Know-How, Tools und kompakte Weiterbildung im Bereich Immobilien

Gibt es einen Unterschied zwischen einer Markt- und einer Verkehrswertschätzung? Nein! Denn die Begriffe Verkehrswert und Marktwert sind Synonyme. Aber wieso ist die Meinung, dass ein Verkehrswert nicht gleichbedeutend mit einem Marktwert sei, immer noch so weit verbreitet?

Gutachten unterscheiden sich in verschiedener Hinsicht. Auf der einen Seite nach dem Zweck, für welchen sie erstellt werden, auf der anderen Seite nach der Person des Auftraggebers.

Damit der Verwalter oder der Hauseigentümer einen Wohnungswechsel korrekt durchführen kann, muss er über folgende Grundlagen Bescheid wissen.

In der Immobilienwelt spielt die Ermittlung des Marktwerts eine entscheidende Rolle bei Transaktionen, egal, ob Sie kaufen, verkaufen oder investieren möchten. Wie viel ein Haus oder eine Wohnung wert ist, kann ziemlich subjektiv erscheinen, wenn man bedenkt, wie viele Faktoren bei der Bestimmung eine Rolle spielen. Aus diesem Grund führen Immobilienmakler eine vergleichende Marktanalyse (CMA) durch. Hier schauen wir uns an, wie Sie mit CMA den richtigen Verkaufspreis für Ihre Immobilie ermitteln und das bestmögliche Angebot erzielen können.

Ein Mietvertrag besteht, wenn sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten.

Im Verhältnis zwischen benachbarten Grundstücken stellt sich ab und zu das Problem der Aufnahme des natürlicherweise aus dem oberen ins untere Grundstück fliessenden und sickernden Wassers sowie die Frage, ob der obere dem unteren Grundstückeigentümer das abfliessende Wasser überlassen muss.

In der Praxis dauert es regelmässig etwas länger, bis Käufer und Verkäufer bereit sind, den finalen Grundstückkaufvertrag öffentlich zu beurkunden. Kaufinteressenten haben daher regelmässig das Bedürfnis, sich ein Grundstück oder eine Liegenschaft ‹zu reservieren›. Hierzu wird daher oft eine sogenannte Reservationsvereinbarung abgeschlossen. Beim Abschluss einer Reservationsvereinbarung sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten, die nachfolgend zusammengefasst werden.

Das Gesetz definiert den Begriff der Nebenkosten wie folgt: "Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen." (Art. 257a Abs. 1 OR).

Ab einer gewissen Grösse sollten sich Unternehmen in der Schweiz Gedanken um eine passende Immobilie machen. Eine solche ist zwar mit hohen Kosten verbunden, aber unausweichlich für langfristige Stabilität und Wachstum. Die Auswahl einer passenden Immobilie ist allerdings gar nicht so einfach. Firmen müssen einige Faktoren berücksichtigen und ein paar der wichtigsten schauen wir uns in diesem Artikel an.

Als ‹Nachbarrecht› werden eine Reihe von Regelungen des ZGB bezeichnet, welche bestimmte Rechte und Pflichten zwischen den Eigentümern von Grundstücken regeln, die direkt aneinander grenzen oder wenigstens nahe beieinander gelegen sind. Für die Bedürfnisse des Praktikers erweisen sich aber die wissenschaftlichen Definitionen und auch die vom ZGB vorgenommenen Einteilungen als unübersichtlich. Ausserdem sind bei auftauchenden Problemen immer auch noch andere einschlägige Gesetze und Verordnungen zu beachten.

Diese Situation ist im Rechtsalltag am häufigsten anzutreffen: Der Vermieter spricht eine Kündigung aus, worauf der Mieter seinerseits dem Untermieter kündigt.

Beim Baurecht räumt der Grundeigentümer (der sog. Baurechtsgeber) einer anderen Person (dem sog. Baurechtsnehmer) das Recht ein, für eine beschränkte Zeit ein Gebäude auf seinem Grundstück zu errichten und zu nutzen. Der Grundeigentümer bleibt Eigentümer seines Grundstücks, verzichtet aber während der Dauer des Baurechts auf dessen Nutzen. Im Regelfall wird das Baurecht entgeltlich eingeräumt, d.h. gegen Bezahlung des sog. Baurechtszinses. Für den Baurechtsnehmer bietet das Baurecht die Möglichkeit, ein Haus nach seinen Vorstellungen und Bedürfnissen zu bauen und entsprechend zu nutzen, ohne dass er das Land dazu erwerben muss. Ein Baurecht weist jedoch einige Besonderheiten und Risiken auf, die es zu beachten gibt.

