Anfechtung Anfangsmietzins: Die Voraussetzungen und das Vorgehen
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Voraussetzungen für die Anfechtung Anfangsmietzins
Damit sich eine Schlichtungsbehörde oder ein Gericht überhaupt mit der Frage befassen muss, ob ein Anfangsmietzins missbräuchlich ist oder nicht, muss der Mieter nachweisen, dass er entweder aus einer Notlage heraus den Vertrag abgeschlossen hat, oder aber, dass der neue Mietzins erheblich über demjenigen liegt, den der vorherige Mieter für das gleiche Objekt bezahlt hat. Nach der Bundesgerichtspraxis besteht eine Notlage, wenn der Mieter gute Gründe hatte, die Wohnung zu wechseln. Diese Gründe müssen derart sein, dass man in der konkreten Situation vom Mieter nicht erwarten darf, er verzichte auf eine Mietgelegenheit, wenn dies wegen der persönlichen oder familiären Situation oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt unvernünftig erschienen wäre (Urteil des Bundesgerichts 4C.169/2002 vom 16. Oktober 2002). Der Mieter kann sich also beispielsweise dann in einer Notlage befinden, wenn sein vorheriges Mietverhältnis gekündigt worden ist und aus irgendwelchen Gründen keine Erstreckung in Betracht gezogen werden kann. Der Mieter muss sich im Prinzip auf eine Zwangslage berufen können, eine Situation also, in welcher ihm objektiv betrachtet nichts anderes offenstand, als den konkreten Vertrag, dessen Anfangsmietzins nun zu beurteilen ist, zu unterzeichnen. In aller Regel setzt dies voraus, dass der betreffende Mieter sich mit angemessener Intensität um ein Objekt bemüht hat, das seinen Möglichkeiten und Bedürfnissen entspricht.
Das Gesagte bedeutet Folgendes: Wird der Anfangsmietzins gegenüber dem Mietzins, den der vorherige Mieter für dasselbe Mietobjekt bezahlt hat, nicht erhöht, kann er vom neuen Mieter trotzdem angefochten werden. Der neue Mieter muss aber beweisen, dass er sich in einer Notlage befunden hat, die ihn zum Vertragsabschluss gezwungen hat. Als wesentliche Erhöhung gegenüber dem bisher für die gleiche Sache bezahlten Mietzins betrachtet die Gerichtspraxis eine Differenz von mehr als 10%. Massgebend für die Bestimmung dieser Differenz ist die Differenz des effektiv zu bezahlenden Betrages in Franken. Ob der neu vereinbarte Mietzins auf anderen Kosten- oder Berechnungsgrundlagen beruht als der vom früheren Mieter bezahlte, spielt dagegen keine Rolle (vgl. BGE 136 III 82 ff.).
Mass der allfälligen Herabsetzung des Anfangsmietzinses
Die Überprüfung der vom anfechtenden Mieter behaupteten Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erfolgt nach der sogenannten absoluten Methode. Es ist daher unerheblich, nach welchen Kriterien der Mietzins des vorherigen Mieters letztmals angepasst wurde und ob dabei Vorbehalte für nicht ausgeschöpfte Mietzinsreserven im Sinne von Art. 18 VMWG erklärt worden sind. Beruft sich der Vermieter zur Begründung der Festlegung des Anfangsmietzinses auf die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse, so ist nach Auffassung des Bundesgerichts unabhängig vom Ergebnis der Überprüfung zusätzlich zu beurteilen, ob der Vermieter keinen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt (vgl. BGE 124 III 310 ff.). Die Anwendung der absoluten Methode zur Überprüfung des Anfangsmietzinses kann zum Ergebnis führen, dass schon der vom vorherigen Mieter bezahlte Mietzins für das gleiche Mietobjekt missbräuchlich war. Das Bundesgericht hält daher dafür, dass der zulässige Anfangsmietzins auf einen Betrag festgesetzt werden kann, der unter dem vom früheren Mieter bezahlten Mietzins liegt (Urteil des Bundesgerichts 4C.281/2006 vom 17. November 2006).
Dem Risiko, wonach der neu festgesetzte Mietzins allenfalls auf einen Betrag herabgesetzt wird, der unter dem vom vorherigen Mieter für das gleiche Mietobjekt bezahlten Mietzins liegt, kann im Endeffekt lediglich dadurch begegnet werden, indem der Mietzins bei einem Mieterwechsel nicht um mehr als 10 % angehoben wird. Vorbehältlich des Nachweises einer allenfalls individuell bestehenden Notlage des Mieters kann nämlich diesfalls eine Überprüfung des Mietzinses auf allfällige Missbräuchlichkeit gar nicht erfolgen, weil es schon an der formellen Voraussetzung dafür fehlt.
