Pflicht Mietvertrag: Die Aufgaben von Vermieter und Mieter im Mietvertrag
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Pflicht Mietvertrag: Vermieter
Erfolgt die Übergabe der Mietsache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt, so steht dem Mieter gemäss Art. 258 Abs. 1 OR ausser im Fall von Unmöglichkeit ein Vorgehen nach den allgemeinen Verzugsregeln, Art. 107 ff. OR offen. Wurde kein Übergabetermin vereinbart, so hat der Mieter den Vermieter gemäss Art. 102 Abs. 1 OR mangels eines Verfalltagsgeschäftes aber vorerst in Verzug zu setzen. Unter Art. 256 Abs. 1 OR wird allgemein verstanden, dass die Mietsache dem Mietvertrag entsprechend keinerlei Mängel aufweisen darf, d.h. einerseits, dass sie alle vom Vermieter zugesicherten Eigenschaften aufweist und, andererseits, dass sie für diejenigen Zwecke taugt, für welche sie zur Vermietung angeboten und schliesslich gemietet worden ist.
Bevor im Einzelnen auf die Mängelrechte des Mieters einzugehen ist, soll vorab der sachliche Umfang der Pflicht aus dem Mietvertrag für den Vermieter charakterisiert werden, die im Gesetz als Überlassung der Mietsache ‹in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand› umschrieben wird. Damit wird der Zustand charakterisiert, in dem der Vermieter die Mietsache zum Gebrauch zu übergeben und zu erhalten hat und der mit tauglich gekennzeichnet wird, wobei nicht irgendeine Tauglichkeit vorausgesetzt wird, sondern die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch. Zu welchem Gebrauch eine Sache gemietet wurde, hängt in erster Linie von der Vereinbarung der Parteien ab, wobei diese Vereinbarung des (vorausgesetzten, vertragsgemässen) Gebrauchs der Mietsache ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen kann. Unvollständige Vereinbarungen sind nach den Regeln der Vertragsergänzung zu vervollständigen, wobei in massgeblicher Weise auf den üblichen Gebrauch abgestellt werden kann.
Der ‹vorausgesetzte› Gebrauch bestimmt die Tauglichkeit der Mietsache, wobei sich die Tauglichkeit an einem objektiven Massstab ausrichtet. Der Zustand der Mietsache hat dem zu entsprechen, was ein Mieter unter den konkreten Umständen, unter Berücksichtigung des Inhaltes des Mietvertrages, vernünftigerweise erwarten darf. In beschränktem Sinne gilt weiterhin der Grundsatz ‹so gemietet wie gesehen›. Hat der Mieter die Mietsache übernommen, ohne eine Beeinträchtigung in der Gebrauchstauglichkeit geltend zu machen, so kann daraus geschlossen werden, sie entspreche dem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand, so dass bei Abweichung des vereinbarten vom übernommenen Zustandes ohne Beschwerden anzunehmen ist, der Mieter habe Veränderungen des vereinbarten Gebrauches zugestimmt.
Vernünftige Erwartungen bezüglich des allgemeinen Ausbaustandards eines Hauses, einer Wohnung oder eines Zimmers unter dem Gesichtspunkt des Alters und/oder des vereinbarten Zustandes sind im Auge zu behalten: Bezüglich Schall- oder Wärmeisolation kann bei einem Altbau nicht dasselbe erwartet werden wie bei einem Neubau. Wo Doppelverglasungen vorhanden sind, kann nicht eine Isolationsverglasung erwartet werden; wo eine Holzheizung gegeben ist, kann nicht eine Gas- oder Ölheizung erwartet werden; wo ein einfaches Bett, ein einfacher Tisch mit Stühlen, ein ‹alter› Schrank und ein einfacher Teppich Möblierung bilden, kann nicht ein Spannteppich usw. erwartet werden, wohl aber, dass der Teppich gereinigt ist und, dass das Bett hält, der Schrank problemlos geöffnet werden kann und weder beim Tisch noch beim Stuhl ein Bein fehlt usw.
