Stockwerkeigentümerversammlung: Voraussetzungen für die Versammlung der Stockwerkeigentümer
Entscheidungsbefugnisse der Stockwerkeigentümerversammlung
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer entscheidet in allen Verwaltungsangelegenheiten, die nach Gesetz, dem Begründungsakt oder dem Reglement zu den gemeinschaftlichen Angelegenheiten gehören und soweit sie nicht dem Verwalter zugewiesen sind2).
Befugnisse gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2-6
Gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 2-6 stehen der Stockwerkeigentümerversammlung insbesondere die folgenden Befugnisse zu:
- Den Verwalter zu bestellen (wählen) und die Aufsicht über dessen Tätigkeit zu führen;
- einen Ausschuss oder einen Abgeordneten zu wählen, dem sie Verwaltungsangelegenheiten übertragen kann, wie namentlich die Aufgabe, dem Verwalter beratend zur Seite zu stehen, dessen Geschäftsführung zu prüfen und der Versammlung darüber Bericht zu erstatten und Antrag zu stellen;
- jährlich den Kostenvoranschlag, die Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu genehmigen;
- über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten zu befinden;
- das Gebäude gegen Feuer und andere Gefahren zu versichern und die üblichen Haftpflichtversicherungen abzuschliessen, ferner den Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestattet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
Befugnisse gemäss Art. 712t Abs. 2 ZGB
Auf Grund von Art. 712t Abs. 2 ZGB steht der Versammlung zudem noch die Ermächtigung des Verwalters zur Führung eines Prozesses zu.
Weitere Befugnisse je nach Reglement
Der im Gesetz enthaltene Kompetenzkatalog kann im Reglement durch Aufnahme weiterer Befugnisse der Versammlung ergänzt werden, etwa wie folgt:
- Erlass einer Hausordnung und weiterer Vorschriften über die Benutzung gemeinschaftlicher Teile;
- Erlass eines Pflichtenheftes für den Verwalter;
- Entscheidung über Rekurse gegen Verfügungen des Verwalters.
Einberufung und Leitung der Stockwerkeigentümerversammlung
Grundsatz: der Verwalter beruft die Versammlung ein
Die Versammlung der Stockwerkeigentümer wird grundsätzlich vom Verwalter einberufen3). Das Reglement kann aber diesbezüglich Ergänzungen vorsehen, dies etwa auch für den Fall, dass kein Verwalter vorhanden ist.
1/5 der Stockwerkeigentümer
Zudem erfolgt die Einberufung von Gesetzes wegen – diese Bestimmung darf weder durch Reglement noch durch Versammlungsbeschluss geändert werden –, wenn ein Fünftel der Stockwerkeigentümer dies verlangt4) .
Einzuhaltende Frist der Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung
Es ist einleuchtend, dass die Einladung eine gewisse Zeit vor dem Versammlungsdatum bei den Stockwerkeigentümern eintreffen sollte. Leider ist eine solche Frist im Gesetz nicht vorgesehen. Immerhin ist in Art. 712p Abs. 2 ZGB für eine allfällige zweite Versammlung eine Frist von mindestens 10 Tagen festgesetzt. Dies dürfte denn auch praktisch die Minimalfrist sein, die am besten im Reglement festgehalten wird.
Aufgrund der konkreten Verhältnisse – z.B. wenn zahlreiche Stockwerkeigentümer im Ausland wohnen – ist auch eine längere Frist durchaus sinnvoll. Die Stockwerkeigentümer müssen sich nämlich auf die Versammlung vorbereiten können und allenfalls auch einen Stellvertreter bestimmen.
Eine Frist von mindestens 10 Tagen sollte in jedem Fall eingehalten werden.
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