STWEG-Versammlung: Voraussetzung an Eigentümerversammlungen
Notwendige Teilnehmerzahl
Gemäss Art. 712p Abs. 1 ZGB ist die Versammlung der Stockwerkeigentümer oder STWEG-Versammlung beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei Stockwerkeigentümer, anwesend oder vertreten sind.
Die Beschlussfähigkeit ist von der Frage zu unterscheiden, welches Mehr für das Zustandekommen eines Beschlusses erforderlich ist.
Die gesetzliche Regelung will verhindern, dass Beschlüsse, die für alle Stockwerkeigentümer verbindlich sind, zustande kommen, auch wenn nur eine Minderheit mitgewirkt hat.
Folgen fehlender Beschlussfähigkeit der STWEG-Versammlung
Deswegen muss bei nicht genügender Beteiligung an einer ersten Versammlung eine zweite einberufen werden, die zudem nicht vor Ablauf von 10 Tagen seit der ersten stattfinden darf.
Zu beachten ist, dass in der zweiten Versammlung die Beschlussfähigkeit nur noch von der Anwesenheit eines Drittels nach Köpfen, also nicht auch nach Anteilen, abhängt13).
Zulässige Änderungen im Reglement
Durch Reglement kann die gesetzliche Ordnung der Beschlussfassung nicht im Sinne einer Erleichterung abgeändert werden; sie kann aber erschwert werden.
Beschlussfassung der Stockwerkeigentümerversammlung
In keiner der gesetzlichen Bestimmungen über das Stockwerkeigentum wird gesagt, mit welchem Mehr die Versammlung der Stockwerkeigentümer im Normalfall Beschlüsse fasst. Gestützt auf Art. 712m Abs. 2 ZGB kommen jedoch die Vorschriften über den Vereinsbeschluss zur Anwendung.
Nach Art. 67 Abs. 2 ZGB werden Vereinsbeschlüsse mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden Mitglieder gefasst. Es gilt also grundsätzlich das Kopfstimmenprinzip.
Abänderbar durch Reglement
Die Ordnung des Stimmrechts im Verein und damit grundsätzlich auch in der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer ist nicht zwingend vorgeschrieben.
Im Begründungsakt oder durch spätere Vereinbarung bzw. einstimmigen Beschluss der Stockwerkeigentümer können die gesetzlichen Bestimmungen über das erforderliche Mehr abgeändert werden.
Beschlussquoren in der Stockwerkeigentümerversammlung
Grundsatz: Absolutes Mehr der Anwesenden
Grundsätzlich fasst die Versammlung die Beschlüsse mit dem absoluten Mehr der Anwesenden.
Dabei sind für dessen Berechnung nur die abgegebenen und gültigen Stimmen zu berücksichtigen, also nicht auch die Stockwerkeigentümer, die sich der Stimme enthalten haben. Die letztgenannten Stockwerkeigentümer sind jedoch bei der Ermittlung der Beschlussfähigkeit zu berücksichtigen
Qualifiziertes Mehr
Im Gesetz ist nur in den folgenden drei Fällen ein qualifiziertes Mehr vorgesehen:
- Für wichtigere Verwaltungshandlungen gemäss Art. 647b Abs. 1 ZGB;
- Für nützliche bauliche Massnahmen gemäss Art. 647d ZGB;
- Für die Aufstellung oder Änderung des Reglements für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer gemäss Art. 712g Abs. 3 ZGB.
In diesen Fällen wird ein Beschluss gefasst mit der Zustimmung der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, «die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt» bzw. «die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist».
Für den Ausschluss eines Stockwerkeigentümers aus der Gemeinschaft fällt die Voraussetzung des Mehrs nach Anteilen weg.
Es ist in der Literatur umstritten, ob jeweils die Mehrheit aller Stockwerkeigentümer oder nur die Mehrheit aller an der Versammlung Anwesenden notwendig ist!
Einstimmigkeit
Gewisse Handlungen können nur ausgeführt werden, wenn die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer vorliegt. Dieses Erfordernis kann entweder durch einen Beschluss aller Stockwerkeigentümer oder durch eine entsprechende Vereinbarung erfüllt werden.
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