Hauskauf: Die finanziellen Folgen beim Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft
Kosten
Ein Hauskauf generiert auf der einen Seite einmalige und auf der anderen Seite wiederkehrende Kosten.
Achtung: Oft wird im Rahmen eines Kaufentscheids nur geprüft, ob die einmaligen Kosten tragbar sind und ob die sich aus diesen einmaligen Kosten ergebenden Zinsen verkraftet werden können. Dabei wird ausser Acht gelassen, dass das Eigentum an einer Liegenschaft neben den eigentlichen Finanzkosten wesentliche weitere Kosten nach sich zieht.
Einmalige Kosten
Beim Hauskauf ergeben sich normalerweise die folgenden einmaligen Kosten:
- Kaufpreis
- Handänderungskosten
- Finanzierungskosten
- Kosten für die Abklärung und Vorbereitung (Beizug von Beratern, Betriebswirtschaften, Juristen, Architekten, Mäklern u.a.)
Wiederkehrende Kosten
Mit dem Eigentum einer Liegenschaft sind automatisch hohe, ständig wiederkehrende Kosten verbunden. Solche Kosten sind u.a.:
- Finanzierungskosten (z.B. Hypothekarzinsen)
- in einigen Kantonen die Grundstücksteuern oder auch Liegenschaftssteuern
- Eigenmietwert
- Versicherungsbeiträge (z.B. Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflichtversicherung)
- Betriebskosten (z.B. Reinigung, Heizung, Beleuchtung, Wartungsverträge u.a.)
- Unterhaltskosten (Reparaturen u.a.)
- Abschreibung
Abschätzen von Folgekosten
Wir stellen fest, dass entgegen allgemeiner Vorstellung die Investitionsfolgekosten eines Gebäudes viel höher sind als oft angenommen.
Wichtig: Aus diesem Grunde ist es unumgänglich, vor jedem Hauskauf die entsprechenden Folgekosten seriös zu ermitteln.
Praxis-Beispiel: Belastung durch Grundeigentum in % der Anlagekosten
Abb. 1: Zusammenstellung der Investitionsfolgekosten einer Anlage (Wohnungsbau) mit niederen Kosten
Im verlinkten Beispiel wird davon ausgegangen, dass ein Wohnhaus mit Gebäudekosten von einer Million und Landkosten von 200'000 Franken jährlich zu unterhalten und zu betreiben sei. Dabei stellen wir fest, dass bei einer Verzinsung des Anlagekapitals in der Höhe von 7,5 % die langfristigen Unterhaltskosten und Abschreibungen in der Grössenordnung von 2 % der Gebäudekosten nicht mehr vollumfänglich gedeckt sind. In den vergangenen Jahren hat man diese unbefriedigende Situation immer in Kauf genommen in der Annahme, durch die Inflation werde diese Situation korrigiert. Ob dem langfristig so ist, kann nicht garantiert werden.
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