Rüge: Das sind die Fristen gemäss OR- und SIA-Norm 118
Dr. iur. Matthias Streiff
Matthias Streiff ist Rechtsanwalt und führt die auf Immobilien- und Baurecht spezialisierte Kanzlei „Streiff Rechtsanwälte AG“ in Wetzikon (www.this-law.ch). Er ist seit 1993 in der Immobilienbranche operativ, forensisch und beratend tätig. Er publizierte z.B. zum Werk- und Maklervertrag, dem Bauhandwerkerpfandrecht, zum Stockwerkeigentum oder den Grundstückgewinnsteuern. Er ist Herausgeber des WEKA BauRechtPraxis Online Portals sowie Dozent bei Fachhochschulen/privaten Lehrinstituten.
Erscheinungsformen der Rügen
Im Werkvertragsrecht sind "Rügen" bereits während der Ausführung angezeigt. Hierbei handelt es sich um Abmahnungen und Anzeigen seitens des Unternehmers gegenüber dem Besteller in Folge von fehlenden Voraussetzungen, Störungen im Bauablauf oder Dergleichen (z.B. SIA-Norm 118 Art. 25). Auch der Besteller, der Bauherr oder sein Architekt (oder Bauleiter) kommuniziert mit Weisungen und Anzeigen an den Unternehmer, um diesen zur korrekten, mängelfreien oder termingerechten Leistung zu bewegen (z.B, im Rahmen von OR 366).
Nachfolgend interessieren die Rügen im Zusammenhang mit Baumängeln.
Dauer der Rügefristen
Bei der Dauer der Rügefrist ist erstens der Beginn dieser Frist zu analysieren (A) und dann die Dauer und der Gegenstand der Rügen zu beachten (B).
A: Fristbeginn per Werkübernahme
Wann gilt das Werk als abgeliefert?
Gemäss OR:
Die Ablieferung des Werkes erfolgt physisch durch Übergabe oder auf der Baustelle durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Mitteilung (BGE 115 II 459 oder 129 III 748) des Unternehmers an den Besteller, dass das Werk durch den Besteller vollendet sei. Ebenso findet eine Ablieferung statt, wenn das Werk durch den Bauherrn in Betrieb genommen wird oder von einem Nachunternehmer bearbeitet wird (BGE 115 II 459).
Gemäss SIA-Norm 118:
Die SIA-Norm 118 kennt ebenfalls drei Formen der Übergabe, die jedoch differenzierter beschrieben werden:
- Art. 158 Abs. 2: Anzeige der Vollendung des Werks mittels schriftlicher oder mündlicher Anzeige und Abnahme innert 30 Tagen nach Erhalt der Anzeige zur gemeinsamen Prüfung
- Art. 158 Abs. 1: In Gebrauch nehmen (oder Weiterbau) des Werkes durch den Besteller entspricht der Abnahme
- Art. 164: Bei einer Abnahme ohne gemeinsame Prüfung (weil keine Partei die Prüfung verlangt oder vonseiten Bauherrn die Mitwirkung unterlassen wird) wird der Abnahmetermin fingiert auf 30 Tage nach Anzeige der Vollendung hin (sofern der Unternehmer mitwirkt).
Mit der Ablieferung, Abnahme oder Übergabe beginnt die "Rügefrist" zu laufen.
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B: Dauer der Rügefrist und Gegenstand von Rügen
Gemäss OR:
Gemäss OR 367 hat der Besteller das Werk "sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist", also umgehend nach dessen Ablieferung zu prüfen und allfällige Mängel zu rügen. Damit beträgt die Rügefrist gemäss OR nur so lange, wie das nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist. Für offenkundige Vertragsabweichungen ist der Übergabetag auch der Rügetag. Man geht davon aus, dass der Besteller in der Regel in der Lage ist, das Werk umgehend und verzugslos prüfen zu können.
Erkennbare und offene Mängel haben daher eine sehr kurze Rügefrist (OR 367 Abs. 1).
Diese Regelung ist eine formelle Last für den Besteller. Eine sich in Vernehmlassung befindende Bestrebung, diese Rügefrist auf 60 Tage zu verlängern, würde dieser Milderung verschaffen schaffen. Diese Rügefrist soll nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückkaufverträge gelten. Die Regelung soll dispositiv sein, so dass die Parteien weiterhin vertraglich davon abweichen können. Die Verjährungsfrist beträgt jedoch auch im Werkvertragsrecht 5 Jahre (Bei Bauwerken; OR 371).