In jedem Fall darf erwartet werden, dass die Wände und das Dach des Hauses dicht sind und dass der vereinbarte oder übliche Gebrauch der Mietsache nicht mit Gefahren für Leib und Leben des Benutzers verbunden ist. Bei Wohnungen, Häusern und Zimmern darf der Mieter sodann generell die Funktionstüchtigkeit der vermieterseits zur Verfügung bzw. zur Mitbenützung gestellten Einrichtungen erwarten, wie Heizung, Waschmaschine, Geschirrspüler, Kühlschrank, Herd und Backofen, Dusche, Bad und WC, Lift, Sonnerie und Gegensprechanlage, TV-Antenne sowie den unbehinderten Zugang zu Gemeinschaftsräumen. Überdies darf er in einem Miethaus erwarten, dass eine Treppenhausbeleuchtung vorhanden ist, die funktioniert.
Ästhetische Gesichtspunkte vermögen nur dann eine Rolle zu spielen, wenn es für den ‹vorausgesetzten Gebrauch› der Mietsache auf deren Schönheit ankommt, was namentlich bei Objekten mit Luxuscharakter und bei Repräsentationsräumen der Fall ist.
Pflicht Mietvertrag: Mieter
Mieterseits kann die Pflicht aus dem Mietvertrag grob in folgende Themen eingeteilt werden:
- Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten
- Rechtsfolgen bei Verzug mit der Mietzinszahlung
- Pflicht zur Sicherheitsleistung
- Pflicht zur Sorgfalt, Meldung und Duldung Pflicht zur Beseitigung kleinerer Mängel
Pflicht zur Bezahlung der Mietzinsen
Eine Pflicht aus dem Mietvertrag ist es, den Mietzins zu bezahlen, wobei das Gesetz in Art. 257 OR eine Definition enthält: Der Mietzins ist das Entgelt, das der Mieter dem Vermieter für die Überlassung der Sache schuldet.
Keine Pflicht zur Einhaltung von Koppelungsgeschäften
Ein Koppelungsgeschäft, das im Zusammenhang mit der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen steht, ist nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrages davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt. Die Voraussetzungen der Nichtigkeit, welche kumulativ erfüllt sein müssen, können wie folgt skizziert werden:
- Die Verknüpfung (Koppelung vom Mietvertrag und mietfremden Geschäft) durch eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter;
- beim gekoppelten (mietfremden) Geschäft muss es sich um ein Geschäft handeln, welches inhaltlich nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt;
- die Koppelung mit dem mietfremden Geschäft wird durch den Vermieter oder einen Dritten nur conditio sine qua non für den Bestand des Mietverhältnisses (Abschluss des Mietvertrages oder Weitergeltung des Mietverhältnisses) sowie
- die Koppelung muss missbräuchlich erscheinen, sei es, weil der Vermieter oder ein Dritter sie aus sachfremden Gründen gewollt hat, sei es aus anderen Gründen. Unzulässig ist damit insbesondere die Pflicht des Mieters, zu Gunsten des Vermieters eine Vollmacht über sein Konto abzugeben, ferner die Verpflichtung des Mieters, Schulden des Vermieters wie Hypothekarschulden zu übernehmen oder die Pflicht des Mieters, die Mietsache zu kaufen oder ein Handgeld zu bezahlen.
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Nebenkostenzahlungspflicht
Ersatz für Nebenkosten kann der Vermieter nur verlangen, wenn dies besonders vereinbart ist, wobei Nebenkosten das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten sind, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Hierzu gehören nach Art. 257b OR namentlich Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie öffentliche Abgaben, wobei der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren muss. Die Modalitäten, nach denen sich die Leistungen der Nebenkostenentschädigung durch den Mieter richtet, können die Parteien frei vereinbaren, wobei in der Regel Akontozahlungen, die Vereinbarung von Pauschalen und die Abrede der Direktbezahlung in der Praxis häufig anzutreffen sind, im Einzelnen kann eine der folgenden Pflichten im Mietvertrag abgemacht werden:
- Die Direktzahlung wird regelmässig in jenen Fällen vereinbart, in denen die Leistungen, welche die Nebenkosten im engeren Sinne verursachen, direkt von einem Dritten erbracht werden, namentlich bei allen Wasser- und Energiebezügen.
