Nebenkostenpauschale: Macht das heute noch Sinn?
Rechtliche Grundlagen (Art. 4 Abs. 2 VMWG)
Das Gesetz äussert sich nicht zu der Art und Weise, wie die Nebenkosten abgerechnet werden können oder sollen. Es gibt im Wesentlichen drei verschiedene Arten, die sich in der Praxis herausgebildet haben: Am weitesten verbreitet ist das System der Akontozahlung, bei welchem der Mieter zusammen mit dem Mietzins einen vereinbarten Betrag bezahlt, welcher an die jährlich zu erstellende Nebenkostenabrechnung angerechnet wird. Mit der Vereinbarung einer Pauschale legen die Parteien die Entschädigung der Nebenkosten im Voraus ziffernmässig genau fest. Mit der Bezahlung dieser Pauschale sind sämtliche Nebenkosten vollständig abgegolten, unabhängig davon, ob das tatsächlich anfallende Kosten höher oder tiefer ist. Die Parteien können schliesslich auch vereinbaren, dass die Nebenkosten vom Mieter direkt an einen Dritten, in der Regel den tatsächlichen Leistungserbringer, bezahlt werden. Dieses System findet vor allem bei der Miete von Einfamilienhäusern Anwendung.
Pauschalen für Nebenkosten machen heute in der Regel keinen Sinn mehr.
Entwicklung und heutige Relevanz
Nebenkosten werden heute in aller Regel zusätzlich zum Nettomietzins erhoben und entsprechend separat vereinbart, um Kostentransparenz und Kostenwahrheit herzustellen und dem Verursacherprinzip gerecht zu werden. In früheren Zeiten war dies allenfalls bei den Heizkosten der Fall, die schon immer einen grossen Anteil ausmachten und auch schon immer vergleichsweise hohen Preisschwankungen ausgesetzt waren. Bei den Heizkostenabrechnungen wurde daher der entsprechende Aufwand für das Erstellen einer Abrechnung in Kauf genommen. Bei sämtlichen übrigen Nebenkostenpositionen waren es früher wohl eher psychologische oder marketingtechnische Motive, dass man sie überhaupt separat zum Nettomietzins erhob. Wenn man diese Nebenkosten aus den erwähnten, nicht wirklich relevanten Gründen separat erhob, so wollte sich der Vermieter diesbezüglich wenigstens nicht auch noch einer entsprechenden Abrechnungspflicht unterziehen. Deshalb wurde häufig die Nebenkostenpauschale gewählt. Zwar hätte man diese Pauschale alle paar Jahre allenfalls eingetretene Kostensteigerungen anpassen können. Die meisten Vermieter haben von dieser Möglichkeit aber nicht Gebrauch gemacht. Dies hat zur Folge, dass eine Vielzahl von Mietverträgen in Kraft ist, deren Pauschalen für die entsprechenden Nebenkostenpositionen nicht mehr kostendeckend sind. Es kommt sogar vor, dass Vermieter unkritisch die bisherigen Zahlen in neue Mietverträge übernehmen und damit von Anfang an nicht kostendeckende Nebenkostenpauschalen vereinbaren.
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