Nettorendite: Ertrag aus vermieteten Liegenschaften
Übersetzter Ertrag in Mietzinsstreitigkeiten: Wann ist die Mietzinsfestlegung unangemessen?
In Streitigkeiten um die Mietzinsfestlegung (insbesondere Anfangsmietzinsanfechtung, Mietzinserhöhung aufgrund umfassender Sanierung, Mietzinsänderungen zufolge gesunkenen oder gestiegenen Referenzzinssatzes) ist von zentraler Bedeutung, wann der Ertrag, der aus einem Mietobjekt erzielt wird, übersetzt ist (vgl. auch die jeweiligen Beiträge zur Anfangsmietzinsanfechtung, zur Mietzinserhöhung und zur Mietzinsänderung aufgrund eines gesunkenen oder gestiegenen Referenzzinssatzes).
Rechtsgrundlagen
BGE 112 II 252
BGE 123 III 393
BGE 123 III 171
BGE 129 III 272
Höhe des zulässigen Ertrages
Art. 269 Abs. 1 OR bestimmt, dass Mietzinse missbräuchlich sind, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen. Als offensichtlich übersetzt gilt ein Kaufpreis, der den Ertragswert einer Liegenschaft, berechnet auf den orts- oder quartierüblichen Mietzinsen für gleichartige Objekte, erheblich übersteigt (Art. 10 VMWG).
Gemäss konstanter Rechtsprechung des Bundesgerichtes ist die Nettorendite nicht missbräuchlich, wenn sie den massgebenden, öffentlich publizierten Referenzzinssatz nicht um mehr als ein halbes Prozent übersteigt (BGE 112 II 252; 122 III 257).
Berechnung Nettorendite
Weder das Gesetz noch die Verordnung präzisieren näher, welche Anlagekosten und andere Aufwendungen für die Erstellung einer Ertragsberechnung massgebend sind und wo die Grenze zwischen dem zulässigen und dem missbräuchlichen Ertrag verläuft. Die aktuellen Erkenntnisse entstammen mithin ausnahmslos der Rechtsprechung des Bundesgerichts, wie sie sich im Laufe der Zeit entwickelt hat.
Ausgangspunkt für jede Ertragsberechnung bilden die sogenannten Anlagekosten, welche sich zusammensetzen aus den Landerwerbs- und Erstellungskosten einer Liegenschaft inklusive aller damit im Zusammenhang stehenden weiteren Aufwendungen, wie Abbruchkosten eines zuvor vorhandenen Gebäudes, Notariats- und Handänderungsgebühren, allfällige Handänderungssteuern und andere mit dem Eigentumserwerb zusammenhängende Steuern, Erschliessungskosten, Planungs- und Baunebenkosten, Mäklerprovisionen etc. Die Anlagekosten dürfen entsprechend dem Eigenfinanzierungsgrad, maximal jedoch zu 40%, der seit der massgebenden Investition aufgelaufenen Teuerung, berechnet nach der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik, angepasst werden. Zusätzlich zu den Anlagekosten addiert werden dürfen zudem Mehrleistungen oder der sogenannte wertvermehrende Anteil von umfassenden Überholungen.
Die Differenz zwischen den in der vorbeschriebenen Weise ermittelten Anlagekosten und der Summe des Fremdkapitals ergibt das für die Berechnung des Ertrages massgebende Eigenkapital.
Der Gewinn bzw. Ertrag, der mit diesem Eigenkapital in Beziehung gesetzt werden muss, errechnet sich wie folgt: Auszugehen ist zunächst von den Soll-Mietzinseinnahmen ohne Berücksichtigung der Nebenkosten, welche von den Mietern entweder nach entsprechender Abrechnung oder in Form von Pauschalen bezahlt werden. Von den Mietzinseinnahmen in Abzug zu bringen sind die Aufwendungen für die Verzinsung des Fremdkapitals, die aus einem Durchschnitt der letzten drei bis fünf Jahre berechneten Unterhalts- und Betriebskosten und die Verwaltungsaufwendungen, welche unabhängig vom allfälligen Beizug einer Fremdverwaltung stets mit 5% der Mietzinseinnahmen eingesetzt werden können. Nicht zu berücksichtigen sind Leerstände oder eine Risikoprämie für allfällig befürchtete Mietzinsausfälle, weil dies in das Unternehmerrisiko des Vermieters fällt. Unzulässig ist nach der Praxis des Bundesgerichts auch, Rückstellungen für künftig fällig werdende grössere Unterhaltsarbeiten zu bilden, weil es sich dabei nicht um effektive Ausgaben handelt und weil der Mieter über deren Verwendung auch keine Kontrolle hat und im Übrigen bei einem Auszug nicht davon profitiert.
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