Immobilienkaufvertrag: Form und Inhaltsvorschriften
Marcel Schaad, RA, LL.M., MAS Real Estate (UZH)
Marcel Schaad hat an der Universität Bern Jus studiert und sein LL.M. am Chicago-Kent Kollege of Law in Chicago absolviert. Herr Schaad arbeitete mehr als sieben Jahre als Rechtsanwalt, vorwiegend auf den Bereichen Immobilientransaktionen, Gesellschaftsrecht, Mergers & Acquisitions und Vertragsrecht. In seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt betreute er diverse nationale und internationale Klienten. 2011 absolvierte er ein Masterstudium im Bereich Immobilien Investment Management an der Universität Zürich (CUREM). Seit Oktober 2013 arbeitet Herr Schaad als Leiter Acquisitions & Sales bei Swiss Prime Site AG, der grössten, kotierten Immobilieninvestmentgesellschaft der Schweiz. Nebenbei ist Marcel Schaad im Masterlehrgang an der Universität Zürich (CUREM) sowie im Ausbildungslehrgang zur höheren Fachprüfung des Eidg. Dipl. Leiters Facility Management als Dozent tätig.
Formerfordernis
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück (d.h. eine Liegenschaft, ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, z.B. ein Stockwerkeigentum, ein in das Grundbuch aufgenommenes selbständiges und dauerndes Recht oder ein Bergwerk, z.B. ein Kieswerk) muss öffentlich beurkundet werden (Art. 11 i.V.m. Art. 216 OR). Davon kann nicht abgewichen werden, da diese Norm zwingend ist; ein mündlicher oder handschriftlicher Immobilienkaufvertrag ist somit nicht gültig. Die öffentliche Beurkundung nimmt der ortsansässige Notar nach seinen Formvorschriften vor.
Durch diese Formvorschrift wird sowohl eine inhaltliche Klarheit wie auch die Tatsache erreicht, dass über Grundstücke nicht leichtfertig verfügt wird. Da der Kauf/Verkauf danach im Grundbuch eingetragen wird, auf dessen Inhalt sich die Öffentlichkeit in guten Treuen stützen darf, stellt die notarielle Beurkundung eine inhaltliche Sicherheit dar, dass nur solche Sachverhalte im Grundbuch eingetragen werden, die auch wirklich stimmen.
Zwingend notwendiger Inhalt
Zwingend öffentlich zu beurkunden sind die Parteien, der Kaufgegenstand sowie der Kaufpreis. Sämtliche weiteren Aspekte werden üblicherweise in demselben Vertrag behandelt, sind jedoch nicht von Gesetzes wegen zwingend vorgesehen. Das Kaufrecht ist ein sehr liberales Recht, d.h. es enthält nur wenige zwingende Vorschriften für den Käufer oder Verkäufer und überlässt somit die anderen Regelungen den Parteien selbst. Somit können fast alle Klauseln in einem Immobilienkaufvertrag unter den Parteien verhandelt, verschärft, erweitert oder gar weggelassen werden (mit Ausnahme des zwingenden Inhalts).
Vereinbarungen über mit dem Grundstück zu erwerbendes Mobiliar werden zwar häufig in der öffentlich-rechtlichen Urkunde (Kaufvertrag) festgehalten. Sie können jedoch ohne weiteres auch in einem separaten Immobilienkaufvertrag zwischen dem Verkäufer und Käufer und vereinbart werden. Ihr Inhalt bedarf keiner öffentlichen Beurkundung und ihr Kaufpreis wird auch nicht zum Immobilienkaufpreis hinzugerechnet.
Rechtliche Wirkung eines Kaufvertrages/Eigentumsübergang/Bedingungen
Die Unterzeichnung vom Immobilienkaufvertrag vor dem Notar stellt das sog. "Verpflichtungsgeschäft" dar. Der Käufer verpflichtet sich, das Grundstück gemäss den Bestimmungen des Kaufvertrags zu erwerben und dem Verkäufer den entsprechenden Kaufpreis zu bezahlen. Der Verkäufer verpflichtet sich, spiegelbildlich, das Grundstück gemäss den Bestimmungen im Kaufvertrag zu verkaufen und dem Käufer daran das Eigentum zu verschaffen. Jede Partei erhält durch die Unterzeichnung des Kaufvertrages entsprechende obligatorische Ansprüche auf Durchsetzung ihrer Rechte.
