Duldungspflicht: Besichtigungen und Arbeiten am Mietobjekt
Duldungspflicht des Mieters: Besichtigungen und notwendige Arbeiten am Mietobjekt
Gestützt auf Art. 253 OR steht dem Mieter ein Recht auf ungestörten Gebrauch seiner Mietsache zu. Allerdings hat der Vermieter die Mietsache auch in einem vertragsgemässen, zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten (Art. 256 Abs. 1 OR). Damit dies möglich ist, muss der Mieter notwendige Arbeiten, welche die Beseitigung von Mängeln oder die Behebung bzw. Beseitigung von Schäden zum Ziel haben, jederzeit dulden (Art. 257h Abs. 1 OR). Diese Duldungspflicht besteht auch in einem gekündigten Mietverhältnis. Anders verhält es sich mit Bezug auf sogenannte Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache, und zwar unabhängig davon, ob diese einen Mehrwert zur Folge haben oder nicht. Diese muss der Mieter nur dulden, wenn sie zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist (Art. 260 Abs. 1 OR). Der Vermieter muss bestmöglich auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen.
Die Pflicht des Mieters, Besichtigungen des Mietobjekts zu dulden, setzt voraus, dass eine solche für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter die Besichtigungen rechtzeitig vorher anzeigt (ca. 48 bis 72 Stunden) und im Interesse der Rücksichtnahme mit verschiedenen Interessenten oder Handwerkern gemeinsam durchführt.
Abgrenzung
Die Abgrenzung von Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache für Arbeiten, welche ausschliesslich zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung bzw. Vermeidung von Schäden notwendig sind, ist oft schwierig. Es ist ein objektiver Massstab anzuwenden. Objektiv ist, ob ein ausgewiesener Bedarf nach Unterhalt oder Mängelbeseitigung für den Entscheid, Arbeiten vornehmen zu lassen, ausschlaggebend gewesen ist.
Wie bereits ausgeführt, hat der Mieter Erneuerungs- und Änderungsarbeiten nach Art. 260 OR nur dann zu dulden, wenn sie für ihn zumutbar sind. In diesem Zusammenhang ist die Duldungspflicht des Mieters entscheidend, da sie bestimmt, unter welchen Bedingungen solche Arbeiten akzeptiert werden müssen. Was zumutbar ist, bestimmt das Gesetz nicht. Gemäss Praxis ist ein objektiver Massstab anzuwenden. Entscheidend ist, ob die geplanten Arbeiten dem Mieter unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des konkreten Vertragsverhältnisses vernünftigerweise zugemutet werden können oder nicht. Das Bundesgericht stellt hohe Anforderungen an die Zumutbarkeit.
Voranzeigefrist
Den Vermieter trifft eine Pflicht zur rechtzeitigen Information. Was unter einer rechtzeitigen Anzeige zu verstehen ist, wird indes weder durch das Gesetz noch die Rechtsprechung konkretisiert. Meines Erachtens ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen, weshalb bei dringenden Reparaturen eine kurze Voranzeigefrist von wenigen Stunden oder Tagen zulässig ist. Können die Arbeiten dagegen von langer Hand geplant werden, so ist es dem Vermieter zumutbar, eine grosszügige Voranzeigefrist von einigen Wochen einzuhalten.
Erweisen sich die vom Vermieter geplanten Arbeiten als zulässig, trifft den Mieter nicht nur eine Duldungs-, sondern auch eine Mitwirkungspflicht.
Rechte des Mieters
Bewirken die Arbeiten einen Zustand am Mietobjekt, welcher den vertragsgemässen, zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand (zumindest vorübergehend) schmälert, steht dem Mieter (bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen) sowohl der Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR) als auch der Anspruch auf Schadenersatz (Art. 259e OR) zu. Schadenersatz wird indes nur in Ausnahmefällen gefordert werden können, da der Vermieter gesetzlich zur Beseitigung von Mängeln oder zur Durchführung notwendiger Unterhaltsarbeiten verpflichtet ist. Es wird daher regelmässig an einem Verschulden des Vermieters fehlen.
Weigert sich ein Mieter, grundsätzlich zulässige Arbeiten zu dulden, so verletzt er die ihn treffende Duldungspflicht, und er wird schadenersatzpflichtig (Art. 97 OR). Verweigert ein Mieter trotz schriftlicher Mahnung die Durchführung von unter die Duldungspflicht fallenden Arbeiten, so kann der Vermieter den Mietvertrag ordentlich oder allenfalls ausserordentlich gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR kündigen.
Zusammenfassung der Duldungspflicht des Mieters
Soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist, muss der Mieter dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichtigen (Art. 257h Abs. 2 OR). Arbeiten an der Sache muss der Mieter jederzeit dulden, wenn sie zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden notwendig sind (Art. 257h Abs. 1 OR).
