Untermiete: Die Wirkungen zwischen Mieter und Untermieter
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Bei der Untervermietung von Wohn- und Geschäftsräumen kommen insbesondere auch die Schutzbestimmungen des zweiten und dritten Abschnitts des achten Titels des Obligationenrechts zur Anwendung. Zufolge seiner Charakteristik als Untervertrag bestehen aber noch einige Besonderheiten, auf die nachfolgend eingegangen wird.
Vermieter als Hilfsperson des Mieters
Verletzt der Untervermieter seine haupt- oder nebenvertraglichen Pflichten, so kann der Untermieter gestützt auf den Vertrag zur Untermiete gegen seinen Vertragspartner vorgehen und die ihm zustehenden Rechte und Rechtsbehelfe (Hinterlegung des Untermietzinses) wahrnehmen. Der Untermieter kann indessen nur dann Schadenersatz fordern, wenn den Mieter als Untervermieter ein Verschulden trifft. Es sind denn auch durchaus Fallkonstellationen denkbar, bei denen sich der Mieter als Untervermieter aus der Haftung befreien kann, weil nicht er, sondern der Obervermieter sich pflichtwidrig verhält.
Praxis-Beispiel: Beim untervermieteten Objekt tritt ein Mangel auf, weshalb der Mieter den Vermieter auffordert, diesen Mangel unverzüglich zu beseitigen. Obwohl der Vermieter dem Mieter die sofortige Behebung verspricht, nimmt der Vermieter die Reparatur des Mangels erst verspätet an die Hand. Diese Verzögerung führt zu einem Schaden für den Untermieter.
In denjenigen Fällen, in denen sich einzig der Vermieter pflichtwidrig verhält, kann der Untermieter grundsätzlich vom nicht schuldhaft handelnden Untervermieter keinen Schadenersatz fordern. Überdies ist es dem Untermieter verwehrt, mangels eines Vertragsverhältnisses zwischen ihm und dem Vermieter gegen den Vermieter Schadenersatzansprüche aus Vertrag geltend zu machen. Dennoch kann das Verhalten des Vermieters in diesen Fällen für den Untermieter von Bedeutung sein. Im Rahmen eines Untermietverhältnisses ist der Vermieter nämlich Hilfsperson des Mieters. Daraus folgt, dass der Mieter sich sämtliche Handlungen oder Unterlassungen des Vermieters, welche einen Zusammenhang mit der Überlassung der Mietsache aufweisen, wie seine eigenen anrechnen lassen muss. Insoweit ist der Vermieter Erfüllungsgehilfe, das heisst Hilfsperson des Mieters. Sind die Voraussetzungen von Art. 101 OR erfüllt, so haftet der Mieter gegenüber dem Untermieter demnach kausal für das Verhalten seiner Hilfsperson, des Vermieters. Der Mieter kann sich aber befreien, wenn ihm der Nachweis gelingt, dass ihm kein Verschulden vorgeworfen werden könne, sofern er selbst wie seine Hilfsperson gehandelt hätte.
Anmerkung: Der Vermieter ist selbstverständlich nur insoweit Hilfsperson, als er selber aufgrund des Hauptmietvertrages gegenüber dem Untervermieter verpflichtet ist, eine bestimmte Leistung zu erbringen. Verpflichtet sich der Untervermieter gegenüber dem Untermieter zu einer weitergehenden Leistung, als diese im Hauptmietvertrag vereinbart sind (Überlassung der Möblierung als Beispiel), so haftet der Mieter dem Untermieter hierfür selbständig aufgrund des Vertrages zur Untermiete.
Mietzins der Untermiete und Missbrauchsgesetzgebung
Missbräuchlicher Untermietzins nach Art. 269 OR
Wichtig: Nach Art. 269 OR sind Mietzinse missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis basieren. Diese Grundregel ist genauso wie bei einem Hauptmietvertrag auch bei einem Vertrag zur Untermiete zu beachten.
Ein Mietzins ist im Sinne von Art. 269 OR nach konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht missbräuchlich, wenn er dem Vermieter sämtliche anfallenden Kosten deckt und ihm darüber hinaus auf dem investierten Eigenkapital einen angemessenen Ertrag sichert:
- Der Untermietzins kann daher nie zu einem übersetzten Ertrag führen, wenn er nicht höher als der Hauptmietzins ist. In diesem Falle dient der Untermietzins nämlich einzig und allein zur Deckung der beim Untervermieter anfallenden Kosten.
- Umgekehrt ist ein Untermietzins nach Art. 269 OR immer dann missbräuchlich, wenn der Untervermieter aus dem Untermietzins einen Gewinn erzielt, welcher sich sachlich nicht begründen lässt.
