Stockwerkeigentümergemeinschaft: Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile
Die Verwaltung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen ist demgegenüber ein sehr umfangreiches und anspruchsvolles Thema. Sie wird geregelt durch:
- die Gemeinschaftsordnung bezüglich des Inhalts der Verwaltung und
- die Organe der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezüglich der Ausführung der Verwaltung.
Handlungsfähigkeit der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Beschränkte Handlungsfähigkeit
Damit die Gemeinschaft die ihr obliegenden Verwaltungsaufgaben überhaupt erfüllen kann, wird ihr von Gesetzes wegen eine beschränkte Handlungsfähigkeit zuerkannt (Art. 712l ZGB). Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann unter ihrem eigenen Namen Verbindlichkeiten eingehen und durch ihre Verwaltungstätigkeit eigenes Vermögen erwerben, nämlich durch die Beitragsforderungen an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten, an den Erneuerungsfonds sowie allfällige Mieteinnahmen, z.B. für die Hauswartwohnung, die Garagen, die Ladenlokale usw. Des Weiteren kann die Gemeinschaft unter ihrem Namen klagen und betreiben und am Ort der gelegenen Sache, also an dem Ort, wo sich die Liegenschaft befindet, beklagt und betrieben werden.
Beschränkte Rechtspersönlichkeit
Die körperschaftliche Ausbildung der Gemeinschaft kommt daher im Verhältnis nach aussen klar zum Ausdruck. Sie tritt als Einheit in Erscheinung. In beschränktem Umfange kommt der Gemeinschaft Rechtspersönlichkeit zu. Zweck dieser Körperschaft ist jedoch stets nur die Verwaltung der im Miteigentum stehenden Liegenschaft. Sie ist daher nie Eigentums-, sondern nur Verwaltungsgemeinschaft. Jeder Stockwerkeigentümer bleibt – trotz der durch die gemeinschaftliche Verwaltung geschaffenen Bindungen – allein berechtigt zur Verfügung über seine Stockwerkeinheit.
Versicherung des Gebäudes
Durch die Gemeinschaft
Gemäss Art. 712m Abs. 1 Ziff. 6 ZGB ist die Versicherung des Gebäudes gemeinschaftliche Aufgabe der Stockwerkeigentümer. Dabei ist das Gebäude zu versichern:
- gegen Feuer
- gegen andere Gefahren
- bezüglich der üblichen Haftpflicht
Durch die Stockwerkeigentümer
Die Stockwerkeigentümer haben darüber zu befinden, gegen welche konkreten Risiken das Gebäude versichert werden soll. Auch ist zu regeln, ob einzelne Teile und Einrichtungen durch die Stockwerkeigentümer selbst zu versichern sind, wie etwa Glas- und Einbruchsdiebstahlversicherung.
Die Ausgestaltung des Versicherungsschutzes ist in erster Linie vom Umfang der obligatorischen Brandschutzversicherung abhängig. Wenn in dieser Versicherung auch die durch die einzelnen Stockwerkeigentümer innerhalb ihrer im Sonderrecht stehenden Räume geschaffenen Mehrwerte einbezogen sind, müssen die daraus erwachsenden zusätzlichen Prämien von den entsprechenden Stockwerkeigentümern allein getragen werden. Dies setzt voraus, dass die entsprechenden Versicherungswerte ziffernmässig ausgeschieden werden.
Gemäss der gleichen vorzitierten Gesetzesbestimmung hat die Gemeinschaft auch jeden Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestattet hat, zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils zu verpflichten, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst.
Wichtig: Die Versicherungsprämien gehören zu den gemeinschaftlichen Kosten.
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