- Bei der Vereinbarung von Pauschalen wird die Entschädigung der Nebenkosten an den Vermieter auf Grund einer festen Summe für die gesamte Mietdauer oder für Mietperioden bezahlt, mit der Zahlung der Pauschale sind die Nebenkosten für die Zahlperiode abgegolten, unabhängig davon, ob sie tatsächlich tiefer oder höher zu liegen kommen.
- Bei der Vereinbarung von Akontozahlungen wird die Entschädigung der Nebenkosten an den Vermieter in einer im Voraus festgelegten Rechnungsperiode in Raten oder als periodische Leistung erbracht, unter dem Vorbehalt der Abrechnung nach den tatsächlichen Aufwendungen nach Ablauf der Rechnungsperiode, wobei den Vermieter bei dieser Art der Leistung der Nebenkostenentschädigung eine Pflicht zur Abrechnung trifft.
Der Mieter muss den Mietzins und allenfalls die Nebenkosten am Ende jedes Monats, spätestens aber am Ende der Mietzeit bezahlen, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart oder ortsüblich ist. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde, wobei diese Frist mindestens 10, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage beträgt. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Vorausgesetzt ist zunächst einmal der Zahlungsrückstand. Ausgeblieben ist die Leistung am Fälligkeitstag in jenen Fällen, wenn sie überhaupt nicht oder bloss unvollständig (Teilverzug) erbracht worden ist, wobei es auf den Umfang der ausgebliebenen Leistung nicht ankommt. Der Zahlungsrückstand kann allerdings nur dann einen Verzug begründen und, zur Anwendbarkeit von Art. 257d OR führen, wenn ihm ein pflichtwidriges Verhalten des Mieters zu Grunde liegt, wobei der Zahlungsrückstand des Mieters grundsätzlich immer pflichtwidrig ist. Kein Verhalten des Mieters das gegen eine Pflicht stösst ist ausnahmsweise gegeben bei Annahmeverzug des Vermieters, bei der zutreffenden Einrede der Verrechnung durch den Mieter und die angemessene, klare und insoweit wirksame Herabsetzungserklärung des Mieters nach Art. 259d OR sowie bei Hinterlegung des Mietzinses bei mangelhafter unbeweglicher Mietsache. Sinn der Ansetzung einer Zahlungsfrist für das ausserordentliche Kündigungsrecht ist es, dem Schuldner eine letzte Gelegenheit einzuräumen, den schwerwiegenden Folgen der ausserordentlichen Vertragsauflösung zu entgehen. Frühestmöglicher Zeitpunkt für die Ansetzung einer Zahlungsfrist ist derjenige Tag, an welchem der Mieter in Zahlungsrückstand geraten ist.
Ansetzung der Zahlungsfrist durch den Vermieter
Inhaltlich hat die Zahlungsfristansetzung zu umfassen:
- Die Aufforderung, bis zu einem bestimmten oder bestimmbaren Tag den Rückstand zu begleichen, wobei die gesetzlichen Fristen von zehn Tagen und von 30 Tagen als Minimalfristen zu beachten sind.
- Die Androhung, bei unbenutztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt (Kündigungsandrohung).