Praxis-Beispiel: Beträgt der Hauptmietzins CHF 2'000.– und verlangt der Untervermieter einen Untermietzins von CHF 2'250.–, so ist der Untermietzins in der Höhe von CHF 250.– als missbräuchlich zu erachten. Erbringt der Untervermieter aber noch weitere Leistungen, als sie im Hauptmietvertrag vereinbart sind, wie zum Beispiel die Reinigung des mit dem Vertrag zur Untermiete überlassenen Objektes, die mit CHF 200.– zu veranschlagen sind, ist der Untermietzins im Betrag von CHF 50.– missbräuchlich.
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Erhöhung des Untermietzinses durch den Mieter
In der Grundregel von Art. 269 OR wird angenommen, dass der Vermieter Eigentümer des Mietobjektes ist. Infolgedessen muss der Gesetzgeber bezüglich der in Art. 269a OR aufgeführten Ausnahmen von dieser Regel ebenfalls von dieser Voraussetzung ausgegangen sein. Die erwähnten Bestimmungen über missbräuchliche Mietzinse sind ihrer Konzeption nach somit auf Haupt- und nicht auf Untermietverträge ausgerichtet. Daraus folgt, dass die Art. 269 und 269a OR analog auf den Vertrag zur Untermiete anzuwenden sind. Die Art. 270 ff. OR sind hingegen direkt auf den Vertrag zur Untermiete anzuwenden. Im Einzelnen kommen folgende Erhöhungsgründe vor:
Erhöhung des Untermietzinses wegen Erhöhung des Hauptmietzinses
Wird der Hauptmietzins erhöht, so führt dies beim Mieter zu einer Erhöhung seiner Kosten. Er ist in der Folge auch berechtigt, gestützt auf Art. 269a lit. b OR den Untermietzins entsprechend zu erhöhen. Dabei stellt sich insbesondere die Frage, welche Einwände der Untermieter erheben kann, wenn er der Auffassung ist, die Erhöhung des Hauptmietzinses sei nach Art. 269 f. OR ganz oder teilweise ungerechtfertigt, die darauf gestützte Erhöhung des Untermietzinses sei deshalb missbräuchlich.
Sonstige Untermietzinserhöhung nach der relativen Methode
Der Untervermieter kann den Mietzins der Untermiete nach der relativen Methode auch erhöhen, ohne dass er auf den Hauptmietzins Bezug nimmt, beziehungsweise ohne dass der Hauptmietzins erhöht wurde. So ist es dem Untervermieter, genau gleich wie dem Hauptvermieter, in Anwendung von Art. 269a lit. b oder e OR grundsätzlich möglich, den Untermietzins wegen gestiegener Hypothekarzinsen oder zufolge Ausgleich der Teuerung auf dem risikotragenden Kapital zu erhöhen.
Wertvermehrende Verbesserungen
Möglich ist aber auch, dass der Untervermieter auf seine Kosten eine wertvermehrende Verbesserung tätigt. Gestützt darauf kann der Untervermieter den Untermietzins wegen einer Mehrleistung erhöhen. Erfolgt diese Anpassung nach den Grundsätzen von Art. 14 Abs. 2 VMWG, ist sie nicht missbräuchlich.
Herabsetzung des Untermietzinses während des laufenden Vertrages zur Untermiete
Entsprechend den Bestimmungen des Art. 270a OR kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zu Annahme hat, dass der Vermieterwegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer eingetretenen Kostensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt.
Anmerkung: Die für den Mietzins zur Untermiete massgebliche Berechnungsgrundlage ist insbesondere der Hauptmietzins. Wird dieser reduziert, so liegt eine Kostensenkung vor, aufgrund derer der Untermieter beim Mieter eine Herabsetzung des Untermietzinses an begehren kann.
Diesem Herabsetzungsbegehren kann der Untervermieter die von ihm zu beweisende Einrede der ungenügenden Rendite nach Art. 269 OR entgegenhalten. Dabei wird er zum Beispiel geltend machen, der reduzierte Hauptmietzins sei immer noch höher als der Untermietzins. Verzichtet der Mieter auf die Möglichkeit, eine Reduktion des Hauptmietzinses zum Beispiel wegen einer Reduktion des für die Mietzinsberechnung relevanten Hypothekarzinssatzes anzubegehren, stellt sich die Frage, ob der Untermieter trotzdem die Herabsetzung des Mietzinses der Untermiete verlangen kann, etwa mit der Argumentation, der Untervermieter habe es absichtlich oder aus Fahrlässigkeit unterlassen, seine eigenen Kosten zu reduzieren. Diese Unterlassung dürfe ihm als Untermieter nicht zum Nachteil gereichen. Wie schon ausgeführt, besteht für den Untervermieter eine allgemeine Treuepflicht, dem Untermieter eine Mietzinsherabsetzung zu ermöglichen.