In der heutigen digitalen Ära hat die Immobilienbranche erkannt, dass herkömmliche Vermietungsprozesse modernisiert werden müssen, um den wachsenden Anforderungen gerecht zu werden. Digitale Tools und Technologien spielen dabei eine entscheidende Rolle, indem sie den gesamten Vermietungsprozess optimieren und Immobilienprofis dabei unterstützen, effizienter zu arbeiten.

Zufolge der Selbständigkeit des Vertrages zur Untermiete sind auf diesen die OR Art. 253 ff. anwendbar. Der Vertrag zur Untermiete unterscheidet sich daher in rechtlicher Hinsicht grundsätzlich nicht von einem gewöhnlichen Hauptmietvertrag, jedoch bestehen einige Sonderheiten, welche hier mitsamt Mustervertrag erläutert werden.

Sie sind auf der Suche nach einer schnellen und unkomplizierten Möglichkeit, eine Hypothek auf einer Ihrer Gewerbeimmobilien abzulösen? In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen auf, welche Vorteile die Online-Ablösung bietet und wie einfach es ist, diesen Prozess online durchzuführen.

Immobilien werden nicht mehr verwaltet, sie werden bewirtschaftet. Bewirtschaften ist das ideale Zusammenspiel zwischen Hauseigentümern, Bewirtschaftern und Mietern. Erkundigen Sie sich zu den Aufgaben des Liegenschaftenbewirtschafters, der Übernahme von Bewirtschaftungsmandaten und dem Inhalt des Liegenschaftenbewirtschaftungsvertrages.

Heizkosten machen nicht nur für Haushalte einen großen Teil der Ausgaben aus, sondern sorgen auch in Büroräumen für hohe Kosten. Besonders in den Wintermonaten, wenn die Temperaturen sinken, steigt der Wärmebedarf und damit auch die Heizkosten deutlich an. Mit hohen Energiepreisen und einem zunehmenden Umweltbewusstsein ist das Einsparen von Heizkosten zunehmend wichtiger. Aber wie lassen sich mit vielen Personen am besten Heizkosten im Büro sparen, ohne auf Komfort und Bequemlichkeit verzichten zu müssen? Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, Heizkosten zu senken. Von sehr einfachen Verhaltensänderungen wie ausreichendem Lüften sowie einer niedrigeren Raumtemperatur bis hin zu technischen Lösungen wie modernen Heizsystemen und effektiver Wärmespeicherung. Es lohnt sich in jedem Fall, verschiedene Optionen zu prüfen und individuelle Lösungen zu finden, die den individuellen Bedürfnissen und örtlichen Gegebenheiten entsprechen.

Die Vermieterin ist Eigentümerin einer Liegenschaft, die im Jahr 2002 erstellt wurde. Sie ist seit Fertigstellung im Eigentum der Vermieterin. Die Vermieterin schloss mit den Mietern unter dem Datum vom 6. Juni 2018 einen Mietvertrag ab über eine 4,5-Zimmer-Wohnung in dieser Liegenschaft ("das Mietobjekt"). Der Mietzins wurde auf CHF 2000.– netto zzgl. Heiz-/Betriebskosten Akonto CHF 205.–, mithin CHF 2205.– brutto pro Monat, festgelegt. Die Vormieter bezahlten für das Mietobjekt netto CHF 1638.– zzgl. Heiz- und Betriebskosten Akonto CHF 205.–, brutto somit CHF 1843.– pro Monat. Der Nettomietzins wurde damit um CHF 362.– pro Monat beziehungsweise rund 22% angehoben. Der neue Mietzins (CHF 2000.–) basiert auf einem Referenzzinssatz von 1,5%, während der Mietzins der Vormieter (CHF 1638.–) noch auf einem Referenzzinssatz von 2% basierte.

Ein Immobilienverkauf ist immer mit zahlreichen organisatorischen Aufgaben und einer guten Vorbereitung verbunden. Beim geplanten Verkauf eines Gewerbeobjekts ergeben sich eine ganze Reihe weiterer Herausforderungen. Die strategische Vermarktung und die steuerliche Behandlung sind ebenso essenziell wie die umfassende Kenntnis zu allen objekt- und lagespezifischen Fakten

Gemäss Art. 260a Abs. 3 OR hat der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Entschädigung zu leisten, wenn das Mietobjekt bei Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund von Erneuerungen oder Änderungen, denen der Vermieter schriftlich zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert aufweist. Weder das Gesetz noch die Verordnung definieren näher, unter welchen Umständen ein solcher Mehrwert anzunehmen ist. Im Streitfall steht daher dem Richter ein erhebliches Ermessen zu.

