Mietzinserhöhung Formular: Konsensuale Mietzinsanpassung erklärt
Schutz bei Wohn- und Geschäftsräumen:
Wohn- und Geschäftsräume stehen unter besonderen Schutzbestimmungen im Zusammenhang mit Kündigungen und missbräuchlichen Mietzinsen sowie anderen missbräuchlichen Forderungen des Vermieters, weshalb dieser jeweils einige Formvorschriften einzuhalten hat.
Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen durch den Vermieter:
Art. 269d OR statuiert, dass der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (einseitig) erhöhen kann. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Mietzinserhöhung Formular mitteilen und begründen. Gleiches gilt, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zulasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen. Eine Mietzinserhöhung oder einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters ist nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet und mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
Wichtiger Hinweis:
Die Formvorschriften gemäss Art. 269d OR sind zwingend. Sind die im Gesetz genannten Formalitäten nicht erfüllt, dann entfaltet die Mitteilung keinerlei Wirkung, d.h. sie wird so betrachtet, als wäre sie gar nicht erst erfolgt – sie ist nichtig. Eine Anfechtung durch den Mieter ist gar nicht erst erforderlich. Der Mieter kann sich jederzeit auf die Nichtigkeit beru-fen, ohne dass ihm Rechtsmissbrauch vorgeworfen werden könnte.
Beim Ausfüllen des amtlichen Formulars sind die in Art. 19 VMWG geforderten Angaben zu machen. Das Formular muss sodann eigenhändig unterzeichnet sein.
Das amtliche Mietzinserhöhung Formular muss somit bei der Anzeige von blossen Mietzinsreduktionen nicht verwendet werden. Wird eine Mietzinsreduktion jedoch bspw. mit der Einführung von Nebenkosten vermischt, dann ist das Formular wiederum zwingend zu benützen.
Anfechtung von Mietzinserhöhungen und anderen einseitigen Vertragsänderungen:
Der Mieter kann gemäss Art. 270b OR eine während des laufenden Mietverhältnisses ausgesprochenen Mietzinserhöhung innert 30 Tagen, nachdem sie mitgeteilt worden ist, bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anfechten. Ebenfalls kann eine einseitige Vertragsänderung zulasten des Mieters als missbräuchlich angefochten werden.
Wichtiger Hinweis:
Ist die Mietzinserhöhung bzw. Vertragsänderung missbräuchlich, dann muss diese innert der Frist angefochten werden. Erfolgt keine Anfechtung, dann ist die Mietzinserhöhung bzw. ein-seitige Vertragsanpassung nach Ablauf der Frist in jedem Fall gültig. Der Mieter hat somit unter Anrufung der Schlichtungsbehörde darzulegen und zu belegen, dass der Vermieter im Sinne von Art. 269 OR mit der angestrebten Mietzinserhöhung einen übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt oder der Mietzins auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis be-ruht, wobei die Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich sind, wenn die Voraussetzungen gemäss Art. 296a OR gegeben sind. Hinsichtlich einer angezeigten einseitigen Vertragsände-rung ist zu begründen, dass das gegenseitige Leistungsgleichgewicht in missbräuchlicher Weise verschoben wird.
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