Rohbaumiete: Den eigenen Bedürfnissen gerecht werden
Silvan Andermatt
Mlaw Silvan Andermatt war an der Universität Zürich wissenschaftlicher Assistent im öffentlichen Recht und ist heute bei Simmen Rechtsanwälte in Zürich tätig.
Dr. Robert Simmen
Dr. iur. Robert Simmen ist als Rechtsanwalt in Zürich (Simmen Rechtsanwälte) tätig, mit Schwerpunkt u.a im Wirtschaftsrecht und im öffentlichen und privaten Baurecht.
Individuell ausbauen
Die Miete von Räumlichkeiten im Rohbau ist zunehmend gefragt. Der Vermieter stellt lediglich einen Rohbau zur Verfügung, der anschliessend vom Mieter individuell ausgebaut wird, um den eigenen Bedürfnissen Rechnung zu tragen, z.B. eine Kombination aus Büro und Fitnesspark mit Badeanlage oder zur Stärkung der Corporate Identity, indem alle Geschäftsfilialen stets gleich aussehen. Allerdings ist die Rohbaumiete nicht gesetzlich geregelt.
Rohbaumiete ist die Miete eines Objektes in nicht vollausgebautem Zustand, wobei der Mieter, mit oder ohne Beteiligung des Vermieters, den Aus- bzw. Umbau besorgt. Im Baukostenplan (BKP SN 506 500) werden zwei wesentliche Ausbauebenen unterschieden: Rohbau 1 (ohne Bedachung und Fenster) und Rohbau 2 (mit Bedachung, Fenster, Behandlung der Fassaden und Versorgungsanlagen).
Tauglich zum vorausgesetzten Gebrauch
Ein Mietobjekt muss laut Gesetz vom Vermieter in «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» dem Mieter zur Verfügung gestellt werden (Artikel 256 OR), damit die Miete geschuldet ist. Ein Mietobjekt, welches nicht zum vorausgesetzten Gebrauch taugt, gibt dem Mieter gemäss Art. 259a OR Anspruch auf Beseitigung des Mangels oder auf verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses oder auf Leistung von Schadenersatz.
Bundesgericht 4A_333/2015 Ein Mangel liegt vor, wenn die Mietsache nicht mehr zum vorausgesetzten Gebrauch taugt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kann der Mangel ästhetischer Natur sein, da der Mieter damit rechnen darf, dass das äussere Erscheinungsbild der Mietsache einem normalen Standard entspricht. Vorausgesetzt ist jedoch, dass ein solcher (ästhetischer) Mangel den Gebrauch der gemieteten Sache einschränkt oder beeinträchtigt.
Was bedeutet nun «tauglich zum vorausgesetzten Gebrauch?» Als Ausgangspunkt dient der Mietvertrag, der den Willen von Mieter und Vermieter im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses festhält. Wofür wollte der Mieter das Mietobjekt nutzen? Gab der Vermieter verbindliche Zusicherungen? Ein Büro hat andere Anforderungen als bspw. eine Wellness Anlage; entsprechend muss der Vermieter auch andere Voraussetzungen erfüllen, um die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zu gewährleisten. Bei der Vereinbarung einer Rohbaumiete muss es dem Mieter insbesondere möglich sein, das Mietobjekt so um- bzw. auszubauen, dass er es zum Vertragszweck gebrauchen kann.
Urteil des Kantonsgerichtes Zug vom 08.03.2012 Ob die Mietsache dem Mieter den vertragsgemässen Gebrauch tatsächlich gewährleistet, hängt in erster Linie vom Vertragszweck ab und ist nach objektiven Kriterien zu beurteilen.
Sollte aus dem Mietvertrag nicht klar hervorgehen, was der Wille von Mieter und Vermieter war, so ist durch das Gericht der Wille der Parteien bei Vertragsunterzeichnung zu rekonstruieren, mit den Erklärungen der Parteien, wie sie der Erklärungsempfänger in guten Treuen verstehen durfte und musste (Vertrauensgrundsatz). Das Gericht legt dabei den ursprünglichen Willen der Parteien aus. Dies gilt es zu vermeiden, mit von Anfang an klar formulierten Verträgen.
Bundesgericht 4A_159/2014 Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, d.h. nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen, und erst anschliessend nach dem Vertrauensprinzip. BGE 105 II 16 Vertrauensprinzip: Willensäusserungen sind so auszulegen, wie sie vom Empfänger in guten Treuen verstanden werden durften und mussten.
Investitionen des Mieters in das Mietobjekt
Ein Mietobjekt im Rohbau ist nicht im Endnutzungszustand, d.h. bevor es zum vorgesehenen Zweck genutzt werden kann, muss der Mieter oft beträchtliche Investitionen tätigen für den Ausbau, Abbau bzw. Umbau von Teilen des Mietobjekts, damit es seinen Anforderungen entspricht. Diese Investitionen des Mieters in das Mietobjekt können dem Vermieter einen beträchtlichen Mehrwert generieren. Die Umbauten des Mieters gehören - ohne vertragliche Regelung - nur dann dem Mieter, wenn sie nicht oder nur lose mit dem Boden und den darauf befindlichen Bauten verbunden sind (vgl. Artikel 677 ZGB). Um bei Beendigung des Mietverhältnisses die Zuordnung von Eigentum zwischen Mieter und Vermieter zu erleichtern, eignet sich ein Schnittstellenbeschrieb, in dem sämtliche Baumassnahmen des Mieters am Mietobjekt festgehalten werden.
Bundesgericht 4C.345/2005 Der Mieter ist Eigentümer der von ihm errichteten Bauten, wenn sie - subjektiv - ohne Absicht einer dauernden Verbindung erstellt werden und zudem - objektiv - nach der Art der Konstruktion keine dauerhaft feste Verbindung mit dem Boden aufweisen.
Entschädigung für Rohbaumiete
Die herrschende Lehre geht davon aus, dass der Mieter einen Anspruch auf Entschädigung hat, für den Zeitwert der Investitionen, die notwendig sind zum Erreichen des «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustands» (im Sinne von Artikel 256 OR). Diese Entschädigung muss dem Mieter spätestens bis zum Ende der Mietdauer zukommen: 1) direkt - Auszahlung des Betrages, oder 2) indirekt - verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses während der Mietdauer. Keine Entschädigung ist geschuldet, wenn der Vermieter die Kosten für den Mieterausbau bis «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» übernimmt.
Einige Autoren vertreten die Meinung, dass die Rohbaumiete keine reduzierte Leistung des Vermieters gegenüber dem Mieter beinhaltet, sondern eben gerade die verabredete Leistung, also ein Mietobjekt, das «tauglich zum vorausgesetzten Gebrauch» (zum geplanten Endausbau geplanter Ausbau) ist. Folgerichtig hätte der Mieter keinen Anspruch auf Reduktion des Mietzinses. Diese Meinung wird jedoch vorerst nur von einer Minderheit vertreten.
Der Mietvertrag sollte der herrschenden Lehre Rechnung tragen, indem der marktübliche Mietzins für die Mietsache im «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» und die direkte oder indirekte Entschädigung des Mieters für die Vermietung des Mietobjekts im Rohbau im Vertragstext aufgeführt sind. Ausserdem sollte klar umschrieben werden, welche Investitionen des Mieters, im Sinne einer Reduktion des Mietzinses für Rohbaumiete, entschädigt werden.
