Mehrwert: Berechnung des bestehenden Mehrwertes bei Mietende

Rechtsgrundlagen

• Art. 260a OR
• Urteil des Bundesgerichtes 4C.97/2005

Anspruch auf Mehrwertentschädigung des Mieters aufgrund von mieterseitigen Änderungen oder Erneuerungen

Der Gesetzgeber hat die Vermutung aufgestellt, dass der Vermieter nur dann auf das Recht verzichtet, vom Mieter die Entfernung mieterseitigen Ausbaus zu verlangen, wenn diese ihm einen Nutzen bringen. Dieser Nutzen kann darin bestehen, dass das Mietobjekt teurer weiter vermietet werden kann, weil es beispielsweise über einen höheren Ausbaustandard verfügt als vor der Vornahme der mieterseitigen Ausbauten oder Erneuerungen. Der Mieter, der diesen höheren Standard durch seine eigenen mieterseitigen Erneuerungen oder Änderungen veranlasst und finanziert hat, soll im Gegenzug eine Entschädigung erhalten.

Der Gesetzgeber hat indessen bewusst darauf verzichtet, Einzelheiten zur Bestimmung eines Entschädigungsbetrages zu stipulieren. Nach Auffassung des Gesetzgebers sollte dies aufgrund des dispositiven Charakters von Art. 260a Abs. 3 OR den Parteien überlassen werden.

Unabdingbare Voraussetzung dafür, dass der Mieter für mieterseitige Erneuerungen oder Änderungen überhaupt eine Entschädigung verlangen kann, ist die schriftliche Zustimmung des Vermieters für die baulichen Massnahmen des Mieters. Ferner wird vorausgesetzt, dass im Zusammenhang mit dieser schriftlichen Zustimmung ein Entschädigungsanspruch des Mieters für mieterseitige Ausbauten nicht wegbedungen wurde. Häufig kann der Vermieter im Zeitpunkt, in welchem er um seine Zustimmung zur mieterseitigen Änderung ersucht wird, nicht abschätzen, ob diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nützlich sind. Deshalb ist dem Vermieter zu empfehlen sich in jedem Fall das Recht vorzubehalten, vom Mieter die Wiederherstellung des früheren Zustandes zu verlangen.

In der Lehre werden verschiedene Methoden diskutiert, wie ein durch mieterseitige Ausbauten geschaffener Mehrwert berechnet werden kann. Eine Lehrmeinung zieht beispielsweise das Abstellen auf den Betrag der seinerzeitigen Investition in Betracht, der auf die Lebensdauer der einzelnen baulichen Massnahmen des Mieters linear amortisiert wird. Eine andere Lehrmeinung stellt auf den objektiv geschaffenen Mehrwert ab und ermittelt den Mehrwert auf der Grundlage des höheren Mietertrages, der sich dank der vorgenommenen baulichen Massnahmen erzielen lässt. Das Bundesgericht hat sich in seiner Rechtsprechung nicht auf eine bestimmte Methode festgelegt, sondern hat dem Grundsatz nach folgendes festgehalten:

Der Mehrwert entspricht grundsätzlich dem Wertzuwachs, soweit dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht amortisiert ist. Dieser Wertzuwachs wird vom Bundesgericht als objektive Grösse betrachtet, und zwar unter Berücksichtigung der Investitionen des Mieters und der Möglichkeit der vorgenommenen Investitionen für den Vermieter. Nach der Meinung des Bundesgerichtes hat ein Richter im Streitfall aufgrund sämtlicher Umstände des Einzelfalles zu entscheiden, ob ein Mehrwert erheblich ist, insbesondere unter Berücksichtigung der seinerzeit vom Mieter aufgewendeten Kosten und der dem Vermieter entspringenden Vorteile (Urteil des Bundesgerichtes 4C.97/2005 vom 18. August 2005, mit Hinweisen auf die Literatur).

Zur Vermeidung von Streitfällen ist den Parteien zu empfehlen im Vertrag eindeutig zu regeln, ob und in welchem Umfang mieterseitige Ausbauten bei der Beendigung des Vertragsverhältnisses zu entschädigen sind. Formulierungsvorschlag für eine solche Klausel: "Wird das Mietverhältnis ordentlich vor dem [Datum] aufgelöst, so verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter für nicht amortisierte Mieterausbauten, welche im Mietobjekt verbleiben, eine Entschädigung zu bezahlen, maximal berechnet auf den Betrag von CHF [..], linear abgeschrieben auf [..] Jahre, wobei angebrochene Jahre nicht mitgezählt werden."