Nachfrist: Ist diese berechtigt, wenn der Mieter die Rückbauarbeiten auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung nicht ausführt?
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Rechtsgrundlagen
Kein Anspruch auf Nachfrist
Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine Nachfrist, wenn er es unterlässt, die notwendigen Instandstellungs- und Rückbauarbeiten auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung rechtzeitig auszuführen. Voraussetzung dabei ist, dass der Beendigungstermin fix bestimmt ist (beispielsweise 30. September 2015) oder durch eine Kündigung herbeigeführt worden ist.
Die Rückgabe des Mietobjektes hat auf das Ende des Vertragsverhältnisses hin zu erfolgen. Mit dem Ablauf der Vertragsdauer fällt das Recht des Mieters, das Mietobjekt zu nutzen, dahin. Auf den Beendigungszeitpunkt ist das Mietobjekt im vertragsgemässen Zustand zu übergeben. Allfällige Instandstellungsarbeiten oder Arbeiten zur Beseitigung von Mieterausbauten (Art. 260a OR) sind bis spätestens auf den Beendigungstermin fertigzustellen. Der Beendigungstermin stellt beim Mietvertrag mithin einen Verfalltag dar (vgl. Art. 102 Abs. 2 OR). Eine Nachfristansetzung ist deshalb nicht nötig, weil sich aus der Mietvertrag vereinbarten Dauer oder infolge der ausgesprochenen Kündigung für den Mieter die Absicht des Vermieters mit Sicherheit ergibt, dass dieser mit Blick auf die Wiedervermietung ab dem vereinbarten Rückgabetermin über das Objekt verfügen können muss (Art. 108 Abs. 3 OR).
Zustand des Mietobjektes bei der Rückgabe
Ausgangspunkt für die Beurteilung des Zustandes, in welchem der Mieter das Mietobjekt zurückzugeben hat, bildet das vertraglich Vereinbarte. Dabei ist zu beachten, dass für Erneuerungen und Änderungen durch den Mieter, die der Vermieter schriftlich bewilligt hat, der Rückbau nur dann verlangt werden kann, wenn die Parteien dies "schriftlich vereinbart" haben (Art. 260a Abs. 2 OR). Dies setzt voraus, dass sowohl der Vermieter als auch der Mieter dieser Rückbauverpflichtung unterschriftlich zustimmen. Es ist daher in der Praxis zu empfehlen, diesen Rückbau im Vertrag selbst zu regeln, der von beiden Parteien unterzeichnet wird. Falls die Erneuerungen und Änderungen während der Mietdauer, d.h. nach Abschluss des Mietvertrages vereinbart werden, ist dies durch einen schriftlichen Nachtrag mit Unterschrift beider Parteien zu regeln.
Inhalt und Umfang der Wiederherstellungspflicht sind exakt und detailliert zu regeln. Da der Vermieter für die behauptete Einigung hinsichtlich der Rückbaupflicht des Mieters beweispflichtig ist, ist ihm zu empfehlen, entweder die vorzunehmenden Rückbauarbeiten im Einzelnen aufzulisten oder den Zustand, den der Mieter pro betroffenem Bauteil bei Rückgabe des Mietobjektes herzustellen hat, exakt zu umschreiben.
Folgen bei nicht vertragsgemässem Zustand bei der Rückgabe
Gibt der Mieter die Mietsache am Ende des Mietverhältnisses nicht im vertragsgemässen Zustand zurück, ist der Vermieter, wie erwähnt ohne Nachfristansetzung, berechtigt, auf Kosten des Mieters den vertragsgemässen Zustand herzustellen. Dies gilt sowohl für die Beseitigung von Mängeln oder bei ungenügender Reinigung als auch für Mieterausbauten (Erneuerungen und Änderungen), die der Mieter entgegen der vertraglichen Vereinbarung nicht rechtzeitig entfernt hat. Verzichtet der Vermieter nach Rückgabe des Mietobjekts darauf, den vertragsgemässen Zustand selber herzustellen, ist er stattdessen berechtigt, Schadenersatz zu verlangen. Bei Instandstellungsarbeiten entspricht der Schadenersatz in der Regel den Reparaturkosten. Verursacht eine Reparatur so hohe Kosten, dass in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Kosten einer Neuanschaffung stehen, so hat der Mieter die Kosten der Neuanschaffung unter Berücksichtigung der Altersentwertung zu tragen. Gleiches gilt sinngemäss, wenn eine Reparatur nicht möglich ist, weil die Sache oder ein Sachteil irreparabel ist. Bei Bagatellschäden (z.B. kleine Kratzer im Lavabo oder in der Badewanne, unauffällige Flecken auf dem Teppich etc.), deren Behebung unverhältnismässig hohe Kosten verursachen würde, schuldet der Mieter den Minderwert. Zu beachten ist, dass die Ausführung einer Reparatur bzw. Instandstellung für die Geltendmachung von Schadenersatz nicht vorausgesetzt ist. Dasselbe gilt sinngemäss auch für mieterseitige Erneuerungen und Änderungen. Auch für solche hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz derjenigen Kosten, die er aufwenden müsste, um den vertragsgemässen Zustand herzustellen.
