Nebenkostenabrechnung: Die Abrechnung und die eventuelle Rückforderung von Nebenkosten durch den Mieter
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Nebenkostenabrechnung
Art. 4 VMWG bestimmt, dass der Vermieter, der die Nebenkosten aufgrund einer Nebenkostenabrechnung erhebt (also insbesondere keine Pauschalen für Nebenkosten verlangt), diese mindestens einmal jährlich erstellen muss. Eine solche jährliche Abrechnung ist sinnvoll, machen die Nebenkosten doch durchaus bis zu 25% der Mietkosten aus. Der Vermieter darf dem Mieter nur die tatsächlich anfallenden Kosten in Rechnung stellen (Art. 257b Abs. 1 OR; Art. 5 Abs. 1 VMWG). Oder anders ausgedrückt: Der Vermieter darf mit den Nebenkosten keinen Gewinn erzielen. Dabei muss als selbstverständlich erwähnt werden, dass Rabatte und sogenannte Kick-backs den Mietern zugutekommen müssen. Soweit die vom Vermieter in Rechnung gestellten Kosten auf öffentlichen Gebühren (z.B. Wasserzins) beruhen, sind Einwände des Mieters ausgeschlossen. Wenn es um vom Vermieter mit Dritten privatrechtlich vereinbarte Leistungen geht (Kosten Hauswart, Kosten Heizöl etc.), kann sich hingegen die Frage stellen, ob der Mieter die Angemessenheit der Aufwendungen bestreiten kann.
Grundsätzlich ist der Vermieter frei, den Massstab für die Pflege der Liegenschaft und der Umgebung der Liegenschaft zu bestimmen und damit Qualität und Höhe der Hauswartkosten festzusetzen (vgl. zum Ganzen SVIT-Kommentar, 3. Auflage, N 26c zu Art. 257–257b OR). Das Mietgericht Zürich hat in einem Entscheid aus dem Jahr 1999 (nicht publiziert) meines Erachtens zutreffend erwogen, eine Einschränkung dieser Entscheidungsfreiheit des Vermieters ergäbe sich allein aus dem Grundsatz von Treu und Glauben.
Beispielsweise dürfe einem Hauswart nicht ein unüblich hoher Lohn entrichtet werden. Immerhin kann es für den Vermieter ratsam sein, von Zeit zu Zeit Konkurrenzofferten einzuholen, um die Angemessenheit der Kosten zu überprüfen und nötigenfalls nachweisen zu können.
Praxistipp: Sind Sie sich unsicher, ob die inkludierten Positionen in Ihrer Heiz- und Nebenkostenabrechnung rechtlich zulässig sind? Unzulässige Positionen in der Abrechnung können bei der Schlichtungsbehörde oder am Mietgericht zurückgefordert werden. Gerechtfertigte Rückforderungsansprüche können vom Mieter bis zu 10 Jahre vollumfänglich zuzüglich 5% Zins zurückgefordert werden. Möchten Sie sich rechtlich absichern und von einem Fachexperten prüfen lassen, ob die vereinbarten Nebenkostenpositionen sowie Ihr gewählter Verteilschlüssel rechtlich zulässig sind, dann senden Sie uns Ihre Heiz- und Nebenkostenabrechnung (inkl. Mietvertrag) zu und unsere Fachexperten prüfen für Sie die inkludierten Positionen für CHF 248.- pro Abrechnung (Anfragen senden an: joel.weishaupt@weka.ch). Abonnenten der Immobilienbewirtschaftung in der Praxis erhalten den Service zum reduzierten Preis von 99.- und Abonnenten der Immobilientreuhand Praxis erhalten diesen Service kostenlos.
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