Beweisfragen
Der Mieter, der den Anfangsmietzins anficht, muss zunächst die persönliche Notlage oder die schwierigen Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume beweisen, wenn er sich darauf beruft. Er ist ferner für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses beweispflichtig. Dies gilt uneingeschränkt für den Fall, in welchem sich der Vermieter auf die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse beruft. Anderes dürfte gelten, wenn eine Überprüfung des Ertrages vorgenommen werden muss. Schliesslich verfügt nur der Vermieter über die sachlichen Informationen, die es ermöglichen, eine Nettorenditeberechnung vorzunehmen. Sind keine sachdienlichen Unterlagen mehr beim Vermieter vorhanden, die für die Erstellung einer Ertragsberechnung nötig sind, oder erweist sich, dass allenfalls noch verfügbares Zahlenmaterial als unrealistisch betrachtet werden muss, weil Erwerb oder Erstellung der Liegenschaft lange Zeit zurückliegen, so kann der Vermieter, ohne dass ihm dies zum Nachteil gereicht, auf diese Gegebenheiten hinweisen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_129/2008 vom 10. Juni 2008).
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Vorgehen des Vermieters bei Anfechtung Anfangsmietzins
Der Mieter kann den Anfangsmietzins sowohl bei Wohn- als auch bei Geschäftsräumen anfechten, wenn er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem Mietzins, den der vorherige Mieter für die gleiche Sache bezahlt hat, erheblich erhöht hat. Die Überprüfung des Anfangsmietzinses auf seine Missbräuchlichkeit erfolgt nach der so genannten absoluten Methode.
Voraussetzungen für die Anfechtung Anfangsmietzins
Damit sich eine Schlichtungsbehörde oder ein Gericht überhaupt mit der Frage befassen muss, ob ein Anfangsmietzins missbräuchlich ist oder nicht, muss der Mieter nachweisen, dass er entweder aus einer Notlage heraus den Vertrag abgeschlossen hat, oder aber, dass der neue Mietzins erheblich über demjenigen liegt, den der vorherige Mieter für das gleiche Objekt bezahlt hat. Nach der Bundesgerichtspraxis besteht eine Notlage, wenn der Mieter gute Gründe hatte, die Wohnung zu wechseln. Diese Gründe müssen derart sein, dass man in der konkreten Situation vom Mieter nicht erwarten darf, er verzichte auf eine Mietgelegenheit, wenn dies wegen der persönlichen oder familiären Situation oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt unvernünftig erschienen wäre (Urteil des Bundesgerichts 4C.169/2002 vom 16. Oktober 2002).
Als wesentliche Erhöhung gegenüber dem bisher für die gleiche Sache bezahlten Mietzins betrachtet die Gerichtspraxis eine Differenz von mehr als 10 %. Massgebend für die Bestimmung dieser Differenz ist die Differenz des effektiv zu bezahlenden Betrages in Franken. Ob der neu vereinbarte Mietzins auf anderen Kosten- oder Berechnungsgrundlagen beruht als der vom früheren Mieter bezahlte, spielt dagegen keine Rolle (vgl. BGE 136 III 82 ff.). Beweisfragen: Der Mieter, der eine Anfechtung Anfangsmietzins betreibt, muss zunächst die persönliche Notlage oder die schwierigen Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume beweisen, wenn er sich darauf beruft. Er ist ferner für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses beweispflichtig. Dies gilt uneingeschränkt für den Fall, in welchem sich der Vermieter auf die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse beruft. Anderes dürfte gelten, wenn eine Überprüfung des Ertrages vorgenommen werden muss. Schliesslich verfügt nur der Vermieter über die sachlichen Informationen, die es ermöglichen, eine Nettorenditeberechnung vorzunehmen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_129/2008 vom 10. Juni 2008).
