Checkliste Hauskauf: Die typische Kombination von Kauf- und Werkvertrag

Immobilientreuhand Praxis

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Ist der Verkäufer tatsächlich der Landeigentümer?

Das Grundbuch ist dazu zu konsultieren. Auszüge aus dem Grundbuch können online beim zuständigen Grundbuchamt angefordert werden; jeder Kanton hat hierfür eigene Bestellformulare.

Ist die Käuferschaft aus Sicht der «Lex Koller» zum Kauf berechtigt?

Gemäss Bewilligungsgesetz (Lex Koller) sind Schweizer Bürger, sowie EU Bürger mit Aufenthalt in der Schweiz zum Erwerb von Wohneigentum berechtigt. Bürger anderer Staaten mit rechtmässigem Wohnsitz (Niederlassung) in der Schweiz dürfen für eigene Wohnzwecke ebenfalls Wohneigentum erwerben. Diese dürfen jedoch keine Anlageobjekte erwerben, oder Wohneigentum erwerben, bevor sie einen rechtmässigen Wohnsitz in der Schweiz begründet haben. Vgl. dazu BewG (SR 211.421.41).

Ist der private Käufer über Folgen des Erwerbs im Klaren, besonders bei gemeinschaftlichem Kauf?

Wenn Eheleute oder Konkubinatspartner gemeinsam Eigentum erwerben, so sind sie danach meist Miteigentümer. Es kann aber auch Gesamt- oder Alleineigentum als Wohneigentumsform gewählt werden. Daran sind Folgefragen geknüpft, insbesondere bei Konkubinatspaaren. Braucht es weitere Verträge wie einen Ehe- oder Konkubinatsvertrag? Wie sieht die Steuersituation aus ?

Wenn Stockwerkeigentum gehandelt wird, tritt die Käuferschaft in eine StWE Gemeinschaft ein. Ist sich die Käuferschaft über die rechtliche und tatsächliche Dimension des Stockwerkeigentums gewahr? Sind die Rechte und Pflichten bekannt? Wie viele Stockwerkeigentümer wird es geben?

Die Käuferschaft sollte alle bereits bestehenden Unterlagen bezüglich dem Stockwerkeigentum, insbesondere die Begründungsakte samt Aufteilungsplänen und das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (mit den seitherigen Beschlüssen der Versammlung) kennen und verstehen. Die Käuferschaft muss sich bewusst sein, dass sie künftig mit den anderen Stockwerkeigentümern eine Gemeinschaft bilden wird. Sie werden zukünftig voneinander abhängig sein.

Vertrag / Form

Wurde eine Reservationsgebühr bezahlt? Besteht nun Zugszwang?

Verträge über den Erwerb einer Immobilie bedürfen der öffentlichen Beurkundung. Nicht beurkundete Reservationsverträge, sind deshalb juristisch betrachtet nichtig und wenig wert. Sie binden nur - aber immerhin - moralisch.

Eine Reservationsgebühr wird in der Regel aufgrund eines Reservationsvertrages vereinbart und bezahlt. Ist der Zahlungsempfänger der Landeigentümer und Verkäufer? Wie ist die Rückzahlung geregelt, sollte der Verkauf nicht statt finden? Wird eine hohe Anzahlung sichergestellt? Es ist empfehlenswert, eine Reservationsgebühr nicht direkt an den Verkäufer zu leisten, sondern den vereinbarten Betrag auf ein gemeinsames Sperrkonto zu überweisen.

Der beurkundende Notar hat sich zwar zu vergewissern, dass sich die Parteien über die Rechtsfolgen des Vertragsschlusses bewusst sind, doch er ist kein Baurechtsspezialist und kein Berater eines Käufers. Insofern schützt auch die öffentliche Beurkundung nicht vor unvorteilhaften Verträgen.