Kündigung durch Vermieter: Beachtenswertes im Vorfeld
Dr. iur. Urban Hulliger
Dr. iur. Urban Hulliger ist als Rechtsanwalt in der Zürcher Anwaltskanzlei Rohrer Müller Partner AG sowohl prozessierend als auch beratend vorwiegend im Bereich des Immobilienrechts tätig (www.rmp.ch). Vormals arbeitete Urban Hulliger als Mitarbeiter einer führenden Zürcher Wirtschaftskanzlei sowie von 2002 bis 2004 als Gerichtssekretär am Mietgericht Zürich.
Kündigung eines Mietverhältnisses
Generell lässt sich sagen, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses die folgenschwerste Willensäusserung ist. Die Kündigung begründet nämlich die Beendigung des Vertragsverhältnisses. Deshalb verlangt der Gesetzgeber zum einen die Einhaltung bestimmter Formerfordernisse bei der Kündigung durch Vermieter von Mietverhältnissen betreffend Wohn- und Geschäftsräumen. Zum anderen hat der Gesetzgeber deshalb den Mietern mit den Bestimmungen betreffend den Kündigungsschutz (Anfechtung, Erstreckung; Art. 271 ff. OR) Instrumente zu ihrem Schutz in die Hand gegeben. Leider können einige dieser grundsätzlich sinnvollen Schutzbestimmungen von findigen Mietern dazu benützt werden, dem Vermieter eine an sich rechtmässige Kündigung durch Vermieter zu verunmöglichen oder zumindest wesentlich zu erschweren. Diesen Gefahren kann der Vermieter begegnen, indem er seine geplante Kündigung durch Vermieter sorgfältig vorbereitet.
Rechtsgrundlagen
Prüfung, ob eine Kündigungssperrfrist besteht und Vermeidung einer allfällig neuen Kündigungssperrfrist
Zwar kennen fast alle Vermieter den Begriff der Kündigungssperrfrist. Weniger bekannt und im Einzelfall auch unter Juristen strittig ist hingegen, in welchen Situationen denn nun eine solche dreijährige Kündigungssperrfrist konkret ausgelöst werden kann. Generell lässt sich zunächst Folgendes sagen: Mit Sicherheit ausschliessen kann der Vermieter das Bestehen einer Kündigungssperrfrist im Prinzip nur dann, wenn es in den vergangenen drei Jahren mit dem Mieter keinerlei mündlichen oder schriftlichen Kontakt gab. Sobald aber in der massgeblichen Zeit Kontakte mit dem Mieter vorlagen, muss der Vermieter Vorsicht walten lassen, weil die Missachtung der Kündigungssperrfrist sehr folgenschwer ist.
Spricht der Vermieter eine Kündigung durch Vermieter nämlich trotz einer bestehenden Kündigungssperrfrist aus, sind die Folgen dramatisch. Die Kündigung durch Vermieter wird aufgehoben und eine neue, dreijährige Kündigungssperrfrist beginnt zu laufen, nachdem der Mieter die Kündigung erfolgreich angefochten hat.
Der Vermieter muss daher, bevor er eine Kündigung durch Vermieter ausspricht, unbedingt im Detail prüfen, ob eine Kündigungssperrfrist bestehen könnte. Bestehen Zweifel, ob eine solche Sperrfrist besteht, sollte der Vermieter mit der Kündigung bis nach Ablauf der drei Jahre seit dem Ereignis, das die Sperrfrist ausgelöst haben könnte, zuwarten. Jede Kündigung, die während einer Sperrfrist erklärt wird, ist nämlich ungültig, gleichgültig, auf welchen Zeitpunkt sie Wirkung entfalten soll, jedenfalls solange, als kein Ausnahmetatbestand vorliegt (Art. 273a Abs. 3 OR).
