Referenzzinssatz: Reduktion des Mietzinses bei einer Senkung dieses Zinssatzes
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Keine automatische Senkung
Obwohl der Referenzzinssatz im System der Missbrauchsgesetzgebung von Art. 269 ff. OR eine wesentliche Grösse darstellt, bedeutet nicht jede Senkung von diesem Referenzzinssatz, dass der Mietzins missbräuchlich wird, wenn eine Mietzinsreduktion vom Vermieter nicht gewährt wird. Der Gesetzgeber hat diesem Umstand zunächst dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter, welcher eine Mietzinsreduktion geltend machen will, dies ausdrücklich und unter Einhaltung des formellen Vorverfahrens gemäss Art. 270a OR verlangen muss. Zudem wird der Vermieter zum Nachweis zugelassen, dass der Mietzins selbst dann nicht missbräuchlich ist, wenn die Veränderung von dem Referenzzinssatz nicht als Mietzinssenkung weitergegeben wird. Der Vermieter ist für entsprechende Einwände allerdings beweispflichtig.
Einwendungen des Vermieters
Der Vermieter ist zunächst berechtigt, die seit der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung eingetretenen Veränderungen (Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital [40 % der Indexteuerung, vgl. Art. 269a lit. e OR] oder Kostensteigerung [Art. 269a lit. b OR]) mit dem rechnerisch ermittelten Senkungsanspruch zu verrechnen. Gemäss Bundesgericht kann sich der Vermieter überdies auf die so genannten absoluten Erhöhungsgründe berufen. Der Vermieter kann behaupten, er erziele auch dann keinen übersetzten Ertrag oder keine zu hohe Bruttorendite, wenn der Mietzins nicht reduziert werde. Der Vermieter kann auch geltend machen, der aktuelle Mietzins sei trotz nicht gewährter Senkung orts- und quartierüblich.
Dass sich der Vermieter gemäss der Rechtstheorie auf die vorgenannten absoluten Missbrauchskriterien berufen kann, hilft ihm in der Praxis allerdings nur selten weiter. Auf die kostendeckende Bruttorendite kann der Vermieter sich nur bei Neubauten (Erstellung in den letzten 10 bis 15 Jahren) berufen. Der Einwand des Vermieters, er erziele keinen übersetzten Ertrag, scheitert in der Regel daran, dass sich die Marktverhältnisse seit Erwerb oder Erstellung der Mietliegenschaft massiv verändert haben. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist aufgrund der (zu) strengen Anforderungen, welche die Gerichte an den beweispflichtigen Vermieter stellen, äusserst schwierig: Es müssen mindestens 5 nach Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode zum Vergleich geeignete Mietobjekte bezeichnet werden. Geringfügige Unterschiede bezüglich Renovationen, Baujahr oder Fläche des Mietobjektes oder bezüglich Lage bewirken, dass sich entsprechende Objekte nach Auffassung der Gerichte zum Vergleich nicht mehr eignen.
