Nutzniessung und Wohnrecht: Die steuerlichen Folgen
Stefano Cecconi
Lic. oec. publ.,Steuerexperte SSK, stv. Leiter Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen, Kantonales Steueramt Solothurn.
Andreas Käppeli
M.A. HSG, eidg.dipl. Steuerexperte. Steuerberater für natürliche sowie juristische Personen bei der TREHAG Treuhand St. Gallen AG.
Nutzniessung und Wohnrecht
Praktische Relevanz – ein Beispiel
Ein im Kanton St. Gallen wohnhaftes Ehepaar im fortgeschrittenen Pensionsalter hat mehrere Kinder. Es macht sich Gedanken, wie sein Vermögen eines Tages unter den drei Kindern zu verteilen sei. Die Ehepartner entschliessen sich, das Haus, das sie bewohnen, der einen Tochter zu übertragen, die auch Interesse angemeldet hat, später das Haus mit ihrer Familie zu bewohnen. Gerne möchten die Eltern ihr das Haus schon heute geben, doch aus dem Haus ausziehen wollen sie noch nicht, bevor es Zeit für den Einzug in ein Altersheim wird. Als sich die Eltern nun entschliessen, das Haus der Tochter bereits zum jetzigen Zeitpunkt zu übertragen, machen sie das unter der Bedingung, dass ihnen eine lebenslängliche NN auf der Liegenschaft eingeräumt wird (Vorbehaltsnutzung). Sie fragen sich nun, ob durch die Übertragung Grundstückgewinnsteuern ausgelöst werden, wer den Eigenmietwert (EMW) zu versteuern hat und wer die Hypothekarzinsen oder den Liegenschaftenunterhalt zum Abzug bringen kann.
Variante: Das Ehepaar möchte die Liegenschaft nicht unter Anrechnung auf den Erbteil an die Tochter übertragen und entschliesst sich daher, die Liegenschaft der Tochter zu verkaufen. Sie vereinbaren mit der Tochter, dass diese ihnen einen moderaten Geldbetrag zahlt, welcher der voraussichtlich noch Jahre dauernden Nutzung der Liegenschaft durch die Eltern Rechnung trägt. Die Schuldzinsen für die Hypotheken werden weiterhin durch die Eltern beglichen.
Fragen wie diese im obigen Beispiel sind in der Praxis immer wieder anzutreffen. Die steuerlichen Auswirkungen sind kantonal möglicherweise unterschiedlich und sind für jeden Kanton gesondert abzuklären.
Vorab eine zivilrechtliche Einordnung der NN und des WRs, bevor der obige Fall wieder aufgegriffen wird.
Zivilrechtliche Einordnung
Nutzniessung
Die NN verleiht dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert (Art. 745 Abs. 2 ZGB). Der Nutzniessungsberechtigte kann den Vermögenswert entweder selber benützen, aber auch vermieten etc. Eine Veräusserung des Nutzniessungsobjekts ist ausgeschlossen, das Nutzniessungsvermögen muss in seinem Bestande erhalten bleiben (Art. 764 Abs. 1 ZGB). Der Nutzniessungsberechtigte trägt die Auslagen für den gewöhnlichen Unterhalt sowie die Bewirtschaftung der Sache, einschliesslich der Zinsen für die darauf haftenden Kapitalschulden sowie den Steuern und Abgaben (Art. 765 Abs. 1 ZGB).
Die Nutzniessung ist nicht übertragbar. Sie geht mit dem Tode des Berechtigten unter. Für juristische Personen beträgt die maximal zulässige Dienstbarkeitsdauer 100 Jahre.
Wohnrecht
Das WR besteht in der Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teile eines solchen zu wohnen (Art. 776 Abs. 1 ZGB). Auch das WR ist nicht übertragbar. Im Gegensatz zur NN ist die Errichtung eines WR zugunsten einer juristischen Person nicht möglich.
Steht dem Berechtigten ein alleiniges WR zu, so trägt er die Lasten des gewöhnlichen Unterhaltes (Art. 778 Abs. 1 ZGB).
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Steuerliche Aspekte bei Einräumung von Nutzniessung/Wohnrecht ohne Handänderung
Grundstückgewinnsteuer
Voraussetzung zur Abrechnung mit der Grundstückgewinnsteuer ist der dauerhafte Charakter einer Dienstbarkeit. Die NN kann nun aber höchstens auf 100 Jahre bzw. das WR auf das Leben einer natürlichen Person errichtet werden. Die Errichtung sowie auch der Wegfall dieser nicht übertragbaren Personaldienstbarkeiten lösen daher ohne Handänderung an der Liegenschaft die Grundstückgewinnsteuer nicht aus. Im eingangs erwähnten Beispiel soll das Eigentum am Grundstück jedoch an eine Erbin übertragen werden, weshalb für diesen Fall auf den Abschnitt «Übertragung einer Liegenschaft mit Einräumung NN/WR» verwiesen sei, der in der Ausgabe 06 vom Print-Newsletter Focus Treuhand zu finden ist..
Einkommenssteuern
Die Einräumung einer NN bzw. eines WR gegen Einmalentschädigung auf einer Liegenschaft im Privatvermögen, ohne dass eine Handänderung zustande kommt, entspricht einer Vermögensumschichtung. Der Einmalentschädigung steht der verminderte Wert der Liegenschaft entgegen, weshalb die Einmalentschädigung für die Einkommenssteuern unbeachtlich ist. Im selten anzutreffenden Fall der periodischen Entschädigungen unterliegen diese hingegen den Einkommenssteuern von Bund sowie Kanton und Gemeinde (Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG; Art. 7 Abs. 1 lit. a StHG).
