Parkplätzen muss gegeben sein. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn die Parkplätze Teil eines einheitlichen Gebäudekomplexes sind oder sich in unmittelbarer Nähe des Grundstücks befinden (z.B. Einfamilienhausüberbauung mit gemeinsamer Tiefgarage).
Keine Rolle spielt hingegen die feste Zuteilung eines bestimmten Platzes. Somit wäre die Vermietung eines beliebigen Parkplatzes innerhalb eines definierten Areals zulässig (solange ein freier Platz garantiert ist). Ebenso ist unter Berücksichtigung der obigen Voraussetzungen sogar die Vermietung eines ganzen Parkhauses oder einzelner Etagen von der Steuer ausgenommen.
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Folgen bei falscher Qualifikation
Werden fälschlicherweise Parkplätze ohne MWST vermietet, kann es zu einer Steuernachbelastung anlässlich einer MWST-Kontrolle durch die ESTV kommen. Die ESTV könnte auf den Umsätzen der letzten fünf Jahre (Festsetzungsverjährung gemäss Art. 42 Abs. 1 MWSTG) aus den steuerbaren Parkplatzvermietungen rückwirkend die MWST belasten. Die nachträgliche Verrechnung der MWST an die meist nicht steuerpflichtigen Mieter ist oft nicht mehr möglich, sodass die Steuernachbelastung gänzlich als Aufwand bei der Eigentümerschaft verbleibt.
Nicht MWST-pflichtige Liegenschaftseigentümer*innen
Wichtig ist die mehrwertsteuerliche Qualifikation von Parkplatzvermietungen auch für Liegenschaftseigentümer, die nicht im Register der mehrwertsteuerpflichtigen Personen eingetragen sind, da die Parkplatzvermietung an «Dritte» (nicht Wohnungsmieter) eine Steuerpflicht auslösen kann. Neben der von der MWST ausgenommenen Parkplatzvermietung an Wohnungsmieter (als Nebenleistung zur Hauptleistung) werden Parkplätze häufig an Dritte vermietet, wodurch die Vermietungen als Hauptleistungen grundsätzlich steuerbar wären. Nimmt die Eigentümerschaft mehr als CHF 100 000.– in einem Jahr aus den steuerbaren Parkplatzvermietungen an «Dritte» ein, wird die subjektive MWST-Pflicht ausgelöst.
PRAXISTIPP: Gerade Eigentümerschaften, die mehrere Liegenschaften besitzen und diese durch verschiedene Liegenschaftsverwaltungen verwalten lassen, sollten alle steuerbaren Umsätze addieren und eine allfällige Steuerpflicht stets kontrollieren.
Häufige Fehlerquelle
Die häufigste Fehlerquelle ist, dass ein vermeidlich klarer Sachverhalt nicht auf alle Voraussetzungen überprüft wird. Oft überwiegt ein Aspekt so sehr, dass die anderen Aspekte nicht mehr im Detail geprüft werden und voreilig angenommen wird, dass der Sachverhalt und die resultierende MWST-Qualifikation klar sind. Dazu folgendes Beispiel:
Eine Immobiliengesellschaft vermietet einen Gebäudeteil an ein Altersheim für die Unterbringung älterer Personen sowie einige wenige Aussenparkplätze. Die Vermietung der Aussenparkplätze an das Altersheim stellt bei der Immobiliengesellschaft eine Nebenleistung zu der von der Steuer ausgenommenen Vermietung des Gebäudeteils dar und ist demnach von der MWST ausgenommen. Da nicht allen Bewohnerinnen und Bewohnern vom Altersheim ein Aussenparkplatz zur Verfügung steht, können diese direkt von der Immobiliengesellschaft Parkplätze in der Einstellhalle desselben Gebäudes mieten, wo sie wohnen.
Dies führt zur ungewöhnlichen Situation, dass Bewohnerinnen und Bewohner vom Altersheim zwar im Gebäude der Immobiliengesellschaft wohnen, jedoch nur für den Einstellhallenplatz einen direkten Mietvertrag mit der Immobiliengesellschaft abgeschlossen haben (die Bewohnung des Wohnobjekts ist mit dem Altersheim als Vertragspartei vereinbart).