Das Eigentum geht jedoch erst mit dem Vollzug, dem sog. "Verfügungsgeschäft" über, d.h. mit Eintragung im Tagesregister des Grundbuchs. Das Tagesregister ist ein zeitlich chronologisches Buch. Der effektive Eintrag im Grundbuch erfolgt dann, je nach administrativem Aufwand, in der Regel, erst einige Wochen später.
Die Unterzeichnung des Kaufvertrages und der effektive Eigentumsübergang kann am selben Tag stattfinden, oder aber – je nachdem wie viele Voraussetzungen noch erledigt werden müssen (z.B. Finanzierungsgespräche des Käufers mit der Bank oder Warten auf eine Lex-Koller Bewilligung, etc.) Tage, Wochen oder sogar Monate auseinander liegen. Diese Zeitspanne ist der Verhandlung unter den Parteien überlassen.
Der Vollzug des Eigentumsübergangs kann unter gewissen Bedingungen stehen. Häufige Bedingungen sind die Einholung von behördlichen Bewilligungen, Baubewilligungen, etc. Steht ein Immobilienkaufvertrag unter einer Bedingung, so kann das Verfügungsgeschäft erst dann stattfinden, wenn die Bedingungen nachweislich erfüllt resp. eingetreten sind.
Notar
In der Regel bereitet der Notar den Immobilienkaufvertrag vor und sendet ihn dem Käufer und Verkäufer zur Durchsicht, für Bemerkungen und Ergänzungen. Die Parteien sind aber grundsätzlich frei, einen Entwurf des Kaufvertrages vorzubereiten und ihn dem Notar zur Anpassung zu senden.
Das Notariat ist kantonal unterschiedlich geregelt. Im Kanton Zürich beispielsweise gibt es das Amtsnotariat, welches immer zusammen mit dem Grundbuch je nach Grundbuchkreis festgelegt ist. Im Kanton Bern ist das Notariat ein freier Beruf, zu dessen Ausübung ein abgeschlossenes Rechtsstudium und eine entsprechende Notariatsweiterbildung gehören. Die Parteien können aber nicht einen beliebigen Notar für ihr Rechtsgeschäft wählen. Das Grundstück muss sich örtlich im Tätigkeitsbereich des Notars befinden. Jedem Notar ist ein gewisser räumlicher Einzugsbereich zugeordnet, sodass es immer darauf ankommt, wo das Grundstück liegt.
Neben den Arbeiten, die bei einem Liegenschaftskauf durch einen Notar vom Gesetz her auszuführen sind, beraten die meisten Notare auch bei der Tragbarkeit, der Mittelbeschaffung und der Abwicklung oder stehen für steuerliche, familienrechtliche und erbrechtliche Fragen zur Verfügung. Die Notare können daher im Vorfeld, schriftlich oder telefonisch angegangen werden, um sich über die Vorbereitung und den Ablauf bei einem Immobilienkaufvertrag zu informieren.
Seminar-Empfehlungen
Vertragsverhandlungen
Die Vertragsverhandlungen finden bei regelmässig im Vorfeld der Unterzeichnung und zwischen den Parteien oder ihren Rechtsvertretern direkt und ohne Notar statt. Verhandlungen während der Beurkundung sind zwar nicht ausgeschlossen und kommen oft vor, jedoch ist zu berücksichtigen – je nach Notariat –, dass der Notar allenfalls nur geringfügige Anpassungen ad hoc machen will und für grössere Umgestaltungen im Immobilienkaufvertrag einen neuen Termin für die Beurkundung ansetzen kann.
Unterschriften/Vollmacht zur Vertretung
Wer einen Immobilienkaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet, muss sich durch einen Pass oder eine Identitätskarte ausweisen.
Der Vertrag kann aber auch durch einen rechtlichen Vertreter unterzeichnet werden. Die Vollmacht zur Vertretung muss zwingend folgende Kriterien erfüllen:
- detaillierte Personalangaben (Name, Vorname, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, gültige Wohnadresse) der Person, die beim Kauf/Verkauf vertreten werden soll;
- detaillierte Personalangaben zur Person, die die Vertretung vornimmt;
- genaue Angabe des zu erwerbenden/verkaufenden Objektes (d.h. Parzellen-Nr., Strasse, Hausnummer sowie den Typ des Kaufobjektes, z.B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, etc.);
- Kaufpreis (falls der Kaufpreis noch nicht definitiv ist, muss in der Vollmacht ein Maximalbetrag festgehalten werden, bis zu welchem eine Vertretung rechtgültig eingegangen werden darf);
- die Vollmacht muss in der Sprache des Amtsbezirkes des Notars abgefasst werden (wenn nötig zweisprachig);
- die Vollmacht muss vom Vollmachtgeber im Original unterzeichnet sein (wird die Unterschrift des Vollmachtgebers in der Schweiz gegeben, muss die Unterschrift vor einem Notar gegeben und notariell beglaubigt werden; wird die Unterschrift des Vollmachtgebers im Ausland gegeben, muss die notariell beglaubigte Unterschrift zudem durch die zuständige Behörde apostilliert werden.