Eine Kündigungssperrfrist, die bewirkt, dass eine Kündigung durch Vermieter ungültig ist, wenn sie innerhalb einer Frist von drei Jahren erklärt wird, wird ausgelöst, wenn
- ein mit dem Mietverhältnis zusammenhängendes Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren abgeschlossen wird, in welchem der Vermieter
- zu einem erheblichen Teil unterlegen ist,
- seine Forderung oder Klage zurückgezogen hat oder erheblich reduziert hat,
- auf die Anrufung des Richters verzichtet hat oder
- mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR) oder
- der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat (Art. 271a Abs. 2 OR).
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Keine Vorankündigung der Kündigung gegenüber dem Mieter
Zwar bestätigen Praktiker immer wieder, dass die grosse Mehrheit aller Mietverhältnisse völlig unproblematisch verläuft. Dennoch ist es völlig falsch, wenn sich der Vermieter darauf verlässt, dass eine Kündigung durch Vermieter von einem Mieter ohne weiteres akzeptiert wird. Es muss bei jeder Kündigung durch Vermieter damit gerechnet werden, dass auch ein bisher angenehmer Mieter angesichts der drohenden Konsequenzen eine Kündigung sich dazu veranlasst sieht, alles in seiner Macht stehende zu unternehmen, um sich gegen die Kündigung und damit gegen den drohenden Wohnungswechsel zur Wehr zu setzen.
Die Mittel, mit welcher sich der Mieter gegen eine Kündigung zur Wehr setzen kann, sind in Art. 271 ff. OR normiert. Alle diese Behelfe (Kündigungsanfechtung, Anbegehren einer Mieterstreckung etc.) stehen dem Mieter aber erst dann zur Verfügung, nachdem die Kündigung ausgesprochen wurde. Zwar gibt es dem Gesagten zufolge keine Massnahmen, mit welchen sich der Mieter bereits im Vorfeld sozusagen präventiv gegen eine Kündigung zur Wehr setzen kann. Dennoch birgt es enorme Risiken, wenn der Vermieter den Mieter bereits im Voraus über die bevorstehende Kündigung durch Vermieter informiert.
Folgendes Beispiel mag dies erläutern: Gespräche zwischen Mieter und Vermieter im Vorfeld einer Kündigung können bei den Beteiligten widersprüchlich in Erinnerung bleiben oder bewusst falsch interpretiert werden. Der Mieter erklärt etwa, nachdem ihm gesagt wird, dass ihm wegen eines Sanierungsvorhabens gekündigt wird, er sei gerne bereit, mehr Mietzins zu bezahlen, wenn er dafür im Anschluss an die Sanierungsarbeiten im Mietobjekt verbleiben könne. Der Vermieter weist darauf hin, dass er nicht in erster Linie das Ziel habe, einen höheren Mietzins zu erzielen, wenn er auch zugeben müsse, dass nach der Sanierung natürlich ein höherer Mietzins verlang werde. Es besteht nun die Gefahr, dass der Mieter im Anfechtungsverfahren vorbringen wird, er sei im Vorfeld darüber orientiert worden, dass er hätte bleiben können, wenn er einen den Vorstellungen des Vermieters entsprechenden Mietzins zu zahlen bereit gewesen wäre. Auch wenn dies vom Vermieter im Prozess zu Recht bestritten wird, wird sich die zuständige und zur Beurteilung des Falles angerufene Behörde die Frage stellen, was der Grund für dieses vor der Kündigung geführte Gespräch gewesen sein könnte. Eine mündliche Ankündigung einer beabsichtigten Kündigung durch Vermieter ist – aus rechtlicher Sicht – unnötig und wirkungslos, weil erst die Zusendung des gesetzlich vorgeschriebenen amtlichen Kündigungsformulars die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen kann.
Um solche oder ähnliche Unsicherheiten schon im Ansatz zu vermeiden, sollte eine Kündigung durch Vermieter dem Mieter im Voraus nie angekündigt werden. Besteht der (psychologisch allenfalls nachvollziehbare) Wunsch des Vermieters, dem formellen ("unfreundlichen") Akt der Kündigung mündlich etwas Erklärendes beizufügen, soll erst nach Zustellung der Kündigung mündlich näheres erläutert werden.
Abklärung des Zivilstandes des Mieters
Bei der Kündigung durch Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen hat der Vermieter ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular zu verwenden (Art. 266l Abs. 2 OR). Sodann muss der Vermieter bei Familienwohnungen die Kündigung zwingend beiden Ehegatten (oder Personen in eingetragener Partnerschaft) je einzeln in separaten Briefumschlägen zustellen (Art. 266n OR). Dies gilt insbesondere unabhängig davon, ob beide Ehepartner oder registrierten Partner oder nur einer davon als Mieter im entsprechenden Mietvertrag aufgeführt sind.
Die Kündigung durch Vermieter einer Familienwohnung, welche nur an einen Partner zugestellt wird, ist nichtig (Art. 266o OR). Eine solche Kündigung entfaltet keinerlei Rechtswirkungen und löst deshalb insbesondere keine Kündigungssperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e OR aus. Der Vermieter kann also bei Vorliegen einer solchen nichtigen Kündigung umgehend eine erneute, nun aber nicht mehr formnichtige Kündigung aussprechen.
Immerhin entsteht aber ein unnötiger Zeitverlust, weil die erneute Kündigung möglicherweise auf einen späteren Kündigungstermin ausgesprochen werden muss.
Zu beachten ist, dass der Mieter die Nichtigkeit der Kündigung durch Vermieter jederzeit geltend machen kann. Der Mieter muss also die nichtige Kündigung nicht anfechten, sondern kann einfach in der Wohnung bleiben und sich beispielsweise auch erst im Ausweisungsverfahren auf die Nichtigkeit der Kündigung berufen. Dadurch kann der Zeitverlust, je nach Verhältnis im Einzelfall, durch aus ein halbes Jahr oder länger werden.
Es ist dem Vermieter daher auf jeden Fall zu empfehlen, immer ein besonderes Augenmerk darauf zu richten, ob eine Familienwohnung im Sinne von Art. 266n OR vorliegt oder nicht. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn der Mietvertrag nur auf eine Person lautet. Bei Unsicherheit ist es ratsam, bei der Einwohnerkontrolle Auskunft über den Zivilstand des Mieters zu verlangen.
Schaffung einer klaren Aktenlage
Eine ordentliche Kündigung durch Vermieter ist dann anfechtbar, wenn sie missbräuchlich ist und gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst (Art. 271 Abs. 1 OR). Der (allenfalls erst auf Ersuchen des Mieters) angegebene Kündigungsgrund darf deshalb nicht lediglich ein Vorwand sein. Der Vermieter hat nach der Praxis des Bundesgerichtes zur Feststellung der Wahrheit im Prozess beizutragen, indem er alle sich in seinem Besitz befindlichen und für die Überprüfung des angerufenen Kündigungsgrundes erforderlichen Urkunden und Beweismittel vorlegt. Entscheidend für die Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung ist der Zeitpunkt, in welchem die Kündigung durch Vermieter ausgesprochen wird. Es ist deshalb ausserordentlich wichtig, dass sich der Vermieter bereits vor Aussprache der Kündigung darauf vorbereitet, in einem allfälligen Verfahren die Richtigkeit und Wahrheit des von ihm angerufenen Kündigungsgrundes glaubhaft machen zu können bzw. zu beweisen. Dazu ist unerlässlich, dass der Vermieter frühzeitig dienliche Aktenstücke zusammenstellt.
Soll beispielsweise im Hinblick auf eine Totalsanierung gekündigt werden, so vermögen ein Bericht über den Zustand der Haustechnik, Pläne, ein allfällig bereits gestelltes Baugesuch, ein Architektenauftrag, ein Kostenvoranschlag, ein Terminprogramm, ein Baubeschrieb, eine Finanzierungsbestätigung und anderes mehr zu belegen, dass die Totalsanierung ernst gemeint und allenfalls auch dringlich ist.
Wird beispielsweise gekündigt, weil andere Mieter sich über den betreffenden Mieter beschwert haben (Kündigung durch Vermieter zur Wiederherstellung des Hausfriedens), so sollten Bestätigungsschreiben der reklamierenden Mieter eingeholt und schriftliche Abmahnungen der Schlichtungsbehörde oder dem Gericht vorgelegt werden können.