Von einem Immobilienhype spricht man, wenn die Preise für Immobilien in einem bestimmten Gebiet auf ein unrealistisch hohes Niveau steigen, was oft auf Spekulationen zurückzuführen ist. Dies kann zu einer Immobilienblase führen, in der die Preise schliesslich abstürzen und viele Menschen mit Hypotheken zurücklassen, die mehr wert sind als ihre Häuser.

Ist eine Liegenschaft an mehrere Mieter vermietet, so müssen die in der Liegenschaft anfallenden Nebenkosten auf die verschiedenen Mieter aufgeteilt werden.

Der Vermieter hat die Pflicht, dem Mieter für die Dauer des Mietvertrages den Gebrauch an einer Mietsache zu überlassen bzw. zu verschaffen. Der Mieter die Pflicht, dem Vermieter hiergegen Entgelt zu leisten. Lesen Sie hier mehr zu den vertraglichen Pflichten der Parteien und den Folgen der Nichterfüllung.

Informieren Sie sich in diesem Beitrag zu den Verpflichtungen und Problematiken beim Abschluss und bei der Beendigung des Maklervertrages.

Durch den Maklervertrag wird der Makler (Broker, Courtier) beauftragt, zwischen einem Dritten und dem Auftraggeber Geschäfte anzubahnen. Finden Sie hierunter Informationen zu Rechtsgrundlagen, Erscheinungsformen und Abgrenzungen vom Maklervertrag sowie ein Mustermaklervertrag.

Lesen Sie hier das Wichtigste zu Definiton, Erwerb, Umfang und dazugehörende Einschränkungen des Grundeigentums.

Für die Energiewende in der Schweiz spielen Photovoltaik-Anlagen neben Wind- und Wasserkraft die führende Rolle. So viele Eigentümer von Immobilien bereits eine Anlage montiert haben, nicht immer steht Geld für eine entsprechende Investition zur Verfügung. Anstelle der eigenen Anschaffung ist die Vermietung der Dachfläche eine Option, um eine attraktive Einnahme zusichert und zur nachhaltigen Energiegewinnung beiträgt.

Jeder Grund- und Werkeigentümer läuft ein gewisses Risiko, dass er, sofern bei einem Dritten Schäden auftreten, für diese Schäden zur Verantwortung gezogen wird. Im Rahmen dieses Beitrags geht es darum, die Grundzüge vom Grund- und Werkeigentümer-Haftpflichtrecht darzustellen, wobei es selbstverständlich ist, dass eine gewisse Darstellung vom Haftpflichtrecht der Schweiz miteinbezogen werden muss. Allerdings richtet sich diese Darstellung natürlich nicht an Juristen, sondern an juristische Laien.

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um eine besondere Form des Miteigentums, welche sich einer zunehmenden Beliebtheit erfreut. Der vorliegende Beitrag enthält Praxishinweise zur Begründung des Stockwerkeigentums und zum Kaufvertrag über eine Stockwerkeinheit.

Die Verwaltungskosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung können dem Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung überwälzt werden. Dies in der Regel zu 3 % bis 5 % der Nebenkostensumme, wobei der entsprechende Prozentsatz regional verschieden sein kann. Ob auch übrige Verwaltungskosten Nebenkosten sein können, ist umstritten und vom Bundesgericht noch nicht entschieden.

Grundsätzlich darf der (Geschäfts-)Mieter die Mietsache gebrauchen, nicht aber durch Umbau verändern. Wird ihm das Recht zu Umbau vertraglich zugestanden, was Rohbaumiete impliziert, so stellt sich die Frage von Umfang der Bauberechtigung sowie Rückbau und/oder Vergütung von Mehrwerten bei Mietende. Der Eigentümer wird mit dem latenten Bauhandwerkerpfandrecht aus Mieterbau konfrontiert.

Die Bestimmung von Art. 266 OR regelt ausschliesslich die ordentliche Auflösung des Mietverhältnisses. Vor dem Erreichen des vereinbarten Endtermins kann daher auch der befristete Mietvertrag – gleich dem unbefristeten Mietvertrag – bei Vorliegen der entsprechenden Gründe in ausserordentlicher Weise beendet werden durch die fristlose Kündigung Mietvertrag.

Ein befristetes Mietverhältnis endigt grundsätzlich infolge Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer, ein unbefristetes Mietverhältnis hingegen durch die von einer Partei ausgesprochene ordentliche Kündigung unter Einhaltung sowohl der Kündigungsfrist als auch des -termins, wobei deren Nichteinhaltung nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge hat, sondern lediglich die Dauer des Mietverhältnisses verlängert. Hier mehr dazu.