Eine eigens entworfene Vollmacht kann jederzeit dem Notar zur Vorprüfung zugesandt werden; oder man bittet den Notar, eine Vollmacht zu schicken.
Sorgfaltsprüfung (Due Diligence)
Ein Immobilienkauf sollte wohl überlegt sein; der Käufer muss sich im Klaren sein, in welchem Zustand das Kaufobjekt ist resp. was überhaupt zum Kaufobjekt gehört. Dem Käufer wird daher geraten, als Vorbereitung eine Sorgfaltsprüfung (sog. "Due Diligence") zu machen oder durch einen externen Experten prüfen zu lassen. Üblicherweise gibt es folgende Bereiche von Sorgfaltsprüfungen (wobei es dem Käufer überlassen ist, welche wie intensiv zum Zuge kommen):
- Finanzen (z.B.: Bewertung, Finanzierung, Einnahmen, Ausgaben, etc.);
- Rechtliches (z.B.: Durchsicht sämtlicher Verträge, Mietverträge, Dienstbarkeitsverträge, Grundbuchauszüge, Stockwerkeigentumsreglemente, Protokolle der Stockwerkeigentumsgemeinschaft, Baurechtsverträge, Erschliessungspläne, behördliche Auflagen, etc.);
- Technisches (z.B.: Zustand des Gebäudes, technische Installationen, Lift, Heizung, Fassade, Dach, Erneuerungsarbeiten, Abnützung, Mängel, etc.);
- Umweltschutz (z.B.: Bodenuntersuchung, Altlasten, Asbest, Radon, etc.). zu machen oder durch einen externen Experten prüfen zu lassen.
Beurkundung
Der Notar liest den Immobilienkaufvertrag im Beisein der Parteien wortwörtlich vor. Wenn Unklarheiten bestehen, kann jederzeit unterbrochen und es können Fragen gestellt werden. Sollten noch Punkte verhandelt werden müssen, können diese während der Beurkundung verhandelt und textlich angepasst werden. Dabei kommt es jedoch auf den Umfang der Anpassungen an; umfangreiche Anpassungen können länger dauern oder sogar eine Verschiebung der effektiven Unterzeichnung zu Folge haben. Wenn keine Fragen mehr offen sind, wird eine bereinigte Abschrift von sämtlichen Parteien unterzeichnet und vom Notar beglaubigt. Der Vertrag wird meistens vierfach im Original unterzeichnet, ein Original für den Notar, eines für das Grundbuch und je eines für eine Partei.
Schuldbrief/Ablösung und Übertragung
Üblicherweise werden Immobilien nicht nur aus Eigenkapital, sondern zu einem wesentlichen Teil aus Fremdkapital (z.B. Bankkredite) finanziert. Als Sicherheit für den Hypothekarkredit wird am häufigsten ein Schuldbrief ausgestellt (daneben gibt es noch die Grundpfandverschreibung), welcher dem Pfandgläubiger, also der Bank physisch übergeben wird. Durch den Schuldbrief wird somit eine persönliche Forderung begründet und gesichert und gleichzeitig ein Wertpapier geschaffen. Seit dem 1. Januar 2012 sind auch sog. Registerschuldbriefe möglich, welche nicht mehr physisch ausgedruckt werden, sondern in einem Register elektronisch vermerkt sind. Derzeit sind aber die weitaus meisten Schuldbriefe noch physisch vorhanden.
Das Gesetz erteilt dem Schuldbrief einen besonderen Vertrauensschutz (sog. "Wertpapier öffentlichen Glaubens"), denn der Pfandtitel besteht gemäss Art. 862 ZGB seinem Wortlaute gemäss für jedermann zu Recht, der sich in gutem Glauben auf die Urkunde verlassen hat. Für den Gläubiger ist der Schuldbrief daher ein sehr wichtiges Dokument. Der Schuldbrief kann nur von einem Notar oder zuständigen Grundbuchamt ausgestellt werden und wird im Grundbuch angemerkt.
