Akontozahlungen: Müssen diese den abgerechneten Nebenkosten entsprechen?
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Rechtsgrundlagen
- BGE 132 III 24 ff
- Urteil des Bundesgerichtes 4A_268/2009
Verhältnis Akontozahlungen zu den tatsächlichen Kosten
Ein Akonto ist dadurch motiviert, dass man die tatsächlichen Kosten im Voraus nicht kennt. Zwar wird ein Akonto in der Regel aus pragmatischen Gründen (gegenseitiges Inkassorisiko) möglichst nahe bei den zu erwartenden Kosten angesiedelt. Eine rechtliche Pflicht, dies zu tun, oder ein rechtlicher Anspruch der zahlenden Partei, dass die Akonti betragsmässig in der Nähe der tatsächlichen Kosten sind, existiert aber nicht. In der Rechtswirklichkeit ist es verbreitet und muss von beiden Parteien zumindest als Möglichkeit ins Auge gefasst werden, dass ein Akontobetrag (aus welchen Gründen auch immer) viel höher oder tiefer ist, als die hernach tatsächlich anfallenden Kosten, so dass gegebenenfalls grössere Nach- oder Rückzahlungen zu leisten sind. Im Übrigen ist es den Parteien aufgrund der in der Schweiz geltenden Vertragsfreiheit sowieso unbenommen, eine Akontoregelung zu vereinbaren, welche von vorneherein die tatsächlichen Kosten bei Weitem verfehlen wird.
Akontoregelungen sind dem Gesagten zufolge grundsätzlich völlig frei von jeglichem Präjudiz bezüglich der später in Rechnung zu stellenden tatsächlichen Kosten. In diesem Sinne hat auch das Bundesgericht in einem Leiturteil entschieden, nachdem zuvor diverse kantonale Gerichte sowie ein Teil der Lehre versucht hatten, das mietrechtliche Akonto in die Nähe eines werkvertraglichen Kostenvoranschlages zu rücken, welcher nur um 10%, 20% oder 30% überschritten werden darf (BGE 132 III 24 ff., bestätigt in Urteil des Bundesgerichtes 4A_268/2009). In diesem Leitentscheid hat das Bundesgericht erwogen, es sei dem Mieter dann, wenn es für ihn wichtig sei, dass die Akonti für die Bezahlung der Nebenkosten mehr oder weniger ausreichen, zuzumuten, sich diesbezüglich beim Vermieter zu vergewissern. Tut der Mieter das nicht, so das Bundesgericht weiter, trägt er das Risiko allfälliger höherer Kosten bzw. Nachzahlungen in vollem Umfange. Nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter auf eine entsprechende Nachfrage hin eine Zusicherung gemacht hat, ist er auf der Höhe dieses Kostenniveaus zu behaften.
