Wertquote: Und deren Berechnung bei Stockwerkeigentum

Faktoren der Wertquotenberechnung

Bei der Berechnung der Wertquote sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen, wie zum Beispiel:

• Grundfläche des Sonderrechts
• Eingeräumte Sonderbenutzungsrechte
• Gemeinschaftliche Benutzungsrechte (Kinderspielplatz, Swimmingpool etc.)
• Lage des Stockwerks im Haus (z.B. Erdgeschoss- oder Attikawohnung)
• Aussicht
• Himmelsrichtung (Besonnung)
• Lärmimmissionen (Strasse, benachbarte Gewerberäume etc.)

Grundsätzliches zur Methodik der Wertquotenberechnung

Für die Berechnung der Wertquoten bestehen keine gesetzlichen Vorschriften. Daher werden in der Praxis auch verschiedene Methoden einfacherer und komplizierterer Art angewendet. Gleichgültig, welche Methode gewählt wird, muss der Wertquotenberechnung die grösste Sorgfalt beigemessen werden. Dies ist deshalb von eminenter Bedeutung, weil die Wertquote für die einzelnen Stockwerkeigentümer als Grundlage für die Bemessung von Rechten und Pflichten, der Beschlussfähigkeit von Versammlungen, der Stimmkraft sowie für die Aufteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums dient.

Genau zu prüfen sind bei jeder anwendbaren Methode:

• die vollständigen Planunterlagen (Situationsplan, Grundriss-, Schnitt- und Ansichtspläne)
• die zu Sonderrecht auszuscheidenden Räumlichkeiten, samt deren Nebenräume (wie Bastelraum, eigene Waschküche, Atelier, Kellerabteil etc.); insbesondere daraufhin, ob diese in sich abgeschlossen sind und über einen eigenen Zugang verfügen
• die flächenmässige Grosse der einzelnen zu bildenden Stockwerkeinheiten, samt deren
  • Grundrissaufteilung
  • Lage innerhalb des Gebäudes inkl. allfälliger Immissionseinflüsse
  • Besonnung (Himmelsrichtung)
  • Höhe (z.B. Erdgeschoss-Dachgeschoss)
  • Aussicht
• die eingeräumten Sonderbenutzungsrechte – gleichgesetzt mit der Bezeichnung ‹Nutzungsrechte› oder ‹ausschliessliche Benutzungsrechte› u.a. –- (für Gartensitzplatz, Balkone, Parkplätze, unterirdische Autoeinstellplätze, etc.)
• die verbleibenden gemeinschaftlichen Benutzungsrechte

Praxis-Tipp: Der pflichtbewusste Berechner von Wertquoten kommt nicht umhin, sich zu bemühen, über die allgemeine Situation vor Ort ein genaues Bild zu verschaffen, sei es noch auf dem Bauplatz mit den Plänen in der Hand oder im bereits bestehenden Gebäude.

Empfohlene Berechnungsart

Als einfach verständliche und insbesondere aber zuverlässige Berechnungsart – sei dies für Wohnbauten, Geschäftshäuser oder für solche, die in der Zwecknutzung gemischt sind – gilt die in den folgenden Berechnungsbeispielen verwendete Methode, die unabhängig von bekannten oder approximativen Anlagekosten zum guten Resultat führt.

Die Anlagekosten sind deswegen nicht von Bedeutung, weil die Liegenschaft als solche allein in ihrem ganzen Umfange in Stockwerkeigentum aufzuteilen ist, ungeachtet dessen, wie hoch der die Anlagekosten zu stehen kommen werden (Projekt) oder gekommen ist (bestehendes Objekt). Die Anlagekosten bilden die Grundlage für die Berechnung der Verkaufspreise. Diese richten sich bekanntlich nach der zum Zeitpunkt eines Verkaufes gegebenen Marktsituation, wohl im Verhältnis der ausgemittelten Wertquote, jedoch unter besonderer Berücksichtigung von Ausbau und Zustand.