Der Käufer kann in das bestehende Bankverhältnis einsteigen und das Kreditvertragsverhältnis – mit Zustimmung der finanzierenden Bank übernehmen. Häufiger ist jedoch, dass der Verkäufer sein eigenes Finanzierungsverhältnis mit seiner Bank auflöst und den Schuldbrief von der Bank zurückerhält, um diesen mitsamt dem Kaufobjekt auf den Käufer zu übertragen. Der Käufer wird dann den Schuldbrief auf seinen Betrag anpassen und gegenüber seiner Bank erneut als Sicherungsmittel verwenden. Hier stellt sich folgende Patt-Situation: Die Verkäufer-Bank sagt, "wir übergeben den Schuldbrief erst, wenn wir das Geld erhalten haben" währendem die Käufer-Bank sagt "wir bezahlen den Kaufpreis erst, wenn wir auch den Schuldbrief erhalten".
Die Lösung aus dieser Pattsituation ist die Einbindung des Notars. Der Notar wird einige Tage vor dem Vollzug vom Immobilienkaufvertrag mit der Verkäufer-Bank Kontakt aufnehmen und von dieser den Schuldbrief erhalten. Er erhält den Schuldbrief sozusagen als Vertrauensperson und mit der Verpflichtung, dass er den Schuldbrief treuhänderisch aufbewahrt, bis er das Geld von der Käufer-Bank erhalten hat. Gleichzeitig nimmt der Notar auch Kontakt auf mit der Käufer-Bank und verpflichtet ihr, den Schuldbrief (angepasst) auszuhändigen (sog. "Einlieferungs-Verpflichtung"), sobald sie ihm das Geld treuhänderisch auf sein Notariats-Konto übertragen hat. Am Tage des Vollzugs und der Grundbuchanmeldung überträgt der Notar gleichzeitig sowohl das Geld auf die Verkäufer-Bank sowie den Schuldbrief an die Käufer-Bank.
Grundbuch und seine Öffentlichkeit
Über Rechte an Grundstücken wird ein Grundbuch geführt. In dieses werden Liegenschaften, selbständige und dauernde dingliche Rechte wie beispielsweise ein Baurecht oder Quellenrecht, Bergwerke und Miteigentumsanteile sowie Stockwerkeinheiten aufgenommen. Das Grundbuch besteht aus einem Tagebuch zur sofortigen Einschreibung aller Anmeldungen, einem Hauptbuch als Träger der dinglichen Rechte, den ergänzenden Plänen, Belegen und Grundstücksbeschreibungen, einem Hilfsregister als Eigentümerverzeichnis sowie einem Gläubigerregister. Zweck des Grundbuchs ist es, das Publizitätsprinzip im Immobilienbereich zu gewährleisten und dingliche Rechte an Grundstücken gegenüber jedermann publik und erkennbar zu machen.
Die Schweiz kennt nach wie vor verschiedene Grundbuchtypen. Mit der Einführung des Zivilgesetzbuchs im Jahre 1912 wurde das Eidgenössische Grundbuch geschaffen. Trotz mittlerweile 100 Jahren Übergangsfrist haben unter anderem Kosten und Aufwände bei den Vermessungen (Grundstücke dürfen nur in das Eidgenössische Grundbuch übertragen werden, wenn sie amtlich vermessen wurden) dazu geführt, dass immer noch kantonale Grundbucheinrichtungen bestehen, denen teilweise nicht die vollen Wirkungen des Eidgenössischen Grundbuchs zukommen.
Um die Publikationswirkung gegenüber jedermann überhaupt entfalten zu können, muss das Grundbuch öffentlich zugänglich sein. Im Gegensatz zum Handelsregister, welches gänzlich und voraussetzungslos öffentlich ist, ist dies beim Grundbuch jedoch nur in gewisser Hinsicht der Fall. Gewisse Informationen sind für interessierte Personen nur unter bestimmten Voraussetzungen zugänglich (sog. "formelle Öffentlichkeit"). Gleichzeitig fingiert das Gesetz jedoch das Wissen über einen Eintrag im Grundbuch, denn die Einwendung, man habe einen Grundbucheintrag nicht gekannt, ist ausgeschlossen.
Wer sich in gutem Glauben auf einen Eintrag im Grundbuch verlassen und daraufhin Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, ist gemäss Art. 973 Abs. 1 Zivilgesetzbuch zu schützen. Dies bedeutet, dass für den gutgläubigen Dritten der materiell falsche Grundbucheintrag nicht gilt (sog. "positive Rechtskraft" oder "Gutglaubenswirkung").
