Die Dienstbarkeiten: Die wichtigsten Unterschiede und wie Sie gefährliche Stolperfallen vermeiden
Susanne Hirschberg, LL.M
Susanne Hirschberg, LL.M., Rechtsanwältin, ist Inhaberin der Kanzlei hirschrecht in Zürich mit Schwerpunkten im Baurecht und Vertragsrecht.
Charakter von Dienstbarkeiten
Bei den Dienstbarkeiten handelt es sich um sog. «beschränkte dingliche Rechte», welche (im Gegensatz zum Eigentum) nur eine teilweise Beherrschung einer Sache gestatten. «Beschränkt» bedeutet dabei, dass diese Dienstbarkeiten nur für diejenigen gelten, die im Wortlaut der Dienstbarkeit ausdrücklich als Berechtigte bezeichnet sind. Das sind in der Regel andere Liegenschaften, die dort mit ihrer Katasternummer aufgeführt sind. «Dinglich » bedeutet, dass die in der Dienstbarkeit festgehaltenen Rechte gegenüber jedermann wirken, und zwar unabhängig davon, ob man von den Dienstbarkeiten Kenntnis hat oder nicht.
Dienstbarkeiten können eine Liegenschaft belasten, indem sie ein Dulden oder ein Unterlassen beinhalten, z.B. die Verpflichtung, eine gewisse Bauhöhe nicht zu überschreiten, um dem Nachbarn keine Sicht zu nehmen. Motiv des Belasteten für die Errichtung einer derartigen Dienstbarkeit ist häufig die finanzielle Entschädigung für eine derartige Rechteinräumung. Der Grund für die Errichtung einer die eigene Liegenschaft beschränkenden Dienstbarkeit kann aber auch darin bestehen, dass man im Gegenzug vom Vertragspartner ein anderes Recht eingeräumt erhält oder dass man Eigentum an der belasteten Liegenschaft nur gegen die Einräumung einer Vorbehaltsnutzung (Nutzniessung/Wohnrecht) des Veräusserers erhält.
Dienstbarkeiten können eine Liegenschaft aber auch berechtigen, indem sie beispielsweise das Recht gewähren, einen bestimmten Weg auf einem fremden Grundstück zu nutzen. Die Errichtung einer Dienstbarkeit kann überdies für den Berechtigten eine notwendige Voraussetzung sein, um ein Immobilienprojekt überhaupt verwirklichen zu können.
Wichtiger Hinweis: Der Berechtigte darf alles tun, was zur Erhaltung und Ausübung der Dienstbarkeit nötig ist; durch Art. 737 ZGB ist er aber auch dazu verpflichtet, sein Recht möglichst schonend auszuüben.
Entstehung von Dienstbarkeiten
Gemäss Art. 958 ZGB sind die Dienstbarkeiten stets in das Grundbuch einzutragen, d.h., dass sie auch erst mit der Eintragung ins Grundbuch als dingliches Recht entstehen (Art. 971 ZGB). Dem Grundbucheintrag geht in der Regel ein Dienstbarkeitsvertrag voraus, welcher von den Parteien im Vorfeld ausgehandelt wird. Zu seiner Gültigkeit bedarf dieser seit dem 1. Januar 2012 der öffentlichen Beurkundung (d.h. der Unterzeichnung vor einem Notar). Für die ins Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeiten gilt ein voraussetzungsloses Auskunftsrecht (Art. 26 Abs. 1 lit. b GBV). Dies bedeutet, dass jede Person vom Grundbuchamt eine Auskunft über die Dienstbarkeiten verlangen kann, ohne dass dafür ein besonderes Interesse glaubhaft gemacht werden muss. Infolgedessen gilt jedoch auch die sog. «Fiktion der Kenntnis der Grundbucheinträge». Das heisst, dass sich im Gegenzug niemand darauf berufen kann, eine Eintragung in Grundbuch (wie beispielsweise eine bestimmte Nutzungseinschränkung einer neu erworbenen Liegenschaft) nicht gekannt zu haben.
Die Eintragung ins Grundbuch bewirkt weiter, dass die Dienstbarkeiten so lange bestehen bleiben, bis ihre formelle Löschung erfolgt. Das hat zur Folge, dass teilweise sehr alte Dienstbarkeiten im Grundbuch vorhanden sind, die durch Veränderung von tatsächlichen Verhältnissen inzwischen sinnlos geworden sind, aber als Dienstbarkeit noch immer formell bestehen (z.B. Recht der Nutzung eines seit vielen Jahren versickerten Brunnens).
PraxisTipp: Schwierigkeiten in der Praxis bestehen insbesondere bei alten Dienstbarkeiten regelmässig darin, deren genauen Inhalt zu bestimmen. Immer wieder müssen sich Gerichte damit auseinandersetzen, diesen durch Auslegung zu ermitteln. Es ist daher von grossem Vorteil, dies bei der Formulierung von Dienstbarkeiten zu berücksichtigen und klare und deutliche Bestimmungen zu formulieren.
Arten von Dienstbarkeiten
Dienstbarkeiten lassen sich in zwei grundsätzliche Arten unterteilen: Wird durch die Dienstbarkeit eine bestimmte Person berechtigt, so handelt es sich um eine sog. Personaldienstbarkeit. Ist hingegen der Grundeigentümer einer bestimmten Liegenschaft der Berechtigte, so spricht man von einer sog. Grunddienstbarkeit. Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben lassen sich Dienstbarkeiten nicht beliebig in der Form der Grund- bzw. Personaldienstbarkeit errichten. So können Wohnrechte beispielsweise nur als Personaldienstbarkeiten begründet werden.
Innerhalb der beiden grossen Unterteilungen in Personal- und Grunddienstbarkeiten gibt es verschiedenste Arten von einzelnen Dienstbarkeiten. Typische Grunddienstbarkeiten sind beispielsweise:
- Baurecht
- Überbaurecht
- Wegrecht
- Leitungsrecht
- Baubeschränkung
- Näher- oder Grenzbaurecht
Als typische Personaldienstbarkeiten finden sich häufig:
- Nutzniessung
- Wohnrecht
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Beispiele für typische Grunddienstbarkeiten
Wegrechte
Durch Wegrechte kann der Zugang zu einem Grundstück gesichert werden. Das ist beispielsweise dann sinnvoll, wenn ein seit Jahren bestehender Fussweg gesichert werden soll, der eine beliebte Abkürzung erlaubt, die jedoch über ein privates Grundstück führt. Der Umfang des Wegrechts sollte bei der Errichtung genau umschrieben werden, um später Probleme und Uneinigkeiten zu verhindern. Es sollte dabei insbesondere festgehalten werden, ob es sich lediglich um ein Fusswegrecht oder ein Fuss- und Fahrwegrecht handelt, und in welchem Umfang dieses erlaubt sein soll. Zudem sollten auch die Breite und die Lage des Wegs genau bestimmt werden. Auch wer die Unterhaltspflicht zu tragen hat, kann im Dienstbarkeitsvertrag geregelt werden. Wird nichts geregelt, so gilt die gesetzliche Regelung nach Art. 741 ZGB, wonach der Dienstbarkeitsberechtigte die zur Ausübung der Dienstbarkeit gehörende Vorrichtung zu unterhalten habe. Dient die Vorrichtung nebst dem Berechtigten auch dem durch die Dienstbarkeit Belasteten, so haben sie den Unterhalt im Verhältnis ihrer Interessen gemeinsam zu tragen.
Wichtiger Hinweis: Ein Wegrecht als Dienstbarkeit kann im Einzelfall sogar gegen den Willen des Belasteten errichtet werden, wenn «ein Grundeigentümer keinen genügenden Weg von einem Grundstück auf eine öffentliche Strasse hat» (Art. 694 ZGB). In einem derartigen Fall kann – gegen volle Entschädigung des belasteten Nachbarn – die Eintragung einer Dienstbarkeit in der Form des sog. «Notwegs» verlangt werden.
Baurechte (Baurechtsdienstbarkeiten)
Bei einem Baurecht (Art. 779 ff. ZGB) handelt es sich um das Recht, auf einem fremden Grundstück auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Diese Form der Grunddienstbarkeit findet sich häufig dann, wenn eine Gemeinde zwar neuen Wohnraum für die Bevölkerung schaffen möchte, aber gemeindeeigene Grundstücke hierfür nicht verkaufen möchte. In diesem Fall können auf Grundstücken Baurechte begründet werden, die dann weiterveräussert werden können. Das Baurecht ist in der Regel übertragbar und vererblich. Wenn es sich beim Baurecht um ein selbstständiges (d.h. übertragbares) und dauerndes (d.h. auf mindestens 30 Jahre oder unbestimmte Zeit erstelltes) Recht handelt, so kann es als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen werden. Dadurch erhält der Baurechtsberechtigte die Möglichkeit, es wie ein selbstständiges Grundstück mit Grundpfandrechten und Dienstbarkeiten zu belasten.
Damit ein Baurecht errichtet werden kann, wird vorausgesetzt, dass die Baute ein bestimmtes Mass an baulicher und funktioneller Eigenständigkeit aufweist. Die Begründung eines Baurechts an einzelnen Teilen eines Gebäudes ist nicht zulässig (Art. 675 II ZGB). Das Baurecht hat eine zulässige Dauer von höchstens 100 Jahren. In der Regel hat der Baurechtsberechtigte dem Grundeigentümer als Gegenleistung für die Zurverfügungstellung des Bodens den sog. Baurechtszins zu entrichten.
