Zahlungsverzug: Der Mieter im Verzug

Absatz 1: Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.

Absatz 2: Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

Für den Vermieter oder die Verwaltung empfiehlt sich das folgende Vorgehen, welches sehr genau zu dokumentieren ist. (Die genaue Dokumentierung ist unumgänglich, weil im Ausweisungsverfahren durch den Vermieter zu beweisen ist, dass das Verfahren korrekt durchgeführt wurde und dass alle Fristen eingehalten wurden).

Vorzugehen ist wie folgt:

• Sind der Mietzins und/oder die Nebenkosten oder auch nur ein Teil davon fällig (die Zahlungsfrist ist abgelaufen), bezahlt der Mieter aber nicht, so gerät er in Zahlungsverzug. Da der Mieter die Mietsache übernommen hat und den Mietzins oder die Nebenkosten zum Fälligkeitsdatum nicht bezahlt hat, kommt Art. 257d OR zur Anwendung bzw. kann das Verfahren nach Art. 257d OR in die Wege geleitet werden.
• Nach Art. 257d OR ist dem Mieter – aus beweistechnischen Gründen mit einem eingeschriebenen Brief – eine Zahlungsfrist von (mindestens) 30 Tagen anzusetzen und zugleich, für den Fall der Nichtzahlung, die Kündigung anzudrohen. Bei Ehepaaren ist beiden Personen ein entsprechendes Schreiben zuzustellen. Die Zahlungsfrist muss unmissverständlich angesetzt werden und die Androhung der Kündigung ist zwingend. Es empfiehlt sich, den folgenden Text zu verwenden: