Geschäftsmiete: Wichtige Punkte für die Kündigung
Nicolas Facincani, lic. iur., LL.M., Rechtsanwalt
Nicolas Facincani, lic. iur., LL.M., Partner der Anwaltskanzlei Voillat Facincani Sutter + Partner. Er ist als Rechtsanwalt tätig und berät Unternehmen und Private vorwiegend in wirtschaftsrechtlichen Belangen.
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Kündigung
Solange der Mietvertrag nicht durch eine Befristung automatisch ausläuft, endet er durch eine Kündigung. Das Gesetz sieht für Geschäftsmieten minimale Kündigungsfristen von sechs Monaten vor. Diese Fristen dürfen nicht unterschritten werden, können aber vertraglich erhöht werden. Vereinbaren die Parteien einer Geschäftsmiete eine kürzere Kündigungsfrist, so gilt ungeachtet der Vereinbarung die gesetzliche Mindestfrist von sechs Monaten.
Die Parteien eines Mietvertrages haben die Möglichkeit, verschiedene Kündigungsfristen zu vereinbaren. So wäre es etwa möglich vorzusehen, dass für den Vermieter eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten und für den Mieter nur eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zur Anwendung gelangen soll. Die Parteien haben es auch in der Hand, eine sogenannte Mindestvertragsdauer zu vereinbaren. D.h., bis zu einem gewissen Datum soll ein Kündigungsschutz gelten.
Bei einem Mietvertrag kann man nur auf einen sogenannten Kündigungstermin kündigen. Im Rahmen der Miete von Geschäftsräumen fällt der Kündigungstermin gemäss Gesetz auf das Ende einer jeweils dreimonatigen Mietdauer. Formularverträge sehen allerdings häufig als Kündigungstermine Ende März, Ende Juni und Ende September vor.
Werden vertragliche bzw. gesetzliche Kündigungstermine oder -fristen nicht eingehalten, so ist die Kündigung dennoch gültig, entfaltet jedoch erst Wirkung auf den nächstmöglichen Termin.
Form der Kündigung
Für die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- oder Geschäftsräume gelten besondere Formvorschriften. Mieter müssen schriftlich kündigen. Vermieter müssen dagegen das amtliche Formular verwenden. Zweck der Formularpflicht ist es, den Mieter über die Möglichkeiten des Kündigungsschutzes zu informieren – was regelmässig im Kleingedruckten geschieht.
Eine Kündigung muss auf Verlangen begründet werden. Wenn die gesetzlichen Formvorschriften nicht beachtet werden, so entfaltet eine Kündigung keine Wirkungen. Eine Ausnahme gilt allerdings für die Kündigung des Mieters: Die vorzeitige Rückgabe der Sache bei gleichzeitigem Angebot eines zumutbaren Ersatzmieters ist auch dann möglich, wenn sie nicht schriftlich angekündigt wird (siehe dazu unten). Im Zusammenhang mit der Kündigung empfiehlt es sich aus Beweisgründen, die Schreiben stets per Einschreiben zu versenden.
Nichtige und anfechtbare Kündigungen
Eine nichtige (oder unwirksame) Kündigung hat keinerlei Wirkungen, auch dann nicht, wenn die Gegenpartei nichts dagegen unternimmt. Das Mietverhältnis läuft einfach weiter. Nichtig sind insbesondere Kündigungen, welche die gesetzlichen Formvorschriften missachten. Nichtig sind aber auch etwa folgende Kündigungen:
- Kündigungen, die nicht von allen am Vertrag Beteiligten ausgesprochen werden;
- Kündigungen, die nicht an alle Mieter gerichtet sind.
- Vertragswidrige Kündigungen (sofern diese nicht auf den nächsten zulässigen Termin gelten).
- Kündigung nur eines Teils des Mietobjekts. Etwa nur für einen Teil der gemieteten Räume.
- Ausserordentliche Kündigung, deren Voraussetzungen nicht erfüllt sind (insbesondere, wenn die Fristen nicht eingehalten sind.
Wenn eine Kündigung nicht an einem Nichtigkeitsgrund leidet, entfaltet sie grundsätzlich auf den Kündigungstermin hin ihre Wirkungen. Der Empfänger kann allerdings die Kündigung anfechten und so den Grund der Kündigung auf seine Vereinbarkeit mit dem Grundsatz von Treu und Glauben überprüfen lassen.
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