Eigenbedarfskündigung: Aufgrund Abbruch- und Neubauvorhaben
Rechtsfragen
Wie ist vorzugehen, damit sichergestellt ist, dass die Kündigungen der bestehenden Mietverhältnisse gültig sind, und welche Probleme stellen sich nach erfolgten Kündigungen?
Beantwortung der Rechtsfragen
Kündigungen im Hinblick auf Abbruchvorhaben sind nicht missbräuchlich
Nach der konstanten Praxis des Bundesgerichts, wie sie im Leiturteil BGE 135 III 112 ff. erstmals publik gemacht und im Urteil 4A_126/2012 vom 3. August 2012 bestätigt wurde, ist eine Kündigung im Hinblick auf die Durchführung von Sanierungsarbeiten nicht missbräuchlich, wenn die Anwesenheit von Mietern die geplanten Sanierungsarbeiten erschwert oder verzögert. A fortiori sind Kündigungen legitim, wenn geplant ist, die Mietliegenschaften abzubrechen und ein Neubauprojekt zu realisieren.
Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung
Die Rechtsprechung stellt gewisse Mindestanforderungen an den Nachweis des konkreten Bauprojekts des Vermieters. Im Urteil des Bundesgerichts 4A_425/2009 vom 11. November 2009 bestätigte des Bundesgericht einen Entscheid der Vorinstanz, welche eine Eigenbedarfskündigung als missbräuchlich erachtet hatte, weil der Vermieter, der aufgrund des Mietvertrags mehr als zwei Jahre im Voraus kündigen musste, im Kündigungsschutzverfahren seine Absichten nicht rechtsgenügend dokumentieren konnte. Das Bundesgericht erwog, das Projekt des Vermieters stelle keine "greifbare Realität" dar, da dieser im Verfahren weder Submissionsunterlagen noch ein Baubewilligungsgesuch, sondern erst ein Umbau- bzw. Sanierungsprojekt in mehreren Varianten habe vorlegen können.
Lehre und Rechtsprechung verlangen grundsätzlich, dass der vom Vermieter angeführte Kündigungsgrund ernst gemeint und wahr, also nicht vorgeschoben ist. Aus "prozesstechnischen" Gründen fällt es der zur Beurteilung der Gültigkeit einer Kündigung angerufenen Behörde leichter, die Ernsthaftigkeit eines Sanierungsprojekts als Grund für die erklärte Eigenbedarfskündigung zu bejahen, wenn Dokumente vorgelegt werden können, aus welchen sich dies nachvollziehen lässt. Dabei sollten Unterlagen wie Pläne, Kostenschätzungen, Terminprogramme etc. vorgelegt werden, die bereits zum Zeitpunkt, zu welchem gekündigt wird, existieren, damit nicht der Eindruck entsteht, ein Vermieter habe auf Vorrat gekündigt und erst in der Folge, d.h. nach Einleitung von Anfechtungsverfahren, zur Verbesserung seiner Rechtsposition im Verfahren eine Aktenlage geschaffen.
Nach konstanter Praxis der Gerichte ist es nicht erforderlich, dass eine benötigte öffentlich-rechtliche Bewilligung zum Zeitpunkt der Kündigung bereits vorliegt oder dass bereits ein entsprechendes Gesuch gestellt worden ist. Unsicherheiten betreffend den Verlauf eines notwendigen Bewilligungsverfahrens sind bei Vorliegen einer Härte aufseiten der Mieterschaft im Rahmen der Interessenabwägung im Hinblick auf die Gewährung einer Mieterstreckung zu würdigen (Urteil des Bundesgerichts 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010, MRA 2/2011, S. 59 ff.).
Eine weitere Voraussetzung, die erfüllt sein muss, damit die Eigenbedarfskündigung als gültig beurteilt wird, besteht darin, dass das Projekt realisierbar erscheint. Das ist dann nicht der Fall, wenn es aus öffentlich-rechtlichen Gründen nicht bewilligungsfähig ist oder wenn die Realisierung davon abhängig ist, dass mit einem Grundeigentümer oder mit einem Mieter, dem gemäss seinem Mietvertrag gar nicht auf den gewünschten Zeitpunkt gekündigt werden kann, zuerst noch eine Einigung erzielt werden muss, mit welcher dieser seine Rechtsposition preisgibt, jedenfalls so lange, als die Einigung nicht absehbar ist. Wenn im vorliegenden Fall ein Alternativprojekt entwickelt worden ist, dass auch dann realisiert werden kann, wenn einzelne Eigentümer von Garagenparzellen nicht zum Verkauf bereit sind, kann somit in einem allfälligen Anfechtungsverfahren dieses Alternativprojekt (als das einzige geplante Projekt) dokumentiert werden.
Bezogen auf die vorliegend zu beurteilende Situation ergibt sich, dass bereits heute Dokumente vorliegen, mit denen die Ernsthaftigkeit der Kündigungsabsicht hinreichend dokumentiert werden kann.
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