Der Großteil der deutschen Bevölkerung wohnt zur Miete, entweder in einem Haus oder einer Wohnung. Die meisten Mieter möchten ihr angemietetes Objekt auch nicht so schnell wieder verlassen und es sich dementsprechend schön in ihren "eigenen" vier Wänden machen. Doch wie ist die Gesetzeslage bei einer Mietwohnung? Darf überhaupt renoviert werden und wenn ja, was ist erlaubt und was nicht? Nachfolgend erhalten Sie hierzu ein paar Antworten.

Eine Kette von Designer-Taschen möchte auf der ganzen Welt gleich aussehende Verkaufslokale. Sie mietet dafür Ladenfläche im Rohbau. Welcher Mietzins ist zulässig für einen Rohbau?

Verlässt der Mieter die von ihm gemietete Wohnung oder Geschäftsräumlichkeit bei Mietvertragsende nicht freiwillig, so kann ihn der Vermieter gerichtlich ausweisen lassen. Ist der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar, kann der Vermieter die Ausweisung des Mieters in einem summarischen Verfahren verlangen.

Bautätigkeit für sich alleine gehört vor allem in innerstädtischen Verhältnissen zum Alltag und führt nicht automatisch dazu, dass Mietobjekte in der näheren Umgebung einen Mangel aufweisen. Nur wenn ein Bauvorhaben in kurzer Distanz zum Mietobjekt ausserordentliche Immissionen verursacht, z.B. in gewissen Phasen wie bei Abbruch- und Aushubarbeiten oder wegen Pfählungen und Sprengungen, kann dies zu einem Mangel im mietrechtlichen Sinn führen.

Der Mieter der Geschäftsräume kann gestützt auf Art. 263 Abs. 1 OR das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter darf die Zustimmung nur aus einem "wichtigen Grund" verweigern. Lesen Sie hier mehr zu den rechtlichen Voraussetzungen und Folgen einer Verweigerung.

Die Mietzinsgestaltung im laufenden Mietverhältnis ist bei der Geschäftsraummiete keinen eigenständigen Regeln unterworfen. Der Mietzins kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden. Er unterliegt – im Rahmen der Missbrauchsregelung – einzig dann einer behördlichen oder richterlichen Überprüfung, wenn dies vom Mieter verlangt wird.

Der Mieter kann den Mietzins hinterlegen, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, den der Vermieter innert einer vom Mieter angesetzten, angemessenen Frist nicht beseitigt, obwohl er von ihm beseitigt werden könnte.

Vermieter erleiden bei der Bewirtschaftung von Geschäftsräumlichkeiten immer wieder Verluste, weil Mieter zahlungsunfähig geworden sind und somit entweder kein Mietdepot geleistet wurde oder geleistetes Mietdepot aus unterschiedlichen Gründen nicht oder nicht voll beansprucht werden konnte.

Die häufigste Ausgangslage für ein Ausweisungsverfahren dürfte diejenige sein, bei welcher der respektive die Mieter ihren Pflichten nicht nachkommen und entweder die Mietzinse und/oder die Nebenkosten nicht bezahlen.

Von einem gestaffelten Mietzins wird dann gesprochen, wenn die Höhe des Mietzinses im Voraus für die ganze Vertragsdauer festgelegt wird, indem er periodisch um bestimmte, ebenfalls im Voraus festgesetzte Beträge stufenweise angehoben werden soll.

Wie sichert der Unternehmer seine Werklohnforderungen bei Leistungen auf Grundstücken, die in Stockwerkeigentum aufgeteilt sind? Da das Bauhandwerkerpfandrecht eine Realsicherheit darstellt, sind bereits die Forderungen objektbezogen und konkret zuzuweisen. Die Hürden liegen hoch.

Art. 13 Abs. 1 VMWG regelt, in welchem Umfang die Veränderung von dem Referenzzinssatz eine Mietzinsanpassung nach oben oder unten zur Folge haben kann. Nach dem zweiten Satz dieser Bestimmung sind Mietzinse bei Senkungen von dem Referenzzinssatz entsprechend herabzusetzen. Die Senkung von dem Referenzzinssatz verschafft einem Mieter aber nicht zwingend einen Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Der Vermieter kann Einsparungen mit inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen verrechnen.

Die Anpassung des Mietzinses an die orts- oder quartierüblichen Verhältnisse ist möglich, wenn seit der letzten massgeblichen Mietzinsfestlegung ein statistisch relevanter Zeitraum verstrichen ist. Als statistisch relevanter Zeitraum gelten mindestens 6 Jahre.

Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Demnach sind Mietzinse (im hier zur Diskussion stehenden Thema die Mietzins-Erhöhungen) dann nicht missbräuchlich, wenn sie unter anderem durch Mehrleistungen des Vermieters begründet sind. Lesen Sie hier mehr dazu und finden Sie einen beigefügten Musterbrief bezüglich Vereinbarung einer Mietzinserhöhung zwischen Mieter und Vermieter.