Verteilschlüssel: Verteilung der Nebenkosten
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Individuelle Abrechnung
Die Aufteilung von Nebenkosten auf mehrere Mieter kann auf der Grundlage einer sogenannten individuellen Abrechnung erfolgen. Damit wird der effektive, individuelle Heiz- und Warmwasserverbrauch pro Mieter ermittelt und abgerechnet. Das eidgenössische Energiegesetz schreibt vor, dass die Kosten der Energienutzung möglichst genau dem Verursacherprinzip entsprechend zu verteilen sind. Die Kantone sind zuständig, für den Gebäudebereich Vorschriften zu erlassen. Die Kantone sind demzufolge insbesondere zuständig, Vorschriften über die sogenannte verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung in Neubauten zu erlassen. Die kantonalen Energiegesetze schreiben in der Regel die individuelle Heizkostenabrechnung für Neubauten (allenfalls auch für total sanierte Liegenschaften) mit einer gewissen Mindestanzahl von Wärmebezügern oder ab einer bestimmten Quadratmeterfläche vor. Zu beachten ist, dass auch bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung nicht die gesamten Heizkosten aufgrund des individuellen Verbrauches verteilt werden. Die sogenannten Grundkosten, die in der Regel 30% bis 50% der gesamten Heizkosten ausmachen, werden nach einem bestimmten Verteilschlüssel (in der Regel nach Fläche) aufgeteilt. Die sogenannten Verbrauchskosten demgegenüber bemessen sich am tatsächlichen Verbrauch eines Mieters, der mit entsprechenden Messgeräten erfasst wird.
Verteilschlüssel
Ist eine individuelle Zuordnung bzw. Abrechnung nicht möglich, so sind die Nebenkosten nach einem Verteilschlüssel auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Die "letzte Gerechtigkeit" lässt sich mit einem Verteilschlüssel nie erreichen. Immerhin muss der Vermieter einen vertretbaren, sachgerechten Verteilschlüssel zur Anwendung bringen. Üblich ist z.B. Folgendes: Der Wasserverbrauch wird nach Grösse der Mietobjekte verteilt, nicht aber nach Anzahl von Personen, welche die Mietobjekte dauernd bewohnen. Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten werden mithin in der Regel nach der Fläche der einzelnen Mietobjekte (allenfalls auch nach deren Volumina) verteilt.
Als "neutrale Kosten" werden Nebenkosten bezeichnet, die nicht im Zusammenhang stehen mit der Grösse des Mietobjektes. Zuweilen wird postuliert, dass diese neutralen Kosten nach Anzahl der Mietobjekte auf die einzelnen Mieter verteilt werden müssen, unabhängig von der Grösse der Objekte. Als neutrale Kosten werden z.B. bezeichnet: Kosten für Hauswartung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Serviceabonnemente für gemeinschaftlich benutzte Einrichtungen etc. Grundsätzlich spricht richtiger Ansicht nach nichts dagegen, diese neutralen Kosten jeder Einheit gleich zu belasten. Allerdings können die konkreten Verhältnisse eine andere Verteilung gebieten. Befinden sich beispielsweise in einer Gewerbeliegenschaft krass unterschiedlich grosse Gewerbeflächen, so erscheint es richtiger Ansicht nach nicht sachgerecht, die Kosten für Hauswartung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege etc. nach Anzahl der gemieteten Objekte zu verlegen, sondern es liegt vielmehr nahe, auch hier die Grösse der Mietobjekte zu berücksichtigen. Dasselbe kann gelten, wenn Liegenschaften gemischt genutzt werden (z.B. Wohnliegenschaft mit Ladengeschäften im Erdgeschoss). Besonderen Diskussionsstoff liefert immer wieder die Verteilung der Kosten für Betrieb und Wartung von Liftanlagen. Zu Recht geht die herrschende Lehre und Rechtsprechung davon aus, dass es sich dabei um neutrale Kosten handelt, die grundsätzlich nach Anzahl der verschiedenen Mietobjekte aufgeteilt werden können. Es ist mithin unerheblich, dass Mieter in höher gelegenen Etagen den Lift faktisch intensiver benützen als andere Mieter.