Ohne irgendein Interesse kann jedermann folgende Auskünfte verlangen:
- die Bezeichnung des Grundstücks und dessen Beschreibung (Grundstücks- oder Katasternummer);
- den Namen und die Identifikation des Eigentümers;
- die Eigentumsform (Allein-, Mit- oder Gesamteigentum) und das Erwerbsdatum.
Der Bundesrat bezeichnet in Art. 26 Grundbuchverordnung folgende weitere Angaben, die voraussetzungslos verlangt werden können:
- Dienstbarkeiten (wie beispielsweise ein Wohnrecht oder ein Baurecht);
- Grundlasten (durch die Grundlast wird der jeweilige Eigentümer eines Grundstückes zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet);
- Anmerkungen (also die Kundbarmachung von ohnehin bestehenden Rechtsverhältnissen wie beispielsweise das Stockwerkeigentumsreglement) mit Ausnahme von gewissen Grundbuchsperren, Veräusserungsbeschränkungen zur Sicherung des Vorsorgezwecks des Bundesgesetzes über die berufliche Vorsorge, Eigentumsbeschränkungen zur Sicherung der Zweckerhaltung nach den Vorschriften des Bundes und der Kantone zur Förderung des Wohnbaus und des Wohneigentums, sowie auf kantonalem Recht beruhenden, mit Pfandrechten vergleichbaren Eigentumsbeschränkungen.
Im Bereich der privaten Rechtsverhältnisse an Grundstücken steht dem Interesse der Öffentlichkeit aber immer der Persönlichkeitsschutz der Grundeigentümer gegenüber. Werden daher über eine grössere Anzahl von Grundstücken die Eigentümerverhältnisse verlangt, so ist dies dennoch nur mit Hilfe eines Interessennachweises möglich. Damit soll verhindert werden, dass Gewerbetreibende so ihre Kundenkarteien erweitern können. Ebenso wenig dürfen voraussetzungslos Daten über den Eigentümer selbst verlangt werden, zum Beispiel welche Grundstücke dieser Eigentümer sonst noch hat, etc.
Zur Auskunft und Einsicht über Grundpfandrechte und Vormerkungen (also persönliche Rechte wie Vorkaufsrechte oder Vormerkungen von Miet- und Pachtverträgen, Verfügungsbeschränkungen oder vorläufige Eintragungen behaupteter dinglicher Rechte wie ein Bauhandwerkerpfandrecht) bedarf es eines glaubhaft gemachten Interessens. Dabei genügt eigentlich ein rechtliches oder tatsächliches Interesse, das wirtschaftlicher, wissenschaftlicher, künstlicher, persönlicher oder familiärer Natur ist (vgl. BGE 109 II 208 oder 112 II 422). Die Einsicht darf aber immer nur soweit gegeben werden, wie das Interesse besteht. Es empfiehlt sich daher bei Unsicherheit, die Sachlage im Vorfeld zu überprüfen. Glaubhaftmachen bedeutet dabei, dass das Interesse nicht bewiesen, sondern "nur" überwiegend wahrscheinlich dargestellt werden muss.
Die kantonalen Unterschiede in der Entwicklung und administrativen Handhabung des Grundbuchs sind erheblich und stellen im heutigen, grenzüberschreitenden und digitalen Zeitalter eine grosse Hürde dar. Der Bund beabsichtigt daher seit mehreren Jahren, ein Schweiz weites, koordiniertes EDV-Grundbuch zu schaffen. Voraussetzung hierfür ist die eindeutige Identifikation der Grundstücke sowie die Verwendung einheitlicher Datenmodelle und Schnittstellen. Aufgrund erster Erkenntnisse im elektronischen Austausch von Grundbuchdaten, beurteilt der Bund nun konkrete Anwendungen.
Weiteres und übergeordnetes Ziel ist es, in Zukunft ein elektronisches Grundstücksinformationssystem "eGRIS" zu schaffen, welches ein landesweites, webbasiertes Auskunftssystem für Grundbuchdaten, eine Plattform für den Datenbezug sowie der Infrastruktur für den elektronischen Geschäftsverkehr ermöglicht. Daran arbeiten heute bereits die SIX Group, der Bund, die Kantone und Gemeinden zusammen mit Notaren, Banken und weiteren Projektbeteiligten.
Tipp: Abonnieren Sie ImmobilientreuhandPraxis und lesen Sie unter anderem den zweiten Teil dieses Beitrages, in welchem die inhaltlichen Vertragsklauseln des Immobilienkaufvertrags chronologisch Klausel für Klausel erläutert werden.
