Baugesuch: Gesuche und Einsprache
Janine Wäber
Janine Wäber, MLaw, Rechtsanwältin, Partnerin bei Burkhalter Rechtsanwälte Bern/Zürich (www.drpb.ch) mit Tätigkeitsschwerpunkten im Miet-, Bau und Immobilienrecht.
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Baubewilligungspflicht
Grundsätzlich gilt in der ganzen Schweiz ein Bauverbot. Grundeigentümer*innen ist es trotz ihres Eigentumsrechts nicht gestattet, eine Baute oder Anlage zu errichten oder zu ändern, ohne dass eine Baubewilligung der zuständigen Behörde vorhanden ist (Art. 22 RPG). Mit dieser Bewilligungspflicht soll es den Behörden möglich sein, ein Bauvorhaben vor seiner Ausführung auf seine Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bestimmungen zu überprüfen. Die Kantone können für Bauten und Anlage, welche von geringerer Bedeutung sind, Ausnahmen von der Baubewilligungspflicht vorsehen.
Wichtiger Hinweis: Baubewilligungsfrei heisst jedoch nicht rechtsfrei. Bauten und Anlagen welche nicht der Baubewilligungspflicht unterstehen, haben dennoch sämtliche rechtlichen Bestimmungen einzuhalten.
Die Arten von Baubewilligungsverfahren
Es gibt 3 verschiedene Verfahren, wie das Baugesuch behandelt wird. Das Wichtigste ist das ordentliche Verfahren.
Ordentliches Verfahren
Nach Einreichung des Baugesuchs mit den erforderlichen Unterlagen wird die geplante Baute, sofern das Bauvorhaben visuell darstellbar ist,ausgesteckt Die Baubehörde nimmt zudem eine Vorprüfung des Baugesuchs vor. Dabei prüft sie, ob die Unterlagen und die Aussteckung den Vorschriften entsprechen und für den Entscheid ausreichen. Falls nicht, wird der Bauherrschaft eine Nachfrist zur Behebung der Mängel angesetzt. Daraufhin folgt die öffentliche Bekanntmachung (im Amtsblatt, in Zeitungen, im Dorfanzeiger) wobei gleichzeitig die Unterlagen zum Baugesuch öffentlich aufgelegt werden (in der Regel bei der Gemeinde). Innert der Einsprachefrist (je nach Kanton unterschiedlich, z.B. Bern 30 Tage, Zürich 20 Tage) muss der Einsprecher seine konkreten Einwände gegen das Bauprojekt schriftlich bei der Baubehörde einreichen. Eine Besonderheit besteht im Kanton Zürich. Hier ist innerhalb der 20-tägigen Frist lediglich die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen.
Vereinfachtes Verfahren
Für kleinere Bauvorhaben sehen die Kantone das vereinfachte Verfahren vor. In der Regel entfallen bei dieser Verfahrensart die Aussteckung und die öffentliche Auflage. Den unmittelbar angrenzenden Nachbarn wird das geplante Bauvorhaben direkt durch schriftliche Anzeige der Baubehörde bekannt gemacht und auf die Einsprachemöglichkeit aufmerksam gemacht.
Anzeigeverfahren
Im Kanton Zürich ist die Möglichkeit eines Anzeigeverfahrens statt des vereinfachten Verfahrens vorgesehen. Hier entfallen nicht nur die Aussteckung und öffentliche Auflage, sondern sogar die Baubewilligung. Das Bauvorhaben gilt als bewilligt, wenn keine der zuständigen Behörden innert einer 30-tägigen Frist eine andere Anordnung trifft.
Auf das Verfahren betreffend die Ausnahmebewilligung für Bauten ausserhalb der Bauzone wird im vorliegenden Beitrag nicht eingegangen.
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Baueinsprache
Zur Baueinsprache ist nicht jedermann berechtigt, sondern nur, wer vom geplanten Bauwerk besonders betroffen ist. Verlangt ist somit, dass der Einsprecher über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Nichtbewilligung des Baugesuches zieht. Die Nähe der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Einsprechers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft.
Begriff: Bei kleineren Bauwerken z.B. eine zusätzliche Dachluke sind es die Nachbarn im Wortsinne. Geht es um ein Fussballstadion oder eine Landepiste so muss der Begriff des Nachbarn viel weiter gefasst werden.
Als Nachbarn werden nicht nur die Grundeigentümer erfasst. Ebenfalls zur Einsprache legitimiert können sein Mieter, Pächter, Baurechtsberechtigte, Dienstbarkeitsberechtigte oder Kaufrechtsberechtigte.
Wird die besondere Betroffenheit des Einsprechers bejaht, kann er die Überprüfung eines Bauvorhabens im Lichte all jener Rechtssätze verlangen, die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken, dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht. Voraussetzung ist demnach, ob die vorgebrachten Einsprachegründe des Nachbarn geeignet sind, die Realisierung des geplanten Bauvorhabens zu verhindern.
Wer es unterlässt, fristgerecht eine Baueinsprache gegen ein Baugesuch zu erheben, kann nach erteilter Baubewilligung durch die Baubehörde keine Beschwerde gegen den Behördenentscheid einlegen.
Entscheid
Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist zu prüfen, ob die anwendbaren rechtlichen Bestimmungen durch das geplante Bauvorhaben eingehalten werden. Ist dies der Fall, hat die Bauherrschaft Anspruch auf die Erteilung der Baubewilligung. Entspricht das geplante Bauvorhaben nicht den rechtlichen Anforderungen, erfolgt keine Baubewilligung und es wird ein sog. Bauabschlag erteilt. Gegen den Bauentscheid können innert der Rechtsmittelfrist, welche je nach Kanton unterschiedlich lange ist, ein Rechtsmittel ergriffen werden.