Weil sich beide Objekte im selben Gebäude und im Eigentum der Immobiliengesellschaft befinden, wird dann häufig die falsche Annahme getroffen, dass es sich bei der Einstellhallenplatzvermietung um eine von der MWST ausgenommene Leistung handelt. In Tat und Wahrheit qualifiziert die Parkplatzvermietung jedoch als eine steuerbare Hauptleistung, und der Mietvertrag wäre folglich mit MWST auszustellen.
Vorsicht beim Generieren von Mietverträgen in Bewirtschaftungssystemen
In den neuesten Bewirtschaftungssystemen, welche insbesondere grössere Liegenschaftsverwaltungen nutzen, lassen sich Mietverträge bequem und direkt im System erstellen. Ein Nachteil solcher Automatisierungen ist, dass Anwender dazu verleitet werden können, sich auf die automatisch generierten Resultate des Systems zu verlassen. Auch setzt eine eventuelle Übersteuerung von automatisch generierten Resultaten häufig Administratorenrechte voraus. Durch vorprogrammierte Systemeinstellungen kommt es in der Praxis öfters vor, dass Parkplatzmietverträge fälschlicherweise automatisch ohne MWST ausgestellt werden.
Eines der neueren Bewirtschaftungssysteme, welches zurzeit bei vielen Verwaltungen eingeführt wird, prüft beispielsweise in der aktuellen Version die MWST-Pflicht einer Parkplatzmiete lediglich basierend auf dem Kriterium des örtlichen/räumlichen Zusammenhangs. Dabei analysiert das System, wie weit auseinander die Wohnadresse der Person und die «Adresse» des Parkplatzes liegt. Die Voreinstellung des Systems geht innerhalb eines Radius von 500 Metern von einem örtlichen Zusammenhang zwischen Wohnung und Parkplatz aus und berechnet basierend darauf automatisch keine MWST für die Vermietung – und zwar unabhängig davon, ob die parkplatzmietende Partei noch einen Wohnungsmietvertrag mit demselben Vermieter hat oder nicht. Da jedoch für die korrekte MWST-Qualifikation nicht nur der örtliche/räumliche Zusammenhang relevant ist und das System bei der Vertragserstellung nach aktuellem Kenntnisstand die anderen MWST-Kriterien nicht automatisch überprüft, kann die Voreinstellung in gewissen Fällen zu falschen Mietverträgen ohne MWST führen.
Fazit
Die Vermietung von Parkplätzen stellt für MWST-pflichtige Vermieter und deren Liegenschaftsverwaltungen regelmässig eine Herausforderung hinsichtlich der korrekten mehrwertsteuerlichen Qualifikation dar. Damit der Umsatz aus einer Parkplatzvermietung nicht der MWST unterliegt, muss diese als eine unselbstständige Nebenleistung zu einer ausgenommenen Immobilienvermietung qualifizieren. Dafür müssen die genannten Voraussetzungen kumulativ erfüllt werden, was eine sorgfältige Beurteilung des einzelnen Mietverhältnisses vor der Mietvertragsunterzeichnung erfordert.
Die falsche Qualifikation des Umsatzes aus Parkplatzvermietung kann infolge einer MWST-Kontrolle durch die ESTV zu empfindlichen MWST-Nachbelastungen bei der Eigentümerschaft führen, die oftmals nicht rückwirkend von der Mieterschaft eingefordert werden kann. Für die Liegenschaftsverwaltung kann dies je nach Vertragsgestaltung zudem zu einem Haftungsfall gegenüber der Eigentümerschaft führen.
Nicht steuerpflichtigen Eigentümern ist zu empfehlen, das eventuell durch unterschiedliche Verwaltungen bewirtschaftete Liegenschaftsportfolio jährlich auf den Umfang der Parkplatzmieten zu überprüfen, um eine allfällige MWST-Pflicht feststellen zu können.
Um Fehler zu vermeiden, ist es gerade bei der Einführung von Bewirtschaftungssystemen von grösster Wichtigkeit, die Systemeinstellungen genau zu überprüfen und ein Verständnis dafür zu entwickeln, welche MWST-Kriterien bei der Generierung von Mietverträgen überhaupt geprüft werden. Darüber hinaus empfiehlt sich zur Minimierung von Haftungsrisiken bei Liegenschaftsdienstleistern die Durchführung von internen oder externen Schulungen der Mitarbeitenden, welche die Mietverträge erstellen und ausstellen.