Mängel die nicht im Rahmen der Abnahme, sondern erst später entdeckt werden, sogenannte versteckte Mängel, sind sofort nach Entdeckung des Mangels zu rügen (OR 370 Abs. 3). Da gilt eine Rügefrist von 3-5 Tagen.
Achtung: Die Genehmigung des Werkes tilgt Mängelrechte: Wird das abgelieferte Werk vom Besteller ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt, so ist der Unternehmer von seiner Haftpflicht befreit, soweit es sich nicht um Mängel handelt, die bei der Abnahme und ordnungsgemässen Prüfung nicht erkennbar waren oder vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden (Art. 370 Abs. 1 OR). Folglich sind ‹offene› Mängel per Abnahme und ‹verdeckte› Mängel sofort nach Entdeckung zu rügen, andernfalls die Mängelrechte unter Umständen verwirkt sind.
Gemäss SIA-Norm 118:
Ist die SIA-Norm 118 anwendbar, dann wird dem Besteller gemäss Art. 172 eine zweijährige "Rügefrist" zugestanden. Die SIA-Norm 118 bezeichnet diese Rügefrist auch als "Garantiefrist". Während dieser Zweijahresfrist können alle erkannten Mängel jederzeit gerügt werden. Der Bauherr ist nicht verpflichtet, Mängel sofort nach Erkennung zu rügen, er kann zuwarten – ausser es resultieren Folgeschäden. Dann hat er schnell zu reagieren, was sich aus der allgemeinen Schadenminderungspflicht ergibt (so auch Art. 173 Abs. 2 SIA-Norm 118).
Nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist können offene Mängel nicht mehr gerügt werden (Art. 178 SIA-Norm 118).
Nach Ablauf der Zweijahresfrist enden die Mängelrechte jedoch noch nicht. Es folgen drei Jahre der Mängelhaftung für "verdeckte Mängel" (Art. 179 SIA-Norm 118). Die Haftung vom dritten bis Ende des fünften Jahres nach Abnahme wird nicht mehr als Rügefrist bezeichnet, sondern ohne Spezialbegriff als Haftung für verdeckte Mängel. Die verdeckten Mängel können während diesen drei weiteren Jahren gerügt werden, doch muss die Rüge sofort nach Entdeckung des Mangels erfolgen (Art. 179 Abs. 2 SIA-Norm 118).
Rügen, die während dieser Dauer vom dritten bis und mit dem fünften Jahr an den Unternehmer gerichtet werden, sind nach wie vor Mängelanzeigen. Es sind Rügen, welche auf Baumängel hinweisen. In der Bausprache werden Rügen, Anzeigen, Mängelanzeigen oder Mängelrügen oder Dergleichen oft synonym verwendet.
Achtung: Auch bei Werkverträgen unter SIA 118 gilt, dass eine Genehmigung die Mängelrechte tilgt. Deshalb sind die offenen Mängel per Abnahme und nicht erst in der 2-Jahresfrist zu rügen (das Abnahmeprotokoll ist dann auch das Protokoll der rügen).
Beweislastverteilung
Die Rügefrist gemäss SIA-Norm 118 beinhaltet eine Beweislastumkehr bezüglich der Frage, ob überhaupt ein Mangel vorliegt oder nicht:
Wer trägt die Beweislast?
Gemäss OR:
Der Besteller hat den Beweis anzutreten, dass das Werk von einer vereinbarten, vorausgesetzten oder zugesicherten (oder vernünftigerweise erwarteten) Eigenschaft abweicht (Art. 8 ZGB).
Gemäss SIA-Norm 118:
Bei Mängeln, die während der zweijährigen Rügefrist geltend gemacht werden, liegt die Beweislast beim Unternehmer. Er hat zu beweisen, dass das Werk vertragskonform und daher mängelfrei ist (Art. 174 Abs. 3 SIA-Norm 118). Der Unternehmer trägt also die Beweislast der Korrektheit des Werkes (und er hat die Beweiskosten vorzuschiessen).
Bei Mängeln, die nach Ablauf der zweijährigen Rügefrist geltend gemacht werden, liegt die Beweislast analog dem Obligationenrecht und gemäss ZGB 8 beim Bauherrn (Art. 179 Abs. 5 SIA-Norm 118; Art. 8 ZGB). Der Bauherr hat den Mangel zu beweisen.