Näherbaurecht
Mit der Errichtung eines Näherbaurechts können sich Nachbarn einseitig oder gegenseitig erlauben, näher an die Grundstücksgrenze zu bauen, als die örtliche Bau- und Zonenordnung es eigentlich erlauben würde. Sofern die baulichen, wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Vorschriften des öffentlichen Rechts eingehalten werden, sind die Nachbarn weitgehend frei in der Gestaltung dieser Näherbaurechte.
Für die Einräumung von Näherbaurechten wird in der Praxis entweder eine Entschädigung gezahlt, oder es wird ein gegenseitiges Näherbaurecht vereinbart.
Überbaurecht
Das Überbaurecht (Art. 674 ZGB) setzt im Unterschied zum Baurecht voraus, dass von einem Grundstück auf ein angrenzendes Grundstück hinübergebaut wird. Unter dem Begriff «Überbau» wird die Erstellung einer Baute über die Grundstücksgrenze hinweg verstanden, wobei diese Baute oberirdisch oder auch unterirdisch auf das angrenzende Grundstück ragen kann. Durch das dingliche Recht auf Überbau wird der Überbau selbst zum Bestandteil des Grundstücks, von dem er ausgeht.
Diese Form der Dienstbarkeit wird in der Praxis beispielsweise dann gewählt, wenn bei einer neuen Überbauung eine Tiefgarage erstellt wird, die sich unterirdisch über mehrere Liegenschaften hinzieht. Deren Bestand soll auch dann gesichert werden, wenn angrenzende Liegenschaften veräussert werden und neue Eigentümer erhalten.
Beispiele für typische Personaldienstbarkeiten
Nutzniessung
Durch die Nutzniessung erhält der Berechtigte den vollen Genuss an einem fremden Gegenstand. Damit wird diesem beispielsweise gestattet, die jährliche Ernte einer Obstwiese einzubringen oder an seine Liegenschaft angrenzende Felder zu bewirtschaften. Der Nutzniesser erhält mit der Nutzniessung Anspruch auf Besitz, Gebrauch und Nutzung des Gegenstands; er wird aber gleichzeitig auch zu dessen Erhaltung verpflichtet. Er hat daher die Lasten des gewöhnlichen Unterhalts und der Bewirtschaftung der Sache zu tragen. Das Recht auf Nutzniessung ist nicht übertragbar und nicht vererbbar. Die Nutzniessung ist die einzige Dienstbarkeit, welche nebst Grundstücken auch zugunsten von beweglichen Sachen oder gar Rechten bestellt werden kann.
Wohnrecht
Das Wohnrecht erlaubt dem Berechtigten, in einem konkret bestimmten Gebäude oder Gebäudeteil zu wohnen. Beim Wohnrecht handelt es sich um eine Personaldienstbarkeit, welche unübertragbar sowie unvererblich ist und in der Regel auf Lebzeiten des Berechtigten eingeräumt wird. Sofern nicht ausdrücklich anders festgehalten, darf der Wohnrechtsberechtigte seine Familienangehörigen und Hausgenossen zu sich in die Wohnung aufnehmen. Nach dem Tod des Wohnrechtsberechtigten geht das Wohnrecht entschädigungslos unter – es geht dann nicht etwa auf die von ihm aufgenommenen Hausgenossen über.
Untergang von Dienstbarkeiten
Dienstbarkeiten gehen mit der Löschung ihres Eintrags im Grundbuch sowie dem vollständigen Untergangs des belasteten oder berechtigten Grundstücks unter (Art. 734 ZGB). Wenn der Eintrag bedeutungslos geworden ist, wie beispielsweise durch Zeitablauf, so kann die Löschung durch das Grundbuchamt von Amts wegen erfolgen.
Der durch eine Dienstbarkeit Belastete kann einen Antrag auf Löschung stellen, sofern der Eintrag höchstwahrscheinlich keine rechtliche Bedeutung mehr hat. Bestehen an der Bedeutungslosigkeit eines Eintrags jedoch Zweifel, bedarf es für die Löschung grundsätzlich der Zustimmung des Berechtigten. Ist der Berechtigte mit der Löschung der Dienstbarkeit nicht einverstanden und führen Verhandlungen nicht zum gewünschten Ziel, besteht für den Belasteten nur noch die Möglichkeit, die Löschung der Dienstbarkeit auf dem Weg des Zivilprozesses zu beantragen.
Eine entschädigungslose Löschung setzt voraus, dass der Dienstbarkeitsberechtigte jegliches Interesse an der Dienstbarkeit verloren hat. Die Löschung durch das Gericht ist zudem gegen Leistung einer Entschädigung möglich, wenn der Berechtigte immer noch ein Interesse an der Dienstbarkeit besitzt, dieses aber im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung ist.
