Rückzahlung Mietkaution: Verweigerung bis zum Vorliegen der Nebenkostenabrechnung
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Zweck mietvertraglicher Sicherheitsleistungen
Sinn und Zweck der Sicherheitsleistung ist die Sicherstellung sämtlicher mietvertraglicher Ansprüche des Vermieters, vor allem des Mietzinses. Dessen Bestandteil bilden insbesondere auch die Nebenkosten, und zwar unabhängig davon, ob sie im Mietzins inbegriffen oder, wie es heute die Regel ist, auf entsprechende Abrechnung hin separat geschuldet sind.
Erlöschen der Pflicht zur Sicherstellung
Im Gegensatz zu den meisten mietvertraglichen Rechten und Pflichten endet die Pflicht zur Sicherstellung nicht mit dem Kündigungstermin, sondern erst dann, wenn die sicherzustellenden Leistungen restlos erbracht sind, oder wenn die Frist abgelaufen ist, während welcher die Sicherstellung über den Kündigungstermin hinaus gemäss Vertrag oder Gesetz zu leisten ist. Bei der bei der Wohnungsmiete weitverbreiteten klassischen Mietzinskaution ("Depot") ist diese Frist von Gesetzes wegen auf ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses festgesetzt (Art. 257e Abs. 3 OR). Macht der Vermieter seine Ansprüche innert dieser Frist rechtlich geltend, haftet die geleistete Sicherheit sogar über diese Frist hinaus bis zur rechtskräftigen Erledigung des entsprechenden Verfahrens.
Betragsmässige Begrenzung der Sicherstellung nach Beendigung des Mietverhältnisses?
Betragsmässig ist die Sicherstellung in der Regel nicht begrenzt. Es besteht grundsätzlich kein Anspruch des Mieters, den voraussichtlich nicht beanspruchten Teil der Sicherheit frühzeitig herauszubekommen. Insbesondere dann, wenn Rückgabemängel vorkommen oder sogar der letzte (oder mehrere) Mietzins(en) nicht bezahlt wurde(n), würde eine solche Teilfreigabe einen unverhältnismässigen und dem Vermieter nicht zumutbaren Aufwand darstellen.
Beispiel: Der Vermieter darf eine Sicherheit von CHF 10'000.00 vollumfänglich zurückbehalten, wenn in einer solchen Konstellation mutmassliche Forderungen (Rückgabemängel) von "nur" CHF 4'000.00 vorliegen.
Es ist aber davon auszugehen, dass der Rückbehalt der ganzen Sicherheit nicht mit dem im Vertragsrecht generell geltenden Gebot des Handelns nach Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) und erst recht nicht mit dem im Mietrecht speziell verankerten Gebot der schonenden Rechtsausübung zu vereinbaren ist, wenn nur eine sehr geringfügige Nebenkostennachzahlung in Frage steht, welche in krassem Missverhältnis zum vollen Betrag der Sicherheit steht, wie beispielsweise eine mutmassliche Nebenkostennachzahlung von CHF 300.00 bis CHF 500.00 im Vergleich zur bestehenden Sicherheit von CHF 10'000.00.
Ab welchem Verhältnis zwischen mutmasslicher Nebenkostennachforderung und Sicherheit der Rückbehalt der ganzen Sicherheit als missbräuchlich und damit rechtswidrig zu beurteilen ist, obliegt im Streitfall dem richterlichen Ermessen. Aufgrund der entsprechenden Unsicherheit lohnt es sich im Prinzip für beide Parteien nicht, es auf einen entsprechenden Streit mit den üblichen Kostenfolgen ankommen zu lassen.
Praxistipps
Es empfiehlt sich in den vorerwähnten Konstellationen als pragmatische Lösung, welche meines Erachtens den Interessen beider Parteien gerecht wird, einen genügend grosszügig berechneten Betrag vom Depot, der die offenen Nebenkosten sicher deckt, dem Vermieter als zusätzliches Nebenakonto auszahlen zu lassen und den Rest dem Mieter freizugeben. Zwar hat dann der Mieter ein kleines Inkassorisiko beim Vermieter, doch realisiert sich dieses Inkassorisiko erfahrungsgemäss quasi nie.
Noch einfacher und pragmatischer, wenn auch etwas weniger genau, erscheint auf den ersten Blick die Lösung, wonach die Parteien den mutmasslichen Nebenkostennachzahlungsbetrag einfach anhand der letztjährigen Zahlen abschätzen und sich per Saldo aller Ansprüche darauf einigen, anstatt die unter Umständen erst ein Jahr später vorliegende Nebenkostenabrechnung abzuwarten. Doch gilt es in diesem Zusammenhang insbesondere für die Mieterschaft zu verstehen, dass derartige Lösungen zwar bei selbst verwaltenden privaten Vermietern beliebt sein mögen, bei professionellen Liegenschaftenverwaltungen aber je nach deren konkreter Organisation weniger. Denn dort sind Spezial- und Pauschallösungen mit standardisierten Abrechnungsabläufen schlecht kompatibel und werden zudem der gegenüber dem Eigentümer betragsmässig genau zu erfüllenden Rechenschaftspflicht nicht gerecht.
