Grundpfandverschreibung: Die pfandrechtliche Sicherstellung einer Forderung
Lic. iur. Regula Heinzelmann
Regula Heinzelmann studierte Jura an der Universität Zürich, wo sie 1981 mit dem Lizentiat abschloss. Seit 1984 arbeitet sie selbständig als Wirtschaftsjournalistin und Buchautorin in Zürich und Berlin.
Das Grundpfandrecht
Das Grundpfandrecht bietet gemäss Art. 818 ZGB dem Gläubiger Sicherheit für
- die Kapitalforderung
- die Kosten der Betreibung und die Verzugszinsen
- zur Zeit der Konkurseröffnung oder des Pfandverwertungsbegehrensverfallene Jahreszinse und den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins. Beim Schuldbrief sind nur die tatsächlich geschuldeten Zinsen pfandgesichert.
Grundpfänder werden nur auf Grundstücken errichtet, die in das Grundbuch aufgenommen sind (Art. 796 ZGB) und sie entstehen durch Aufnahme ins Grundbuch. Das Rechtsgeschäft auf Errichtung eines Grundpfandes bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 799 ZGB).
Der Schuldbrief begründet eine persönliche Forderung, die grundpfändlich sichergestellt ist (Art. 842 ZGB). Er wird entweder als Register-Schuldbrief oder als Papier-Schuldbrief ausgestaltet (Art. 843 ZGB). Für die Folgen der Veräusserung und der Teilung des Grundstücks gelten die Bestimmungen über die Grundpfandverschreibung (Art. 845 ZGB). Die Schuldbriefe dienen oft als Sicherung von Hypotheken.
Wichtig: Die Schuldbriefforderung und das Pfandrecht bestehen dem Eintrag gemäss für jede Person zu Recht, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen hat (Art. 848 ZGB).
Es kann sinnvoll sein, bei der Errichtung eines Schuldbriefs einer Person eine Vollmacht zu erteilen. Diese Person hat die Zahlungen zu leisten und zu empfangen, Mitteilungen entgegenzunehmen, Pfandentlassungen zu gewähren und im Allgemeinen die Rechte der Gläubiger wie des Schuldners und Eigentümers mit aller Sorgfalt und Unparteilichkeit zu wahren. Der Name der bevollmächtigten Person ist im Grundbuch und auf dem Pfandtitel aufzuführen (Art. 852 ZGB).
Durch die Grundpfandverschreibung kann eine beliebige, gegenwärtige oder zukünftige oder bloss mögliche Forderung pfandrechtlich sichergestellt werden. Das verpfändete Grundstück braucht nicht Eigentum des Schuldners zu sein (Art. 824 ZGB). Dem Grundpfandgläubiger wird die Befugnis verliehen, ein Grundstück verwerten zu lassen, um aus dem Erlös die Bezahlung der sichergestellten Forderung zu erhalten. Das Grundpfandrecht gewährt dem Gläubiger aber kein Recht auf die Nutzung des Pfandobjektes oder auf den Besitz daran.
Vereinbarungen, dass das Grundpfand dem Gläubiger, wenn er nicht befriedigt wird, zu Eigentum zufallen soll (Verfallklausel), sind ungültig, sowie Klauseln, wonach das Grundstück nicht weiter belastet werden darf.
Die Errichtung einer Grundpfandverschreibung erfolgt in zwei Stufen:
- Als erstes schliesst man einen öffentlich zu beurkundenden Pfandvertrag ab. Die öffentliche Beurkundung findet bei dem für das betreffende Grundstück zuständigen Notariat statt.
- Nach der Beurkundung hat der Grundeigentümer dem Grundbuchamt die schriftliche Grundbuchanmeldung auf Eintragung des Grundpfandrechtes abzugeben.
- Das Grundbuchamt erstellt eine Bestätigung ("Grundpfandverschreibungsurkunde" oder Grundbuchauszug). Diese Bestätigung lässt sich zum Beispiel verwenden, um ein Darlehen der Bank zu erhalten.
- Bei der Erhöhung des Grundpfandes ist der Ablauf gleich wie bei der Errichtung. Normalerweise ist die Erhöhung des Grundpfandes mit der Erhöhung eines Darlehens verbunden.
Über die errichtete Pfandverschreibung wird auf Verlangen des Gläubigers ein Auszug aus dem Grundbuch ausgestellt. Dieser gilt nur als Beweismittel und nicht als Wertpapier. An Stelle dieses Beweismittels kann die Bescheinigung der Eintragung auf der Vertragsurkunde treten (Art. 825 Abs. 2 ZGB).
