Grundbuch: Begriff und Bedeutung

Gestalt

Das Grundbuch besteht aus einem Hauptbuch, in welchem jedes Grundstück ein besonderes Blatt mit eigener Nummer hat, und aus ergänzenden Plänen, Belegen, Liegenschaftsbeschreibungen sowie einem Tagebuch.

Öffentlichkeit

Die Einträge im Grundbuch gelten als jedermann bekannt. Aus diesem Grund muss das Grundbuch öffentlich sein. Dieses Öffentlichkeitsprinzip ist durch eine Teilrevision des ZGB seit 1.1.1994 erweitert. Nach dem revidierten Art. 970 Abs. 1 ZGB ist jedermann berechtigt, ohne Angabe von Gründen Auskunft über den Eigentümer eines eingetragenen Grundstückes zu erhalten. Für andere Auskünfte bedarf es – wie vor der Gesetzesrevision – jedoch weiterhin eines Interessennachweises. In einem neuen Art. 970a ZGB werden die Kantone verpflichtet, innert angemessener Frist für eine Veröffentlichung von Eigentumserwerb an Grundstücken (ausser bei Erbgang) zu sorgen.

Wichtig: Mit dem Inkrafttreten der Sachenrechtsrevision am 1. Januar 2012 wurde die revidierte Grundbuchverordnung (GBV) rechtskräftig. Sie ist auf die elektronische Führung des Grundbuches ausgerichtet, trägt aber dem Umstand Rechnung, dass die Umstellung weg vom Papier noch einige Zeit in Anspruch nehmen wird. Weiter wurde die Verordnung über die elektronische öffentliche Beurkundung (VeöB) in Kraft gesetzt, wonach diese elektronischen Urkunden und Beglaubigungen denen in Papierform gleichgestellt sind, wenn sie nach den geltenden Regeln erstellt wurden (PDF-Format, qualifizierte elektronische Signatur der Urkundsperson, Nachweis der Berechtigung zur Beurkundung und anerkannter Zeitstempel).

Wirkungen des Grundbuchs

Das Grundbuch hat folgende Wirkungen:

Negative Rechtskraft

Die Eintragung oder Nichteintragung hat entscheidende Wirkung für den Bestand von dinglichen Rechten an Grundstücken. In der Regel hat der Grundbucheintrag für die Entstehung solcher Rechte konstitutive Wirkung, d.h. ohne Eintrag kein dingliches Recht (absolutes Eintragungsprinzip). Man spricht in diesem Zusammenhang von der negativen Rechtskraft des Grundbuches. Insbesondere bei nichtrechtsgeschäftlichen Eigentumsübertragungen (wie Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung usw.) entsteht das dingliche Recht bereits vor der Eintragung. Es muss aber in diesen Fällen nachträglich eingetragen werden, um dem Erwerber die volle Verfügungsmacht zukommen zu lassen (relatives Eintragungsprinzip).

Positive Rechtskraft

Ein grundbuchlicher Eintrag geniesst grundsätzlich absolute Geltungskraft. Alles, was im Grundbuch steht, gilt auch so. Dies wird das Prinzip der positiven Rechtskraft vom Grundbuch genannt.

Anfechtung eines Grundbucheintrags

Der Grundsatz der positiven Rechtskraft wird dadurch eingeschränkt, dass für einen gültigen Eigentumsübergang auch ein gültiger Rechtsgrund erforderlich ist. Erfolgte der Eintrag ohne Rechtsgrund oder aus einem mangelhaften Rechtsgeschäft, so ist der Eintrag ungerechtfertigt (Art. 974 Abs. 2 ZGB). In einem solchen Fall kann jedermann, der dadurch in seinen Rechten verletzt ist, mittels der Grundbuchberichtigungsklage (Art. 975 ZGB) auf Löschung oder Abänderung des Eintrages klagen.

Gutglaubensschutz

Die Anfechtbarkeit eines Eintrages im Grundbuch findet wiederum eine Grenze im Schutz des gutgläubigen Erwerbers. Der Inhalt des Grundbuches gilt gutgläubigen Erwerbern gegenüber als richtig und vollständig (Prinzip des öffentlichen Glaubens des Grundbuches). Gemäss Art. 973 ZGB ist der gutgläubige Dritte, der im Vertrauen auf den Grundbucheintrag Eigentum oder andere dingliche Rechte erworben hat, in diesem Erwerb zu schützen. Sein Vertrauen auf die Richtigkeit des Eintrages wird im Interesse der Rechtssicherheit der materiellen Richtigkeit vorgezogen. Nicht gutgläubig ist ein Erwerber, welcher den Mangel kannte oder hätte kennen müssen (Art. 974 ZGB).