Konflikte im Stockwerkeigentum: Wie sind sie zu entschärfen?
Elisabeth Fontana
Elisabeth Fontana ist Inhaberin und Geschäftsleiterin von VIO TREUHAND AG, Immobilien Dienstleistungen in Näfels GL. Sie ist eine StWE-Spezialistin mit langjähriger erwachsenenbildnerischer Erfahrung.
Nicht alle Konflikte im Stockwerkeigentum sind per se schlecht
Ein Anruf beim Bewirtschafter der StWE-Gemeinschaft A. Die Stockwerkeigentümerin Y verkündet aufgeregt: «Ich habe unseren Wohnungsnachbarn wegen versuchter Körperverletzung angezeigt!» Eine weitere Situation bei einer Versammlung: Wiederholt meldet sich Stockwerkeigentümer X sehr frustriert zu Wort: «Warum soll ich an die Dachsanierung so viel zahlen? Ich habe eine Erdgeschosswohnung. Schliesslich nutze ich das Flachdach nicht – das geht mich nichts an!» Die Besitzerin der Dachwohnung kontert etwas ungehalten: «Dann kannst du den Rasen vor deiner Wohnung ja auch selbst und auf eigene Kosten mähen, oder?» Solche Situationen vermeiden Bewirtschafter tendenziell. Trotzdem sei hier erwähnt: Nicht jeder Konflikt ist per se schlecht und gilt es zu vermeiden. Denn Konflikte sind der Motor jeder Weiterentwicklung. Ausgelöst von der Diskrepanz zwischen Realität und angestrebtem Zustand. Oft ist es für die Beteiligten schwierig, die tatsächlichen Ursachen des Konflikts und daraus die Chancen, aber auch die Risiken zu erkennen. Meist verdrängt eine subjektive Beurteilung jede objektive und wertungsfreie Betrachtungsweise.
Wichtiger Hinweis: Häufige Ursachen von Konflikten in StWE-Gemeinschaften bilden fachliche Anliegen wie unterschiedliche Ansichten über Sanierungs- oder Reparaturbedarf, Einhaltung von Hausordnung und Reglement, Kosten und Kostenverteilung sowie rechtliche Belange.
Je nach charakterlicher Konstellation eines einzelnen Stockwerkeigentümers verschärft sich ein geringfügiger Konflikt zusätzlich. Dieser einzelne Stockwerkeigentümer findet sich dann rasch in der Rolle des «Querulanten» wieder. Auf diese Konstellation wird im nachfolgenden Abschnitt näher eingegangen, da es sich um ein verbreitetes Phänomen handelt. Zur weiteren Verschärfung eines Konflikts kann ein verstärktes Selbstbestimmungsbedürfnis der Stockwerkeigentümer beitragen. Vermehrt sehr gut informiert, wollen sie zunehmend mitbestimmen. Und zu guter Letzt; Wohnen ist ein Grundbedürfnis und löst bei Unsicherheit rasch Ängste aus.
Der Bewirtschafter von Stockwerkeigentum kann zum Auslöser von Konflikten werden
Auch der Bewirtschafter von Stockwerkeigentum befindet sich mit seiner Tätigkeit in einem breiten Spannungsfeld und kann zum Auslöser von Konflikten werden. Einerseits ist er gegenüber dem Stockwerkeigentümer und der Gemeinschaft weisungsbefugt, und anderseits ist die Gemeinschaft seine Auftraggeberin. Sehr breit gefächerte fachliche Kenntnisse, Führungsfähigkeit und ausgeprägte Sozialkompetenz sind das erwartete Anforderungsprofil an einen Bewirtschafter. Oft hat er Vorgaben wie Zeitaufwand und Mitteleinsatz seines Arbeitgebers zu erfüllen. Will er all diesen Anforderungen gerecht werden, kommt es zwangsläufig zur Überforderung und somit zum Konflikt. Tut er dies nicht und setzt ausgewogene Grenzen, kann es ebenfalls zum Konflikt kommen.
Konfliktkonstellationen erkennen
Oft wird der vorgängig erwähnte «Querulant» als Verursacher von Konflikten gebrandmarkt. Und schnell sind sich alle einig. Doch bei genauer Betrachtung ist die Dynamik der gesamten Gemeinschaft meist anders. So braucht Querulanz mindestens zwei. Es braucht eine Gegenseite, die sich anstecken lässt und mitzieht. Diese Gruppendynamik zu erkennen ist nicht immer einfach und verlangt vom Bewirtschafter eine erfahrene und wertungsfreie Betrachtungsweise. Gleichzeitig muss er sich selbst kritisch hinterfragen, ob er bereits angesteckt ist. Wie rasch ist die Äusserung verbal oder in Gedanken gemacht: «Nicht schon wieder der oder die!» Bevor man zuhört, ist geurteilt. Wer kennt es nicht? Doch gerade in solchen Situationen gilt es innezuhalten. Folgende Mittel helfen schwierige Momente zu entschärfen:
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