Die Grundpfandverschreibung wird auch bei Forderungen mit unbestimmtem oder wechselndem Betrage auf eine bestimmte Pfandstelle errichtet und behält ungeachtet aller Schwankungen ihren Rang nach dem Eintrag (Art. 825 ZGB). Über die errichtete Pfandverschreibung wird auf Verlangen des Gläubigers ein Auszug aus dem Grundbuch ausgestellt, dem jedoch nur die Eigenschaft eines Beweismittels und nicht eines Wertpapiers zukommt. An Stelle dieses Beweismittels kann die Bescheinigung der Eintragung auf der Vertragsurkunde treten.
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Formulierungsbeispiel: Schuldbrief: Diese Schuld ist ab Entstehungstag ... jährlich je auf ..., erstmals auf ..., zu dem zwischen Schuldner und Gläubiger vereinbarten Satz von derzeit ...% zu verzinsen und kündbar gegenseitig je auf sechs Monate. Zur pfandrechtlichen Sicherung der Zinsforderung ist im Grundbuch ein Maximalzinsfuss von ...% einzutragen.
Formulierungsbeispiel: Grundpfandverschreibungen (Kapitalhypotheken): Diese Schuld ist ab Entstehungstag ... jährlich je auf ..., erstmals auf ..., zu dem zwischen Schuldner und Gläubiger vereinbarten Satz von derzeit ...% zu verzinsen und kündbar gegenseitig jederzeit auf sechs Wochen (drei Monate, sechs Monate). Zur pfandrechtlichen Sicherung der Zinsforderung ist im Grundbuch ein Maximal-Zinsfuss von ...% einzutragen. Für den Fall, dass die Schuld in der Folge ganz oder teilweise zurückbezahlt und hernach neu begründet oder erhöht werden sollte, anerkennen Schuldner und Grundeigentümer im Voraus das Grundpfandrecht für die jeweilige Schuldsumme.
Gesetzliche Pfandrechte
Gesetzliche Grundpfandrechte entstehen wie das Wort sagt von Gesetzes wegen, allenfalls sogar gegen den Willen des Grundeigentümers. Sie betreffen eng mit dem Grundstück in Beziehung stehende Forderungen.
- Bei unmittelbaren gesetzlichen Pfandrechten entsteht das Grundpfandrecht für die betreffende Forderung automatisch.
- Bei mittelbaren gesetzlichen Pfandrechten haben die betreffenden Gläubiger einen gesetzlichen Anspruch auf Errichtung eines Grundpfandrechtes.
Gesetzliche Grundpfandrechte sind immer Grundpfandverschreibungen.
Wichtig: Auf gesetzliche Pfandrechte kann der Berechtigte nicht zum Voraus verzichten. Dies ist insbesondere beim Bauhandwerkerpfandrecht von Bedeutung.
Nach eidgenössischem Recht entstehen Grundpfandrechte
- für die Forderungen des Verkäufers am verkauften Grundstück (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB)
- für die Forderung der Miterben und Gemeinder aus Teilung an den Grundstücken der Gemeinschaft (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB)
- für die Forderungen der Bauhandwerker (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB)
- für die Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Art. 712i ZGB)
- für die Baurechtszinsforderungen des Grundeigentümers (Art. 779i ZGB).
Nach kantonalem Recht können sie für folgendes angewendet werden (Beispiel Kanton Zürich):
- für die Versicherungsprämien der Gebäudeversicherungsanstalt
- für Forderungen aus den im Interesse der Feuerpolizei getroffenen baulichen Massnahmen
- für Forderungen aus Hochwasserschutzmassnahmen und Konzessionen
- für die Grundsteuerforderungen der Gemeinden
Räumt das kantonale Recht dem Gläubiger für Forderungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem belasteten Grundstück stehen, einen Anspruch auf ein Pfandrecht ein, so entsteht dieses mit der Eintragung in das Grundbuch (Art. 836 ZGB). Gesetzliche Pfandrechte im Betrag von über 1000 Franken können allenfalls aufgrund des kantonalen Rechts ohne Eintragung im Grundbuch entstehen. Dann sollten sie innert vier Monaten nach der Fälligkeit der zugrunde liegenden Forderung, spätestens jedoch innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung in das Grundbuch eingetragen werden. Unterbleibt das können die Forderungen nach Ablauf der Eintragungsfrist Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden. Andere Regelungen des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.