- Bei Familienwohnungen ist zusätzlich die separate Zustellung an die Ehegatten zu beachten. Eine Kündigung gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR, die auf einer Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung basiert, welche nicht separat den Ehegatten zugestellt worden ist, ist nichtig. Weigert sich der Mieter, die Zahlungsfristansetzung in Empfang zu nehmen, so gilt sie im Zeitpunkt der Weigerung als wirksam zugestellt, wobei bei eingeschriebenen Briefen eine besondere Regel gilt: Wird der Brief nicht abgeholt, so gilt die Zahlungsfristansetzung wie bei der Mitteilung einer Mietzinserhöhung aus Mieterschutzgründung mit dem Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt und empfangen. Die Frist ist durch den Mieter gewahrt, wenn am letzten Tag die gesamte ausstehende Leistung erbracht oder sonst wie getilgt worden ist. Erst wenn die ausstehende Leistung gesamthaft oder noch teilweise beim Ablauf der Zahlungsfrist aussteht, ist der Vermieter berechtigt, die ausserordentliche Kündigung auszusprechen. Sind alle Voraussetzungen erfüllt (Zahlungsrückstand), Fristansetzung verbunden mit einer Kündigungsandrohung, Ausbleiben der Leistung innert der Nachfrist), so kann der Vermieter unverzüglich die Kündigung aussprechen, muss aber nicht. Die Kündigung hat bei der Miete von Wohn- und Geschäftsraum schriftlich, unter Verwendung des amtlich genehmigten Kündigungsformulars zu erfolgen. Bei der Kündigung einer Familienwohnung sind die Grundsätze separater Zustellung an jeden Ehegatten zu beachten. Eine nachträgliche Bezahlung des Rückstandes nach Ablauf der Zahlungsfrist vermag nichts an der gültigen Auflösung des Mietverhältnisses auf den Kündigungstermin und damit das Erlöschen jeder Pflicht zur Vertragserfüllung des Vermieters zu ändern; höchstens in einem Anfechtungsverfahren bei der Miete von Wohn- und Geschäftsraum kann der nachträgliche Eingang der rückständigen Leistung nach Ablauf der Zahlungsfrist und vor der Aussprache der Kündigung eine Rolle spielen. Die Kündigung, gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR, ist wie jede Kündigung bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen vollumfänglich anfechtbar, wobei die Anfechtungsfrist 30 Tage ab Erhalt der Kündigung beträgt. Nach der gültigen ausserordentlichen Kündigung in Folge Zahlungsrückstandes ist bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen eine Erstreckung des Mietverhältnisses von Gesetzes wegen ausgeschlossen, da die Nichtleistung innert Nachfrist vom Gesetzgeber auf Grund einer abschliessenden Güterabwägung als gravierende Vertragsverletzung betrachtet wird. Der Mieter hat anschliessend die Pflicht, die Mietsache spätestens am ausserordentlichen Kündigungstermin zurückzugeben, bei der Rückgabe handelt es sich um die Erfüllung der vertraglichen Rückgabepflichten des Mieters. Die Rückgabe ist zwangsweise durchsetzbar, der Entscheid im Ausweisungsverfahren ist letztinstanzlich vom Bundesgericht überprüfbar.
Leistung einer Kaution
Die Sicherheitsleistung (Kaution, Depot) des Mieters hat im neuen Recht erhöhte Bedeutung, weil das Retentionsrecht des Vermieters (Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters) für Wohnungsmiete entfallen ist. Der Vermieter wird versuchen, nicht nur für Mietzinsrückstände, sondern auch für eventuelle Schadenersatzansprüche eine Sicherheit zu erhalten, wobei das Gesetz diese bei Wohnräumen auf höchstens drei Monatszinse begrenzt. Die Sicherheit für die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist bei einer Bank, auf einem Sparkonto oder in einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, zu hinterlegen. Aus der Pflicht zur Hinterlegung auf den Namen des Mieters ergibt sich auch eine Pflicht zur Verzinsung. Die Kaution sollte nie auf ein privates Bankkonto des Vermieters überwiesen werden.
Sorgfältiger Gebrauch
Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen, verletzt er trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monates kündigen. Eine fristlose Kündigung kann erfolgen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt. Was vertragsgemässer Verbrauch ist, ergibt sich zunächst aus dem Mietvertrag, ferner bestehen regelmässig Hausordnungen. Der übliche Gebrauch findet seine Schranken in Gesetz und Vertrag, wobei namentlich genannt werden:
- Die Einrichtung der Wohnung darf nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters erfolgen, wenn sie den Umfang einer (teilweisen) Erneuerung (Instandstellung) oder Änderung (Umbau) erreicht;
- Das Waschen in der Wohnung kann verboten werden, wenn eine anderweitige Waschgelegenheit zur Verfügung gestellt wird;
- Das Halten von Haustieren kann vertraglich ausgeschlossen oder an eine Bewilligung des Vermieters geknüpft werden. Ansonsten kann das Halten von Haustieren erlaubt sein, wobei in städtischen Verhältnissen in der Regel weder Hühner, Tauben noch Kaninchen gehalten werden dürfen.