Abwehrstrategie des Vermieters
Ist der Vermieter mit einer Anfechtung Anfangsmietzins konfrontiert, sollte er sämtliche Voraussetzungen der Anfechtung Anfangsmietzins sorgfältig überprüfen, und zwar in folgender Reihenfolge:
- Hat der Mieter das Anfechtungsbegehren rechtzeitig bei der zuständigen Schlichtungsbehörde hängig gemacht? Gemäss Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter innert 30 Tagen nach Übernahme des Mietobjektes den vertraglich vereinbarten Anfangsmietzins anfechten. Diese Anfechtungsfrist, welche eine Verwirkungsfrist ist, beginnt mithin weder am Tag des Vertragsabschlusses noch am Tag des Mietbeginns zu laufen, sondern an dem Tag, an welchem dem Mieter (beispielsweise durch Übergabe der Schlüssel oder durch Übergabe des Mietobjektes vor Ort), der Besitz am Mietobjekt verschafft wird. Hat der Mieter das Anfechtungsbegehren zu spät gestellt, weil er beispielsweise – wie dies in der Praxis durchaus häufig vorkommt – den Mietbeginn für fristauslösend hielt, kann der Vermieter das Anfechtungsbegehren vor Schlichtungsbehörde und Gericht erfolgreich bekämpfen.
- Wurde der Mietzins gegenüber dem Vormieter überhaupt "wesentlich", d.h. gemäss Lehre und Rechtsprechung um mindestens 10 %, erhöht?
- Wurde der Mietzins um weniger als 10 % erhöht, ist eine Überprüfung des Anfangsmietzinses nur (in den wohl eher seltenen Fällen) möglich, in denen sich der Mieter beim Vertragsabschluss in einer Notlage befunden hat.
- Einschätzung, ob sich der Mieter beim Vertragsabschluss in einer Notlage befunden hat: Der Vermieter wird zwar nicht abschliessend beurteilen können, ob sich der Mieter aufgrund seiner persönlichen oder familiären Situation oder aufgrund der Situation auf dem Wohnungsmarkt zum Vertragsabschluss gezwungen sah. Es ist denn auch der Mieter, der vor Schlichtungsbehörde und Gericht dafür beweispflichtig ist. Immerhin lässt sich das Risiko etwas abschätzen, in dem man insbesondere die finanzielle Situation des Mieters zu eruieren versucht (beispielsweise aufgrund der Angaben im Anmeldeformular). Interessant ist auch, in Erfahrung zu bringen, wie der vorherige Mietvertrag des anfechtenden Mieters beendet wurde. Ein Mieter kann sich bei der Anfechtung Anfangsmietzins insbesondere dann in einer Notlage befinden, wenn sein Mietverhältnis betreffend die bisher benützte Wohnung vom Vermieter gekündigt wurde. Der Mieter muss, wie erwähnt, eine Zwangslage geltend machen können, in welcher im objektiv keine andere Möglichkeit offenstand, als den konkreten Vertrag zu unterzeichnen. Hat der Mieter seine frühere Wohnung selber gekündigt und freiwillig verlassen, dürfte in aller Regel nicht von einer Notlage auszugehen sein.
- Muss eine Nettorenditeberechnung vorgelegt werden? Bei Altbauten (beispielsweise 30-jährigen Liegenschaften) ist dem beweispflichtigen Mieter die Berufung auf einen übersetzten Ertrag verwehrt, weil bezüglich solcher Bauten allenfalls vorhanden Angaben über Anlagekosten, frühere Investitionen etc. nicht den aktuellen realistischen Wertverhältnissen entsprechen (vgl. Urteil des Bundesgerichts vom 9. April 2002 4C.323/2001). Nota bene: Das Abstellen auf fiktive Werte (Verkehrswertschätzungen, Ertragswerte, Steuerwerte, Gebäudeversicherungswerte etc.) ist nach gefestigter Praxis des Bundesgerichts für eine Nettorenditeberechnung nicht zulässig (BGE 122 III 257). Ebenso kann keine Nettorenditeberechnung vorgenommen werden, wenn beim Vermieter keine sachdienlichen Unterlagen mehr vorhanden sind, die für die Erstellung einer Berechnung notwendig sind. Der Vermieter kann diesfalls, ohne dass ihm dies zum Nachteil gereicht, auf diese Gegebenheiten hinweisen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_129/2008 vom 10. Juni 2008).
- Orts- und Quartierüblichkeit: Beweislast beim Mieter: Wie bereits erwähnt, ist der Mieter sowohl für das Vorhandensein der Klagevoraussetzungen (Art. 270 Abs. 1 lit. a oder b OR) beweispflichtig also auch dafür, dass der verlangte Anfangsmietzins im Sinne der Kriterien von Art. 269 ff. OR missbräuchlich ist. Dies gilt uneingeschränkt für den Fall, in welchem sich der Vermieter auf die orts- und quartierüblichen Verhältnisse beruft. Beim Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist mithin ausschliesslich der Mieter für die Richtigkeit seiner Überzeugung behauptungs- und beweispflichtig. Beizufügen bleibt, dass der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit in der Praxis kaum je erbracht werden kann.