- Keine übliche Nutzung einer Wohnung gilt diejenige als Gewerberaum wie namentlich als Wäscherei, als Coiffuregeschäft oder Massagesalon oder als Werkstätte, die Nutzung eines Lagerraumes für einen Fabrikbetrieb sowie die Nutzung eines Ladenlokals als Kino. Der Mieter ist dem Vermieter als Vertragspartner für den sorgfältigen und vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache durch Dritte, denen er den Zugang zur oder den Gebrauch der Mietsache zusammen mit sich, neben sich oder ohne sich gestattet und die daher Hilfspersonen sind, verantwortlich. Bei unsachgemässem Gebrauch der Sache verletzt der Mieter die Pflicht zur Sorgfalt und gibt dem Vermieter unter Umständen ein ausserordentliches Kündigungsrecht. Erste gesetzliche Voraussetzung der ausserordentliche Kündigungsberechtigung ist eine Mahnung des Vermieters, zweite Voraussetzung eine Verletzung der Sorgfalts- bzw. Rücksichtsnahmepflichtverletzung. Inhaltlich hat sich die Mahnung auf die dem Mieter konkret vorgeworfene Verletzung der Pflicht zu beziehen, damit er erkennen kann, was ihm vorgeworfen wird. Dritte Voraussetzung zur ausserordentlichen Kündigung ist die Fortsetzung der abgemahnten Sorgfalts- oder Rücksichtsnahmepflichtverletzung durch den Mieter, worunter grundsätzlich jede nach der Abmahnung auftretende erneute Verletzung der Pflicht durch den Mieter zu verstehen ist, die in einem sachlichen Zusammenhang mit der gerügten Verletzung der Pflicht steht. Wie bereits unter dem alten Recht muss die gerügte und trotzdem weitergelebte oder die erneute Pflichtverletzung des Mieters eine gewisse objektive Schwere aufweisen, damit sie zur ausserordentlichen Vertragsauflösung berechtigt, wobei der Richter alle konkreten Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen hat. Dazu gehören insbesondere das Verhalten des Mieters (namentlich Grobfahrlässigkeit), die Rechtsansprüche Dritter gegen den Vermieter aus der Störung sowie die Mieterstruktur bei der Wohn- und Geschäftsraummiete. Hinzu kommt die ausserordentliche Kündigung wegen vorsätzlich schwerer Schädigung der Mietsache, so dass der Vermieter ohne Mahnung das Mietverhältnis fristlos auflösen kann. Dabei muss ein schwerer Schaden der Mietsache vorliegen und die Handlung des Mieters muss vorsätzlich vorgenommen worden sein.
Meldepflicht bei Mängeln
Nach Art. 257g Abs. 1 OR hat der Mieter die Pflicht, Mängel, die er nicht selber zu beseitigen hat, dem Vermieter zu melden. Unterlässt er dies, so ist er für den daraus entstandenen Schaden ersatzpflichtig, wobei die Nichtmeldung der verspäteten Meldung gleichzusetzen ist. Der Mieter muss ferner Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. Dies stellt eine Ausnahme der grundsätzlichen Unterhaltspflicht der Mietsache durch den Vermieter dar. Die Kleinheit, welche das Gesetz zur Begrenzung der Pflicht des Mieters fordert, ist dann als gegeben anzunehmen, wenn der Durchschnittsmieter die Reinigung bzw. Ausbesserung objektiv gesehen ohne grösseren persönlichen und/oder finanziellen Aufwand vornehmen kann. Der ‹sog. kleine Unterhalt› betrifft namentlich Steckdosen, Glühbirnen, Dichtungen, Schlösser usw., als Richtschnur gilt in der Praxis häufig CHF 150. –. Eine Klausel, wonach der Mieter auch grössere Reparaturen selbst beheben muss, ist ungültig (z.B., dass der Mieter Rechnungen bis zu 1% der Jahresmiete selbst begleichen muss).
Pflicht zur Duldung von Arbeiten an der Sache
Der Mieter hat die Pflicht, Arbeiten an der Sache zu dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung von Schäden notwendig sind. Der Mieter hat die Pflicht, dem Vermieter die Besichtigung der Sache zu gestatten, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist, hingegen hat der Vermieter die Pflicht, dem Mieter Arbeiten und Besichtigungen rechtzeitig anzuzeigen und bei der Durchführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen.
